L'interdiction aux non-Canadiens : qui peut acheter, vraiment
L'interdiction fédérale d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens est prolongée jusqu'au 1er janvier 2027, mais elle vise moins de monde qu'on le croit: les résidents permanents ne sont pas visés, l'achat avec un conjoint canadien ou résident permanent est exempté, et des exemptions existent pour certains titulaires de permis de travail (avoir travaillé à temps plein au Canada au moins trois ans sur les quatre dernières années) et pour des étudiants en voie de résidence permanente, sous conditions strictes.
Autre nuance méconnue: l'interdiction vise les immeubles de trois logements ou moins. Les immeubles de quatre logements et plus n'y sont pas assujettis, ce qui laisse la porte de l'investissement ouverte à certains profils. La règle a des sanctions sérieuses (pour l'acheteur et pour quiconque l'aide sciemment), donc le statut se vérifie noir sur blanc avant la promesse d'achat: c'est la première question qu'on règle avec un nouvel arrivant, documents en main.
Bâtir un dossier de crédit canadien, à partir de zéro
Le Canada ne voit pas votre historique de crédit d'origine: Equifax et TransUnion partent de zéro à votre arrivée. Le réflexe dès les premières semaines: une carte de crédit (sécurisée au besoin), tous les paiements automatisés, une utilisation sous 30 % de la limite, et le temps fait le reste. En parallèle, conservez les preuves de paiement de loyer et de services publics: plusieurs prêteurs les acceptent comme historique alternatif.
Six à douze mois de comportement impeccable suffisent souvent à générer une cote exploitable, et deux ans donnent un dossier solide. Les mécanismes détaillés (les 5 facteurs, les pièges des derniers mois avant la demande) sont dans notre guide cote de crédit et hypothèque: tout s'applique au nouvel arrivant, avec une urgence en plus, celle de commencer tôt.
Le financement : les programmes nouveaux arrivants
La plupart des grandes institutions offrent des programmes hypothécaires pour nouveaux arrivants qui assouplissent l'exigence d'historique canadien: preuves alternatives de paiement, relevés bancaires, parfois rapport de crédit international. Selon le statut (résident permanent ou non) et le programme, la mise de fonds exigée peut être plus élevée que le minimum habituel: chaque prêteur a sa grille.
C'est le dossier par excellence où le courtier hypothécaire vaut de l'or: le même profil peut être refusé à un guichet et approuvé à l'autre, selon la familiarité de l'institution avec les revenus étrangers, les périodes d'essai d'un nouvel emploi et les fonds transférés de l'étranger (prévoyez la traçabilité des virements: les prêteurs documentent la provenance de la mise de fonds). On travaille avec des courtiers hypothécaires habitués aux dossiers de nouveaux arrivants; on vous met en contact dès le premier rendez-vous.
Vos droits de premier acheteur : souvent les mêmes qu'un Canadien
La bonne nouvelle que peu de nouveaux arrivants connaissent: les grands avantages de premier acheteur reposent sur la résidence fiscale et le statut de premier acheteur, pas sur la citoyenneté. Le CELIAPP s'ouvre dès qu'on est résident du Canada aux fins de l'impôt; le RAP s'applique au REER qu'on bâtit ici; le remboursement de la taxe de bienvenue (jusqu'à 5 875 $) et la TPS éliminée sur une habitation neuve (jusqu'à 1 M$) visent les premiers acheteurs admissibles.
La stratégie d'arrivée intelligente: ouvrir le CELIAPP tôt (les droits de 8 000 $ par année ne s'accumulent qu'après l'ouverture), cotiser au REER dès que le revenu le permet, et viser l'achat quand le dossier de crédit et la mise de fonds se rejoignent. Nos guides RAP vs CELIAPP et taxe de bienvenue chiffrent chaque avantage; additionnés, ils changent réellement le budget d'un premier achat.
Les particularités du Québec qui surprennent
Trois différences avec presque tout ce que vous avez connu ailleurs: la transaction se finalise obligatoirement chez le notaire (officier public neutre, pas deux avocats qui s'affrontent); l'offre se fait par une promesse d'achat de l'OACIQ, liante dès l'acceptation et sans délai de rétractation en revente; et la taxe de bienvenue arrive par la poste des semaines après l'achat, quand on ne l'attend plus.
Ajoutez le vocabulaire local (mise de fonds, quittance, certificat de localisation, déclarations du vendeur) et le marché à deux vitesses de 2026 (condo négociable, unifamiliale compétitive), et l'accompagnement prend tout son sens. La mécanique complète de l'offre est dans notre guide de la promesse d'achat, et l'inspection ainsi que la garantie légale dans le guide des vices cachés: deux lectures qui valent un cours accéléré d'immobilier québécois.
Le plan des 24 premiers mois
Mois 1 à 3: carte de crédit, paiements automatisés, ouverture du CELIAPP, conservation des preuves de loyer. Mois 4 à 12: cotisations CELIAPP et REER, dossier de crédit qui prend forme, budget réaliste établi. Mois 12 à 24: préapprobation avec un courtier hypothécaire (programmes nouveaux arrivants), magasinage sérieux, promesse d'achat avec conditions bien rédigées. Beaucoup de nouveaux arrivants achètent ainsi bien avant leurs cinq ans au pays.
Le calendrier s'adapte évidemment au statut (résident permanent à l'arrivée, permis de travail en voie de RP, regroupement familial) et au marché. Ce qui ne change pas: chaque mois où le crédit se bâtit et où le CELIAPP se remplit est un mois qui travaille pour vous. Et le jour venu, l'équipe s'occupe du reste, de la première visite à la remise des clés.
Bienvenue chez vous. On s'occupe du mode d'emploi.
Vérification du statut face à l'interdiction, courtiers hypothécaires spécialisés nouveaux arrivants, explication de chaque étape québécoise dans un français clair (et en anglais ou en arabe au besoin): on a accompagné des dizaines de familles nouvellement arrivées vers leur première propriété. Nos services d'acheteur sont payés par la commission du vendeur. C'est comme ça qu'on est devenus l'équipe no 1 de RE/MAX Platine.
Questions fréquentes des nouveaux arrivants
Un nouvel arrivant peut-il acheter une maison au Canada malgré l'interdiction aux étrangers?
Très souvent, oui. L'interdiction d'achat par des non-Canadiens (prolongée jusqu'au 1er janvier 2027) ne vise pas les résidents permanents, ni l'achat avec un conjoint canadien ou résident permanent. Des exemptions existent aussi pour certains titulaires de permis de travail (notamment avoir travaillé à temps plein au Canada au moins trois ans sur les quatre dernières années) et pour des étudiants en voie de résidence permanente, sous plusieurs conditions strictes. Et l'interdiction ne vise que les immeubles de trois logements ou moins: les immeubles de quatre logements et plus n'y sont pas assujettis.
Comment obtenir une hypothèque sans historique de crédit canadien?
Trois voies se combinent. La plupart des grandes institutions offrent des programmes pour nouveaux arrivants qui acceptent des preuves alternatives: historique de paiement de loyer et de services publics, relevés bancaires, parfois un rapport de crédit international. En parallèle, bâtissez le dossier canadien vite: carte de crédit sécurisée ou régulière dès l'arrivée, utilisation sous 30 %, paiements automatiques. Certains prêteurs demandent une mise de fonds plus élevée selon le statut: un courtier hypothécaire qui connaît les programmes nouveaux arrivants place le dossier au bon endroit.
Un nouvel arrivant a-t-il droit au CELIAPP, au RAP et aux remboursements de premier acheteur?
Généralement oui, dès que les conditions de chaque programme sont remplies: le CELIAPP s'ouvre lorsqu'on est résident du Canada aux fins de l'impôt (et premier acheteur), le RAP exige un REER (qui se bâtit avec les années de revenu ici), et les remboursements de la taxe de bienvenue et de la TPS sur le neuf reposent sur le statut de premier acheteur, pas sur la citoyenneté. Un nouvel arrivant qui planifie deux ou trois ans d'avance peut cumuler l'essentiel de ces avantages.
Qu'est-ce qui est différent au Québec quand on achète?
Trois particularités surprennent les acheteurs venus d'ailleurs: le notaire (et non un avocat) finalise obligatoirement la transaction et agit pour les deux parties sur l'acte; l'offre se fait par une promesse d'achat encadrée par l'OACIQ, liante dès l'acceptation, sans délai de rétractation en revente; et la taxe de bienvenue arrive par la poste des semaines après l'achat. Les services d'un courtier immobilier pour l'acheteur sont payés par la commission du vendeur: être accompagné ne coûte rien de plus.
Information générale en date de juillet 2026. Interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens prolongée jusqu'au 1er janvier 2027 (exemptions selon la loi et son règlement: résidents permanents non visés, conjoints, permis de travail et étudiants sous conditions strictes; immeubles de 4 logements et plus non assujettis). Les programmes hypothécaires pour nouveaux arrivants varient selon les institutions. Ceci n'est ni un avis juridique ni un avis d'immigration: faites valider votre statut avant toute promesse d'achat.