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Mal remplie, la déclaration du vendeur est la première source de poursuites après une vente. Bien remplie, c'est votre meilleure protection. Voici comment la maîtriser.
La déclaration du vendeur, le formulaire DV, est le document où le vendeur déclare l'état de sa propriété: année des rénovations, infiltrations passées, sinistres, vices connus, litiges. Dans une vente par courtier, ce formulaire de l'OACIQ est obligatoire et remis à tout acheteur avant l'offre. Son rôle est mal compris: déclarer un problème passé ne fait pas fuir les acheteurs, c'est taire un problème connu qui expose à une poursuite pour vice caché des années après la vente. Une déclaration complète transfère le risque: l'acheteur achète en connaissance de cause. l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial au classement officiel RE/MAX accompagne ses vendeurs ligne par ligne dans le DV, précisément parce que ce document protège d'abord celui qui le remplit bien. Nos bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, et l'équipe se joint au 438 807 3653.
Ce que la déclaration du vendeur contient
Le formulaire couvre l'histoire complète de la propriété: l'année de construction et des rénovations majeures, la toiture, la plomberie, l'électricité, les fondations, les infiltrations d'eau passées, les sinistres et réclamations d'assurance, la présence passée ou actuelle d'ocre ferreuse, de pyrite ou d'amiante, les litiges de voisinage et les servitudes. Chaque réponse engage le vendeur.
La règle d'or tient en une phrase: on déclare ce qu'on SAIT. Un vendeur n'a pas à garantir ce qu'il ignore de bonne foi, mais tout ce qui est connu et tu peut se retourner contre lui, même des années plus tard.
Pourquoi bien déclarer vous protège
L'intuition des vendeurs est souvent inverse: « si je déclare l'infiltration de 2018, je fais peur aux acheteurs ». C'est le contraire qui est vrai. Un problème déclaré, documenté et idéalement réparé avec factures devient un non-événement dans la négociation. Un problème tu et découvert après la vente devient une réclamation pour vice caché, avec les frais juridiques qui l'accompagnent.
Notre guide sur les vices cachés montre l'autre côté de la médaille: la déclaration complète est exactement ce qui coupe court à ces recours. Déclarer, c'est transférer le risque à l'acheteur informé.
Avec ou sans courtier : une différence structurelle
Dans une vente par courtier, le formulaire DV de l'OACIQ est obligatoire: il est rempli avec l'aide du courtier, remis à chaque acheteur intéressé avant l'offre, et fait partie intégrante du dossier de vente. Dans une vente sans courtier, aucune règle n'impose ce formulaire: certains vendeurs en solo l'utilisent volontairement, d'autres vendent sans déclaration structurée.
Pour l'acheteur d'une propriété vendue sans courtier, c'est un signal d'alarme à connaître; pour le vendeur en solo, c'est un risque juridique assumé sans le savoir. Dans les deux cas, le formulaire encadré reste la meilleure pratique, et c'est l'une des protections concrètes qu'apporte la vente accompagnée.
Questions fréquentes
La déclaration du vendeur est-elle obligatoire au Québec?
Avec un courtier, oui: le formulaire Déclarations du vendeur de l'OACIQ est obligatoire et doit être remis à l'acheteur avant la promesse d'achat. Dans une vente sans courtier, aucun formulaire n'est imposé, mais l'obligation légale de fond demeure: le vendeur doit déclarer les vices et problèmes dont il a connaissance, et un silence peut fonder un recours pour vice caché après la vente.
Que se passe-t-il si je ne déclare pas un problème connu?
Le risque est réel et durable: un acheteur qui découvre après coup un problème que le vendeur connaissait peut réclamer une diminution de prix, des dommages, voire l'annulation de la vente dans les cas graves. Les tribunaux jugent sur la connaissance du vendeur au moment de la vente. Déclarer honnêtement coûte parfois quelques milliers de dollars de négociation; taire peut coûter le litige entier.
Dois-je déclarer un problème déjà réparé?
Oui. Une infiltration colmatée, une toiture refaite après un dégât ou un drain remplacé se déclarent, avec les factures à l'appui. C'est même à votre avantage: un historique de problèmes réglés par des professionnels documente l'entretien de la propriété et rassure l'acheteur, alors que la découverte d'une réparation non déclarée éveille la méfiance sur tout le reste.
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