Voisinage · Empiètement
Le certificat de localisation le révèle presque toujours : une construction dépasse la ligne. Le Code civil prévoit trois issues selon la gravité.
Le texte
Article 992 : « Le propriétaire de bonne foi qui a bâti au-delà des limites de son fonds sur une parcelle de terrain qui appartient à autrui doit, au choix du propriétaire du fonds sur lequel il a empiété, soit acquérir cette parcelle en lui en payant la valeur, soit lui verser une indemnité pour la perte temporaire de l'usage de cette parcelle. Si l'empiètement est considérable, cause un préjudice sérieux ou est... »
Les deux éléments qui commandent tout
- La bonne foi. Le régime décrit vise celui qui a bâti sans savoir qu'il dépassait. La mauvaise foi change la donne.
- Le choix appartient au voisin, pas à celui qui a empiété. C'est le propriétaire du terrain touché qui décide entre la vente de la parcelle et l'indemnité.
Ce que le Code vise ensuite
L'article distingue le cas où l'empiètement est considérable ou cause un préjudice sérieux. Les conséquences y sont plus lourdes que la simple indemnité. C'est exactement pour cette raison qu'un empiètement se traite avec un professionnel du droit, pas à l'amiable sur un coin de table.
Comment ça se découvre
Presque toujours par le certificat de localisation. L'arpenteur-géomètre mesure et note l'empiètement, et le notaire le voit avant la signature. Un empiètement découvert deux semaines avant la clôture, c'est une vente qui se renégocie ou qui tombe.
Ce qu'on fait, nous
On demande le certificat de localisation tôt, pas à la fin. S'il révèle un empiètement, il y a le temps d'obtenir un avis et de présenter la situation à l'acheteur avec une solution, plutôt que de lui annoncer un problème.
Là où ça se découvre : le certificat de localisation
La plupart de ces situations ne se révèlent pas lors d'une chicane de voisins, mais dans un document : le certificat de localisation. L'arpenteur-géomètre mesure, note un empiètement, une clôture décalée, une construction trop près de la ligne. Le notaire le lit avant la signature.
C'est pour cette raison que nous demandons le certificat tôt dans une transaction, jamais la semaine du notaire. Un problème découvert huit semaines avant la clôture se règle. Découvert huit jours avant, il fait tomber des ventes ou coûte une renégociation complète.
Trois réflexes avant de mettre en vente
- Relire le certificat de localisation existant et vérifier s'il correspond encore à l'état des lieux, notamment après un agrandissement, une terrasse, un garage ou une clôture.
- Régler ce qui est réglable pendant qu'aucun acheteur n'attend. Une entente écrite avec un voisin vaut infiniment mieux qu'une négociation sous pression.
- Documenter ce qui ne se règle pas, pour le présenter à l'acheteur avec une solution plutôt que de le laisser le découvrir.
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Questions fréquentes
Qui décide de la suite en cas d'empiètement?
L'article 992 donne le choix au propriétaire du fonds sur lequel on a empiété : vendre la parcelle à sa valeur, ou recevoir une indemnité pour la perte temporaire d'usage.
La bonne foi change-t-elle quelque chose?
Oui. Le régime décrit à l'article 992 vise le propriétaire de bonne foi. Un empiètement considérable ou causant un préjudice sérieux est traité différemment.
Comment détecte-t-on un empiètement?
Par le certificat de localisation, préparé par un arpenteur-géomètre. C'est la raison principale de le demander tôt dans une transaction.
Articles cités du Code civil du Québec, consulté sur legisquebec.gouv.qc.ca le 10 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace pas un avis juridique. Pour une situation précise, consultez un notaire ou un avocat.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlons de votre projet.