Le verdict rapide : CELIAPP d'abord, RAP en renfort
Pour la plupart des premiers acheteurs, l'ordre optimal est clair: maximiser le CELIAPP d'abord, parce que son retrait n'a jamais à être remboursé, puis compléter avec le RAP si la mise de fonds visée l'exige. Le CELIAPP permet 8 000 $ de cotisation par année jusqu'à 40 000 $ à vie, déductibles du revenu imposable, avec un retrait final libre d'impôt. Le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ du REER (pour les retraits effectués depuis le 16 avril 2024), remboursables sur 15 ans à compter de la deuxième année suivant le retrait. Les deux sont cumulables pour le même achat: jusqu'à 100 000 $ par personne, 200 000 $ pour un couple, sans compter les rendements accumulés dans les comptes. La différence de fond: le RAP est un prêt à vous-même, qui remet au travail de l'argent déjà épargné; le CELIAPP est un gain fiscal net, déduction à l'entrée et zéro impôt à la sortie.
La nuance qui change tout: le dollar retiré du RAP devra retourner dans votre REER sur 15 ans, pendant que vous payez déjà une hypothèque. Le dollar retiré du CELIAPP est acquis. À déduction d'impôt égale à l'entrée, le CELIAPP gagne donc presque toujours. Le RAP redevient intéressant quand le CELIAPP est plein, ou quand vous avez déjà un REER bien garni et un horizon d'achat court.
Le CELIAPP : le cadeau fiscal
Le CELIAPP permet de cotiser 8 000 $ par année, jusqu'à 40 000 $ à vie. Les cotisations sont déductibles d'impôt comme un REER, la croissance est à l'abri de l'impôt, et le retrait pour une première propriété admissible est entièrement libre d'impôt, sans remboursement. C'est le seul compte au Canada qui cumule les avantages du REER et du CELI sur le même dollar.
On lui a consacré un guide complet: le CELIAPP expliqué pour les acheteurs québécois, avec les règles d'ouverture, les droits de cotisation reportables et les stratégies selon votre horizon d'achat. Le point essentiel à retenir ici: les droits ne commencent à s'accumuler qu'à l'ouverture du compte. Ouvrez-le tôt, même avec un petit montant, pour démarrer le compteur.
Le RAP : le prêt à vous-même
Le RAP (régime d'accession à la propriété) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER sans impôt immédiat pour acheter une première propriété, un plafond relevé de 35 000 $ à 60 000 $ par le budget fédéral de 2024. La contrepartie: tout doit être remboursé au REER sur 15 ans, à raison d'un quinzième par année, après un répit d'environ deux ans.
Chaque versement annuel manqué s'ajoute à votre revenu imposable de l'année. Le RAP brille dans un cas précis: vous avez déjà accumulé un REER substantiel (souvent via des cotisations d'employeur) et l'achat approche. L'argent est déjà là, déjà déduit; le RAP le libère pour la mise de fonds sans facture fiscale immédiate.
RAP vs CELIAPP : le comparatif en un tableau
| Critère | CELIAPP | RAP |
|---|---|---|
| Plafond | 40 000 $ à vie (8 000 $/an) | 60 000 $ par retrait |
| Remboursement | Aucun, jamais | Sur 15 ans, 1/15 par année |
| Déduction d'impôt | Oui, à la cotisation | Oui (via le REER, déjà faite) |
| Si non remboursé | Sans objet | Le 1/15 devient imposable |
| Idéal pour | Bâtir la mise de fonds sur quelques années | Libérer un REER déjà garni |
Règles fédérales en vigueur en 2026, harmonisées au Québec. Chaque situation fiscale est unique: validez avec votre institution ou votre comptable.
Combiner les deux : jusqu'à 200 000 $ en couple
Le CELIAPP et le RAP sont cumulables pour le même achat depuis 2023. Une personne peut mobiliser jusqu'à 100 000 $ (40 000 $ de CELIAPP plein et 60 000 $ de RAP), un couple jusqu'à 200 000 $. La séquence gagnante: maximiser le CELIAPP chaque année, cotiser au REER en parallèle si la marge le permet, puis raper le REER au moment de l'achat.
Sur une propriété de 500 000 $, un couple qui combine les deux programmes peut viser une mise de fonds de 20 % et éviter complètement la prime d'assurance hypothécaire, qui coûte plusieurs milliers de dollars. Et une fois la mise de fonds réglée, il reste la taxe de bienvenue: bonne nouvelle, Québec la rembourse maintenant jusqu'à 5 875 $ aux premiers acheteurs.
Les pièges qui coûtent cher
Les trois erreurs les plus fréquentes: ouvrir le CELIAPP trop tard (les droits de 8 000 $ par année ne s'accumulent qu'après l'ouverture), oublier que le CELIAPP a une durée de vie maximale de 15 ans après l'ouverture, et sous-estimer le poids du remboursement du RAP dans le budget des années qui suivent l'achat.
- Le compteur du CELIAPP part à l'ouverture. Même 100 $ suffisent pour ouvrir le compte et démarrer l'accumulation des droits. Chaque année d'attente est un 8 000 $ de droits perdu à jamais (un seul report de 8 000 $ est permis).
- Le CELIAPP expire. Le compte doit être fermé au plus tard 15 ans après son ouverture (ou à 71 ans). Sans achat, les fonds se transfèrent au REER sans pénalité, mais la planification compte.
- Le RAP se rembourse pendant l'hypothèque. Un quinzième de 60 000 $, c'est 4 000 $ par année à remettre au REER en plus des paiements hypothécaires. Budgétez-le avant d'acheter, pas après.
Le RAP s'appelle HBP en anglais et le CELIAPP, FHSA. Notre guide CELIAPP in English reprend la même comparaison pour un lecteur anglophone, avec les plafonds et les règles de remboursement.
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Questions fréquentes sur le RAP et le CELIAPP
Peut-on combiner le RAP et le CELIAPP pour la même maison?
Oui, depuis 2023 les deux programmes sont cumulables pour le même achat, à condition de respecter les règles de chacun. Un premier acheteur peut donc mobiliser jusqu'à 100 000 $ (40 000 $ de CELIAPP et 60 000 $ de RAP), et un couple jusqu'à 200 000 $. C'est la stratégie la plus puissante pour bâtir une mise de fonds au Québec, mais elle demande des années de cotisations planifiées.
Faut-il rembourser le CELIAPP après l'achat?
Non, jamais. C'est la grande différence avec le RAP: l'argent retiré du CELIAPP pour une première propriété admissible est à vous, définitivement, sans aucun remboursement. Les cotisations ont donné une déduction d'impôt à l'entrée et le retrait est libre d'impôt à la sortie. Le RAP, lui, doit être remis dans votre REER sur 15 ans.
Combien peut-on retirer avec le RAP en 2026?
Jusqu'à 60 000 $ par personne, depuis que le budget fédéral de 2024 a relevé le plafond qui était de 35 000 $. Un couple peut donc raper jusqu'à 120 000 $ de ses REER. Le retrait se fait sans impôt immédiat, mais il doit être remboursé au REER à raison d'un quinzième par année sur 15 ans, avec un répit de deux ans avant le premier versement.
Que se passe-t-il si on ne rembourse pas son RAP?
Chaque année où le versement minimum (un quinzième du montant rapé) n'est pas remis dans le REER, ce montant s'ajoute à votre revenu imposable de l'année. Vous perdez donc l'avantage fiscal petit à petit. C'est le principal piège du RAP: il faut intégrer le remboursement à son budget dès l'achat, en plus de l'hypothèque et des taxes.
Information générale en date de juillet 2026, selon les règles de l'Agence du revenu du Canada (plafond du RAP relevé à 60 000 $ au budget fédéral 2024; CELIAPP en vigueur depuis 2023) et harmonisées par Revenu Québec. Ceci n'est pas un avis fiscal: validez votre stratégie avec votre comptable ou votre institution financière. Voyez aussi notre guide de la promesse d'achat.