Au Québec, vendre une propriété louée ne met pas fin au bail : le nouveau propriétaire hérite du bail et de toutes ses conditions, et le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux. La reprise du logement pour s'y loger appartient à l'acheteur, et seulement une fois l'acte de vente signé : avis de six mois avant la fin du bail (un mois pour un bail de six mois ou moins), réponse du locataire dans le mois, et son silence vaut refus, ce qui oblige à demander l'autorisation du Tribunal administratif du logement. À distinguer absolument de l'éviction (subdivision, agrandissement, changement d'affectation) : la Loi 65 l'interdit jusqu'au 6 juin 2027. Les locataires aînés de 65 ans et plus bénéficient en plus d'une protection renforcée. Vendre un logement loué reste tout à fait possible : ça se planifie, voilà tout.
Le bail survit à la vente, intégralement
Règle de base du Code civil : la vente ne met pas fin au bail. L'acheteur devient le nouveau locateur et hérite du bail tel quel : même loyer, mêmes conditions, même échéance. Promettre à un acheteur un logement « libre à la signature » alors qu'un bail court est le premier piège à éviter : cette promesse ne vous appartient pas.
Conséquence pratique pour le vendeur : votre acheteur type change selon l'occupation. Un logement loué sous le marché attire l'investisseur qui valorise le revenu; il refroidit l'acheteur-occupant pressé. La stratégie de mise en marché doit choisir sa cible dès le départ.
La reprise de logement : le droit de l'ACHETEUR, pas du vendeur
Seul le propriétaire peut reprendre un logement pour s'y loger ou y loger un proche admissible (parents, enfants, ou tout parent dont il est le principal soutien). Dans une vente, c'est donc l'acheteur, une fois l'acte notarié signé, qui envoie l'avis de reprise : le vendeur ne peut pas le faire « pour lui » avant la vente.
Les délais d'avis : 6 mois avant la fin du bail pour un bail de plus de six mois, 1 mois pour un bail de six mois ou moins, 6 mois avant la date de reprise visée pour un bail à durée indéterminée. Le locataire a 1 mois pour répondre, et son silence vaut refus : il faut alors demander l'autorisation du TAL dans le mois suivant. Détail qui bloque des transactions : un immeuble acheté en copropriété indivise entre non-conjoints ne permet généralement pas la reprise.
Évictions : interdites jusqu'au 6 juin 2027
À ne pas confondre avec la reprise : l'éviction vise la subdivision du logement, son agrandissement substantiel ou le changement d'affectation. La Loi 65 (2024) impose un moratoire : ces évictions sont interdites jusqu'au 6 juin 2027 (sauf si le taux d'inoccupation remonte à 3 % avant). Un projet d'achat qui repose sur « on va convertir » ou « on va agrandir » avec un locataire en place est donc gelé jusque-là.
Quand l'éviction redeviendra possible, la Loi 31 encadre l'indemnité : 1 mois de loyer par année de location continue, minimum 3 mois, maximum 24 mois, plus les frais raisonnables de déménagement. Ce barème vise l'éviction; pour une reprise, le TAL fixe au cas par cas les conditions qu'il juge justes.
La protection renforcée des 65 ans et plus
Depuis la Loi 65, un locataire de 65 ans et plus, qui occupe le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est admissible à un logement à loyer modique, ne peut faire l'objet ni d'une reprise ni d'une éviction, sauf exceptions étroites (notamment si le repreneur est lui-même un proche aîné dans la même situation). Avant la réforme, le seuil était de 70 ans. Si votre immeuble loge un locataire dans cette situation, la valeur se joue sur le revenu locatif, pas sur la vacance future : autant le savoir avant de fixer le prix.
Vendre un logement loué, en pratique
Trois scénarios réalistes : vendre loué à un investisseur (le bail et un bon dossier locatif deviennent des arguments; voyez notre guide acheter un plex); vendre à un occupant dont l'échéancier respecte la mécanique de reprise (promesse d'achat calée sur la fin du bail, avis envoyé par l'acheteur après la signature); ou l'entente de gré à gré avec le locataire (résiliation négociée, par écrit, avec compensation librement convenue), souvent la voie la plus rapide et la plus humaine.
Ce qu'on ne fait jamais : promettre un logement vacant qu'on ne contrôle pas, ou pousser un locataire vers la sortie hors des règles, les recours au TAL coûtant bien plus cher que la patience. Un courtier de l'équipe cale le calendrier de vente sur le bail dès l'évaluation gratuite.
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Questions fréquentes
Peut-on vendre une maison ou un plex avec un locataire dedans?
Oui, sans aucune autorisation : la vente est libre. Ce qui est encadré, c'est le sort du locataire : son bail survit intégralement à la vente et s'impose au nouveau propriétaire. L'acheteur qui veut habiter le logement doit suivre la procédure de reprise avec ses délais d'avis, une fois l'acte de vente signé.
L'acheteur peut-il reprendre le logement pour l'habiter?
Oui, s'il devient pleinement propriétaire et respecte la procédure : avis de reprise 6 mois avant la fin du bail (1 mois si le bail est de six mois ou moins), pour s'y loger lui-même ou y loger un proche admissible. Le locataire a un mois pour répondre et son silence vaut refus : l'acheteur doit alors obtenir l'autorisation du Tribunal administratif du logement. Un achat en indivision entre non-conjoints ne permet généralement pas la reprise.
Peut-on évincer un locataire pour rénover ou agrandir en 2026?
Non : la Loi 65 impose un moratoire sur les évictions pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d'affectation jusqu'au 6 juin 2027. La reprise pour se loger soi-même ou loger un proche reste permise, avec ses règles. Et les locataires de 65 ans et plus (10 ans d'occupation, revenu admissible au logement modique) bénéficient d'une protection quasi totale contre reprise et éviction.
Publié le 16 août 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Confiez-nous votre projet