La distinction entre ce qui suit la propriété et ce qui part avec le vendeur repose sur une règle simple en apparence: ce qui est fixé à demeure fait partie de l'immeuble, ce qui est mobile appartient au vendeur. En pratique, la frontière est floue et source de conflits: un lave-vaisselle encastré, un luminaire sur mesure, des stores installés, une thermopompe murale ou un cabanon posé sur des blocs se discutent tous. La seule protection réelle est la précision écrite dans la promesse d'achat: décrire chaque élément avec sa marque, son modèle et son emplacement plutôt qu'écrire électroménagers inclus. Les inclusions représentent aussi un levier de négociation sous-estimé: un vendeur qui refuse de baisser son prix accepte souvent de laisser des biens dont la valeur de remplacement est significative pour l'acheteur, ce qui pèse particulièrement lourd pour un premier acheteur qui doit tout acquérir.
La règle de base, et sa limite
Ce qui est fixé à demeure fait partie de l'immeuble et suit la vente: fournaise, chauffe-eau, armoires, plomberie, revêtements. Ce qui est mobile appartient au vendeur: meubles, décorations, électroménagers non encastrés.
La limite apparaît dès qu'un objet est à la fois fixé et facilement retirable. C'est précisément là que naissent les désaccords, et c'est pourquoi la promesse d'achat doit trancher explicitement.
La zone grise, celle qui crée les conflits
- Électroménagers encastrés: lave-vaisselle, four mural, hotte. Souvent supposés inclus, pas toujours.
- Luminaires: un lustre auquel le vendeur tient doit être exclu par écrit, sinon il suit la maison.
- Stores et rideaux: les stores installés suivent généralement, les rideaux presque jamais.
- Thermopompe murale: fixée mais parfois louée, ce qui change tout.
- Cabanon, spa, balançoire: selon qu'ils sont ancrés ou simplement posés.
- Systèmes loués: chauffe-eau, adoucisseur, alarme. Le contrat de location se transfère ou se résilie, et ça se règle avant la signature.
Comment l'écrire pour éviter le litige
La formule qui protège: décrire chaque élément avec sa marque, son modèle et son emplacement. Réfrigérateur de marque X situé dans la cuisine vaut infiniment mieux qu'électroménagers inclus.
Pour les exclusions, même rigueur: le lustre de la salle à manger sera retiré et remplacé par un luminaire standard. Cette phrase évite la discussion au moment de la visite de conformité, décrite dans de la promesse aux clés.
Le levier de négociation qu'on oublie
Un vendeur peut refuser une baisse de prix parce que le montant affiché a une valeur symbolique, tout en acceptant de laisser des biens dont la valeur de remplacement est réelle pour l'acheteur: électroménagers récents, souffleuse, tondeuse, meubles de patio, système de climatisation.
Pour un premier acheteur qui doit tout acquérir, cet arrangement vaut souvent plus que quelques milliers sur le prix. Notre article la première année comme propriétaire chiffre justement ces achats, et négocier le prix replace l'ensemble des leviers.
La visite de conformité, dernier moment utile
La visite de conformité, la veille ou le jour de la signature, sert à vérifier que la propriété est dans l'état convenu et que les inclusions sont présentes. C'est le dernier moment où le rapport de force existe encore.
Un écart constaté se règle avant la signature chez le notaire, généralement par une retenue de fonds. Après la signature, le recours existe toujours mais devient nettement plus long et plus coûteux.
Écrire ce qui compte, avant de signer.
Un courtier de l'équipe rédige des inclusions précises qui évitent les mauvaises surprises.
Questions fréquentes
Les électroménagers sont-ils inclus dans la vente d'une maison?
Seulement s'ils sont écrits dans la promesse d'achat. Les appareils encastrés comme un lave-vaisselle ou un four mural sont souvent supposés inclus parce qu'ils sont fixés, mais l'hypothèse ne remplace pas l'écrit. La formule qui protège consiste à décrire chaque appareil avec sa marque, son modèle et son emplacement.
Le vendeur peut-il emporter le lustre de la salle à manger?
Seulement s'il l'a exclu par écrit dans la promesse. Un luminaire fixé fait partie de l'immeuble et suit normalement la vente. Un vendeur qui tient à un lustre doit l'exclure explicitement et prévoir de le remplacer par un luminaire standard, ce qui s'écrit également dans la promesse.
Que faire si une inclusion manque lors de la visite de conformité?
Il faut le signaler avant la signature chez le notaire, car c'est le dernier moment où le rapport de force existe. Le règlement se fait généralement par une retenue de fonds chez le notaire jusqu'à ce que la situation soit corrigée. Après la signature, le recours demeure possible mais devient beaucoup plus long et coûteux.
Publié le 19 août 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Confiez-nous votre projet