Copropriété · Responsabilité
Une infiltration par la façade, une dalle de garage qui se dégrade. Avant de chercher un coupable, il faut savoir qui la loi désigne.
Le texte
Article 1077 : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. »
Trois causes, une responsabilité
- Vice de conception : l'immeuble a été mal pensé.
- Vice de construction : il a été mal bâti.
- Défaut d'entretien des parties communes : il a été mal entretenu.
Dans les trois cas, c'est le syndicat qui répond des dommages envers les copropriétaires et les tiers.
« Sans préjudice de toute action récursoire »
Cette formule est essentielle. Le syndicat qui indemnise conserve son recours contre celui qui est réellement à l'origine du problème : promoteur, entrepreneur, professionnel. Sa responsabilité envers vous ne le laisse pas sans recours.
Ce que ça veut dire pour un acheteur
Un vice de construction dans les parties communes n'est pas un problème « du promoteur » qui ne vous concerne pas. Il passe par le syndicat, donc par les charges communes, donc par vous. Le recours contre le promoteur existe, mais il prend du temps et coûte de l'argent d'ici là.
Les signaux à repérer avant d'acheter
- Des procès-verbaux qui mentionnent des infiltrations récurrentes.
- Une expertise technique commandée par le syndicat.
- Un litige en cours avec un promoteur ou un entrepreneur.
- Un fonds de prévoyance immobilisé par un dossier.
Chacun de ces éléments figure normalement au registre ou dans les procès-verbaux. C'est là qu'on regarde, pas dans la cuisine.
Où ça se joue, concrètement
Ces règles ne sont pas de la théorie juridique. Elles décident du prix d'un condo et de votre facture mensuelle. Deux unités identiques dans deux immeubles voisins peuvent valoir des dizaines de milliers de dollars d'écart selon l'état du fonds de prévoyance, la qualité du carnet d'entretien et ce que les procès-verbaux révèlent des travaux à venir.
C'est pour cette raison que notre travail sur un condo commence par les documents de la copropriété, avant la visite. Les articles du Code civil sont publics et vérifiables; ce qui varie d'un immeuble à l'autre, c'est ce que le syndicat en a fait.
Le calcul qui vaut toutes les visites
Prenez les travaux majeurs prévus dans les cinq prochaines années selon l'étude du fonds de prévoyance. Retirez le solde réel du fonds aux derniers états financiers. Appliquez votre quote-part des charges communes. Vous obtenez une estimation chiffrée de votre exposition à une cotisation spéciale, avant de déposer une offre plutôt qu'après.
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Questions fréquentes
Qui est responsable d'un vice dans les parties communes?
L'article 1077 rend le syndicat responsable des dommages causés par le vice de conception ou de construction, ou par le défaut d'entretien des parties communes.
Le syndicat peut-il se retourner contre le promoteur?
Oui. L'article précise « sans préjudice de toute action récursoire ».
Comment le détecter avant d'acheter?
Par les procès-verbaux d'assemblée, les expertises commandées par le syndicat et les litiges en cours, tous normalement au registre.
Articles cités du Code civil du Québec, consulté sur legisquebec.gouv.qc.ca le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace pas un avis juridique. Pour une situation précise, consultez un notaire ou un avocat.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlons de votre projet.