Au Québec, une augmentation de loyer se propose par avis écrit dans les délais du Code civil, généralement de 3 à 6 mois avant la fin d'un bail de 12 mois. Le locataire a un mois pour répondre : accepter, ou refuser la hausse tout en restant dans le logement, auquel cas c'est au locateur de demander au Tribunal administratif du logement de fixer le loyer, selon une méthode de calcul basée sur les dépenses réelles de l'immeuble, taxes, assurances, travaux, et non sur un pourcentage unique. Le TAL publie chaque année des pourcentages indicatifs par composante, mais chaque immeuble a son calcul. Exception majeure : la clause F du bail, pour les immeubles de 5 ans ou moins, où le locataire ne peut pas faire fixer le loyer. Pour un propriétaire de plex, une hausse bien documentée et bien communiquée passe mieux qu'un bras de fer improvisé.
L'avis d'augmentation : délais et forme
La hausse se propose par avis écrit dans les fenêtres du Code civil : pour un bail de 12 mois, généralement entre 6 et 3 mois avant l'échéance; des délais différents s'appliquent aux baux plus courts ou à durée indéterminée. L'avis indique le nouveau loyer proposé (ou la hausse en dollars ou en pourcentage) et la durée proposée du bail.
Un avis hors délai ou informel ne vaut rien : le bail se renouvelle alors aux conditions existantes. Pour un investisseur de plex, le calendrier des avis est un rituel annuel à ne jamais manquer.
Le refus du locataire : rester ET refuser, c'est son droit
Dans le mois suivant l'avis, le locataire peut accepter, quitter à l'échéance, ou, cas fréquent, refuser la hausse tout en restant : le bail se renouvelle alors et c'est au locateur de saisir le TAL dans le mois suivant le refus pour faire fixer le loyer. Sans démarche du locateur, l'ancien loyer demeure.
Le silence du locataire vaut acceptation de la hausse proposée, contrairement à la reprise de logement où le silence vaut refus, une asymétrie qui piège les deux camps, notre guide vendre avec un locataire couvre l'autre volet.
Comment le TAL calcule : les dépenses réelles, pas un taux unique
La fixation ne sort pas d'un pourcentage magique : le TAL applique une méthode de calcul qui répercute les variations de dépenses réelles de l'immeuble, taxes municipales et scolaires, assurances, énergie selon qui la paie, entretien, et amortit les travaux majeurs selon les paramètres publiés annuellement. Le Tribunal publie chaque année des pourcentages indicatifs par composante et un outil de calcul.
Traduction pratique : un immeuble dont les taxes ont bondi et qui a reçu une toiture neuve justifie une hausse substantielle documentée; un immeuble sans dépenses nouvelles en justifie une modeste. Les factures font le dossier.
La clause F : le régime des immeubles de 5 ans ou moins
Exception majeure au régime : quand la section F du bail indique que l'immeuble a été construit il y a 5 ans ou moins (la date limite doit y être inscrite), le locataire ne peut pas faire fixer le loyer par le TAL pendant cette période : il peut accepter la hausse ou quitter. C'est un incitatif à la construction neuve que tout acheteur d'immeuble récent, en projet neuf notamment, doit connaître, et que tout locataire d'immeuble neuf découvre parfois durement.
La stratégie du bailleur : documenter, communiquer, arbitrer
Le rendement locatif durable tient en trois habitudes : documenter chaque dépense et chaque amélioration, c'est votre dossier de fixation; communiquer les hausses avec leurs justifications, un locataire qui comprend conteste moins; et arbitrer lucidement, une fixation au TAL coûte du temps, un bon locataire stable vaut parfois mieux qu'un bras de fer gagné. Le loyer d'un logement qui se libère, lui, se fixe librement au marché, en tenant compte de la mention du loyer le plus bas payé (clause G) que le nouveau locataire peut invoquer.
Ces calculs entrent dans toute analyse d'achat de plex que nous faisons avec les investisseurs : le loyer réel et le loyer potentiel sont deux colonnes différentes.
Un plex bien géré commence par des loyers bien documentés.
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Questions fréquentes
De combien peut-on augmenter un loyer au Québec?
Il n'y a pas de plafond unique : la hausse se propose librement, mais si le locataire refuse, le TAL fixe le loyer selon les dépenses réelles de l'immeuble, taxes, assurances, énergie, entretien et amortissement des travaux majeurs, d'après des paramètres publiés chaque année. Un immeuble avec des dépenses en hausse documentées justifie davantage qu'un immeuble sans changement. Exception : immeubles de 5 ans ou moins avec clause F, où la fixation ne s'applique pas.
Que se passe-t-il si le locataire refuse l'augmentation?
Le locataire peut refuser la hausse tout en restant dans le logement : le bail se renouvelle et c'est alors au locateur de saisir le Tribunal administratif du logement dans le mois suivant le refus pour faire fixer le loyer. Sans cette démarche, l'ancien loyer demeure. À noter : le silence du locataire vaut acceptation de la hausse proposée dans l'avis.
Qu'est-ce que la clause F d'un bail?
C'est la section du bail qui indique qu'un immeuble a été construit il y a 5 ans ou moins, avec la date limite inscrite : pendant cette période, le locataire ne peut pas faire fixer le loyer par le TAL, il accepte la hausse ou quitte à l'échéance. C'est un incitatif à la construction locative neuve, déterminant autant pour les investisseurs que pour les locataires d'immeubles récents.
Publié le 16 août 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Confiez-nous votre projet