Copropriété · Charges et valeur relative
Deux unités de taille voisine, deux montants différents. Ce n'est pas une erreur, c'est la valeur relative.
La règle
Article 1064 : « Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l'usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l'entretien et aux réparations courantes de ces parties. »
Les parties communes à usage restreint
Ce sont les parties communes dont seuls certains copropriétaires ont l'usage : un balcon, une terrasse, un espace de stationnement, un rangement. Leur entretien courant est à la charge de ceux qui en profitent, pas de tout l'immeuble.
C'est une source fréquente de malentendu à l'achat : on croit qu'un balcon est privatif, alors qu'il est souvent une partie commune à usage restreint.
Une répartition différente est possible
Le même article précise que la déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution aux charges. Il faut donc lire la déclaration, pas supposer.
Le recours des cinq premières années
Article 1068 : « Tout copropriétaire peut, dans les cinq ans du jour de l'inscription de la déclaration de copropriété, demander au tribunal la révision, pour l'avenir, de la valeur relative des fractions et de la répartition des charges communes. »
Ce droit ne s'exerce que s'il existe un écart suffisant entre la valeur relative accordée et la réalité. C'est un délai à connaître dans un immeuble récent.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
Votre quote-part exacte, ce qui est classé partie commune à usage restreint dans votre unité, et si la déclaration prévoit une répartition particulière. Ces trois points changent votre facture mensuelle réelle.
Où ça se joue, concrètement
Ces règles ne sont pas de la théorie juridique. Elles décident du prix d'un condo et de votre facture mensuelle. Deux unités identiques dans deux immeubles voisins peuvent valoir des dizaines de milliers de dollars d'écart selon l'état du fonds de prévoyance, la qualité du carnet d'entretien et ce que les procès-verbaux révèlent des travaux à venir.
C'est pour cette raison que notre travail sur un condo commence par les documents de la copropriété, avant la visite. Les articles du Code civil sont publics et vérifiables; ce qui varie d'un immeuble à l'autre, c'est ce que le syndicat en a fait.
Le calcul qui vaut toutes les visites
Prenez les travaux majeurs prévus dans les cinq prochaines années selon l'étude du fonds de prévoyance. Retirez le solde réel du fonds aux derniers états financiers. Appliquez votre quote-part des charges communes. Vous obtenez une estimation chiffrée de votre exposition à une cotisation spéciale, avant de déposer une offre plutôt qu'après.
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Questions fréquentes
Pourquoi ma quote-part diffère de celle du voisin?
Parce que l'article 1064 la fixe en proportion de la valeur relative de chaque fraction, pas de la superficie seule.
Qui paie l'entretien d'un balcon?
S'il s'agit d'une partie commune à usage restreint, les copropriétaires qui en ont l'usage contribuent seuls à son entretien et à ses réparations courantes.
Peut-on contester sa quote-part?
L'article 1068 permet, dans les cinq ans de l'inscription de la déclaration, de demander au tribunal une révision pour l'avenir, s'il existe un écart suffisant.
Articles cités du Code civil du Québec, consulté sur legisquebec.gouv.qc.ca le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace pas un avis juridique. Pour une situation précise, consultez un notaire ou un avocat.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlons de votre projet.