Blogue · Vendeurs
Vendre sans courtier coûte moins cher sur papier. Le calcul complet se joue ailleurs, et le seuil est plus serré qu'on le pense.
En 2026, un forfait DuProprio coûte entre 1 199,95 $ et 1 999,95 $, payable à l'avance et non remboursable dès que l'annonce est en ligne. La commission d'un courtier au Québec se situe entre 4 % et 7 % du prix de vente, environ 5 % en moyenne, plus les taxes, et n'est due qu'à la signature chez le notaire. Sur une maison de 400 000 $, l'écart brut atteint environ 21 000 $ en faveur de DuProprio. La vraie question n'est donc pas le prix affiché mais le montant net qui reste au vendeur. Le seuil est stable : une vente qui se conclut à environ 5 % sous le prix atteignable efface l'économie, peu importe la valeur de la propriété. Le bon choix dépend du type de propriété, de la tension du marché local et du temps que le vendeur peut consacrer aux visites et à la négociation.
Ce que coûte chaque option en 2026
Commençons par les chiffres réels, sans arrondir en faveur de personne.
DuProprio. Trois forfaits résidentiels sont affichés sur leur site : Bronze à 1 199,95 $, Argent à 1 599,95 $ et Or à 1 999,95 $. La différence tient surtout à la durée de l'annonce, au nombre de photos et à l'accès à certains outils. Le montant est payé d'avance. Leur politique précise qu'une fois la propriété mise en ligne, aucun remboursement n'est effectué, peu importe le forfait ou les services non utilisés. Si vous annulez avant la mise en ligne, des frais de 369,95 $ s'appliquent si le représentant s'est déjà déplacé, et de 229,95 $ si vous avez utilisé l'assistance juridique.
Un courtier. La commission se situe entre 4 % et 7 % du prix de vente au Québec, autour de 5 % en moyenne. Aucune loi ne la fixe, elle se négocie. Les taxes s'ajoutent, soit 14,975 % du montant de la commission. La différence structurelle est ailleurs : cette somme n'est due qu'à la signature chez le notaire. Si la propriété ne se vend pas, vous ne payez rien.
C'est la première asymétrie réelle entre les deux modèles. L'un vous fait payer pour un service, l'autre pour un résultat.
Le calcul que personne ne fait
Voici l'écart brut entre le forfait le plus complet de DuProprio et une commission de 5 % taxes incluses.
| Prix de vente | Commission 5 % + taxes | Forfait Or | Écart | Prix seuil |
|---|---|---|---|---|
| 250 000 $ | 14 372 $ | 2 000 $ | 12 372 $ | 237 600 $ |
| 300 000 $ | 17 246 $ | 2 000 $ | 15 246 $ | 284 800 $ |
| 400 000 $ | 22 995 $ | 2 000 $ | 20 995 $ | 379 000 $ |
| 500 000 $ | 28 744 $ | 2 000 $ | 26 744 $ | 473 300 $ |
| 700 000 $ | 40 241 $ | 2 000 $ | 38 241 $ | 661 800 $ |
Disons-le franchement : sur la colonne des coûts, DuProprio gagne, et pas de peu. Un vendeur qui économise 21 000 $ sur une maison de 400 000 $ a fait un choix rationnel.
La colonne qui compte vraiment est la dernière. Le prix seuil est le montant en bas duquel la vente sans courtier efface l'économie. Sur une maison de 400 000 $, il se situe à environ 379 000 $. Autrement dit, si vous vendez 21 000 $ sous ce que la propriété pouvait atteindre, vous avez travaillé gratuitement.
Ce qui est frappant, c'est la stabilité du seuil. À 250 000 $ comme à 700 000 $, il tourne autour de 5 % du prix. C'est une marge d'erreur mince quand on fixe soi-même son prix et qu'on négocie soi-même face à un acheteur qui, lui, est souvent représenté.
Ce que le forfait couvre, et ce qui reste sur vos épaules
DuProprio n'est pas une simple petite annonce. Selon leur propre grille, les forfaits incluent un rendez-vous de départ avec un représentant local, des photos HDR, les documents légaux, une pancarte, des coachs joignables par téléphone, une assistance téléphonique de notaires et, sur certains forfaits, un estimé de valeur sous forme de fourchette. C'est un vrai service, et le présenter autrement serait malhonnête.
Ce qui reste entièrement de votre côté est tout aussi réel :
- Fixer le prix. Une fourchette n'est pas un prix. Le choix final vous appartient, avec ses conséquences.
- Faire les visites. Chaque appel, chaque disponibilité de soir et de week-end, chaque personne qui ne se présente pas.
- Qualifier les acheteurs. Vérifier qu'une préapprobation existe vraiment avant d'immobiliser votre propriété pendant trois semaines.
- Négocier. Face à vous se trouve souvent un courtier dont c'est le métier quotidien, payé pour défendre l'autre partie.
- Assumer la déclaration du vendeur. Elle vous engage personnellement, avec ou sans courtier.
À noter aussi : le service de photos n'est pas offert partout. Leur grille exclut l'Abitibi-Témiscamingue, la Côte-Nord, la Gaspésie, le Nord-du-Québec et certaines villes en Mauricie, dans les Laurentides et dans Charlevoix. Dans ces régions, c'est vous qui fournissez les photos.
Les trois coûts qui n'apparaissent sur aucune facture
Le prix mal fixé. Trop haut, la propriété stagne, l'annonce vieillit et les acheteurs se demandent ce qui cloche. Trop bas, l'écart part directement de votre poche. C'est le poste où se joue l'essentiel du 5 %.
Le temps. Chaque mois supplémentaire a un coût réel : hypothèque, taxes, chauffage, assurances, et parfois un achat en parallèle qui vous met dans une position de négociation plus faible.
L'exposition légale. Au Québec, le vendeur reste responsable des vices cachés, qu'il ait vendu seul ou non. Ce qui change, c'est la rigueur du processus qui documente ce que vous avez déclaré et quand. Nos recours en matière de vices cachés détaillent ce à quoi vous vous exposez.
Quand vendre sans courtier est le bon choix
Il y a des situations où c'est clairement la bonne décision, et il serait ridicule de prétendre le contraire.
- Vous avez déjà un acheteur. Un voisin, un proche, un locataire. Payer une commission complète pour une transaction déjà conclue n'a pas de sens.
- Votre secteur est en forte tension et votre propriété est standard. Quand tout se vend en deux semaines, le marché fait une partie du travail.
- Vous avez du temps, de la disponibilité en journée, et vous êtes à l'aise de négocier.
- Vous avez déjà vendu seul et le processus vous est familier.
Quand ça vous coûte cher
- La propriété est atypique : plex, terrain, intergénérationnel, secteur peu liquide. La fourchette de prix devient un exercice d'équilibriste.
- La vente est liée à une séparation ou à une succession. Un tiers neutre entre les parties change tout.
- Vous achetez en même temps. Coordonner les deux dates sans intermediaire est l'une des sources d'erreur les plus coûteuses.
- Vous ne pouvez pas faire les visites vous-même, ou vous habitez à l'extérieur.
- La propriété a besoin de travaux ou traîne un historique à expliquer.
Ce qu'il faut retenir
Le débat n'est pas « courtier contre DuProprio ». Il est entre deux façons de payer : un montant fixe d'avance pour des outils, ou un pourcentage à la fin pour un résultat. La bonne question à se poser n'est pas « combien vais-je économiser » mais « combien vais-je encaisser à la fin, et dans combien de temps ».
Faites le calcul avec vos propres chiffres avant de choisir. Notre calculateur de produit net vendeur vous donne le montant qui vous reste réellement, et notre page sur la commission du courtier explique comment elle se négocie. Les deux sont gratuits et ne demandent aucune inscription.
Questions fréquentes
Combien coûte DuProprio en 2026?
Les forfaits résidentiels affichés sont Bronze à 1 199,95 $, Argent à 1 599,95 $ et Or à 1 999,95 $. Le montant est payé d'avance, avant que la propriété soit vendue.
Est-ce remboursable si je change d'idée?
Selon leur politique, une fois l'annonce en ligne, aucun remboursement n'est effectué, peu importe le forfait ou les services non utilisés. Avant la mise en ligne, des frais de 369,95 $ s'appliquent si le représentant s'est déplacé, et de 229,95 $ si vous avez utilisé l'assistance juridique.
Quelle commission un courtier demande-t-il au Québec?
Entre 4 % et 7 % du prix de vente, environ 5 % en moyenne, plus les taxes de 14,975 %. Aucune loi ne fixe ce taux : il se négocie, et le contenu du mandat aussi.
Elle n'est due qu'à la signature chez le notaire. Si la propriété ne se vend pas, rien n'est facturé.
Suis-je responsable des vices cachés si je vends moi-même?
Oui. Au Québec, la responsabilité du vendeur pour les vices cachés existe avec ou sans courtier. Vendre soi-même ne réduit en rien cette exposition, et la déclaration du vendeur vous engage personnellement.
Puis-je passer à un courtier après avoir essayé seul?
Oui, rien ne l'interdit. Sachez toutefois que le montant versé au forfait n'est pas récupérable une fois l'annonce publiée, et qu'une propriété longtemps affichée sans se vendre part avec un handicap de perception.
Faites le calcul avec vos vrais chiffres.
Un courtier de l'équipe vous donne les ventes conclues de votre quartier et votre produit net estimé, gratuitement et sans engagement. Démarrer mon projet, ou essayez d'abord le calculateur de produit net.
À lire aussi
- Comment on prépare et met en marché une propriété
- Ce que vendre coûte vraiment, poste par poste
- Comment se calcule la commission
- Vendre sans courtier au Québec
- Évaluation municipale ou valeur marchande