Copropriété · Déclaration
Animaux, bruit, location à court terme, travaux : ce n'est pas le syndic qui décide, c'est la déclaration. Et elle se lit avant d'acheter.
Ce que le Code exige qu'elle contienne
La déclaration « établit la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges communes et le nombre de voix attachées à chaque fraction. Elle précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires et prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes, y compris toute clause pénale applicable en cas de contravention à la déclaration. »
Quatre choses qui vous concernent directement
- Votre quote-part des charges. Elle est écrite, pas négociée.
- Votre nombre de voix. Il détermine votre poids réel en assemblée.
- Qui décide quoi, entre le conseil et l'assemblée.
- Les clauses pénales, applicables si vous contrevenez à la déclaration.
Ce qui ne peut pas vous être imposé
Article 1102 : « Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction ou à la destination de sa partie privative. »
Une assemblée ne peut donc pas, par un vote, changer la valeur relative de votre fraction ou la destination de votre unité en contredisant la déclaration.
Les points à vérifier avant d'acheter
Location à court terme, animaux, travaux dans les parties privatives, usage des parties communes à usage restreint comme un balcon ou un stationnement. Ce sont les sujets qui font la différence entre un condo qui vous convient et un condo qui vous contraint.
Où ça se joue, concrètement
Ces règles ne sont pas de la théorie juridique. Elles décident du prix d'un condo et de votre facture mensuelle. Deux unités identiques dans deux immeubles voisins peuvent valoir des dizaines de milliers de dollars d'écart selon l'état du fonds de prévoyance, la qualité du carnet d'entretien et ce que les procès-verbaux révèlent des travaux à venir.
C'est pour cette raison que notre travail sur un condo commence par les documents de la copropriété, avant la visite. Les articles du Code civil sont publics et vérifiables; ce qui varie d'un immeuble à l'autre, c'est ce que le syndicat en a fait.
Le calcul qui vaut toutes les visites
Prenez les travaux majeurs prévus dans les cinq prochaines années selon l'étude du fonds de prévoyance. Retirez le solde réel du fonds aux derniers états financiers. Appliquez votre quote-part des charges communes. Vous obtenez une estimation chiffrée de votre exposition à une cotisation spéciale, avant de déposer une offre plutôt qu'après.
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Questions fréquentes
Qu'est-ce que la déclaration de copropriété contient?
La valeur relative de chaque fraction et sa méthode de calcul, la quote-part des charges, le nombre de voix, les pouvoirs du conseil et de l'assemblée, et les clauses pénales applicables.
Une assemblée peut-elle changer ma quote-part?
L'article 1102 rend sans effet une décision qui, contre la déclaration, modifie la valeur relative d'une fraction ou la destination d'une partie privative.
Où trouve-t-on la déclaration?
Elle est publiée et fait partie du registre du syndicat. On la demande avant de déposer une offre.
Articles cités du Code civil du Québec, consulté sur legisquebec.gouv.qc.ca le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace pas un avis juridique. Pour une situation précise, consultez un notaire ou un avocat.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlons de votre projet.