Au Canada, la vente de votre résidence principale est exemptée d'impôt sur le gain en capital grâce à l'exemption pour résidence principale, à condition de désigner la propriété et de déclarer la vente dans votre déclaration de revenus, une obligation en vigueur depuis 2016. Pour les autres propriétés (chalet, immeuble locatif, terrain), 50 % du gain s'ajoute à votre revenu imposable de l'année de la vente : la hausse du taux d'inclusion aux deux tiers proposée au budget de 2024 a été annulée en mars 2025 et n'a jamais eu force de loi. Attention enfin à la règle anti-revente précipitée, en vigueur depuis 2023 : une propriété revendue moins de 365 jours après l'achat est imposée comme revenu d'entreprise, à 100 % du profit et sans exemption de résidence principale, sauf exceptions prévues comme un décès, une séparation ou un nouvel emploi éloigné.
La résidence principale : zéro impôt, mais une déclaration obligatoire
Le gain réalisé sur votre résidence principale est entièrement exempté si la propriété est désignée comme telle pour chaque année de détention. La formule officielle accorde même une année tampon : le gain exempté correspond à (1 + nombre d'années désignées) divisé par le nombre d'années de détention, ce qui protège l'année où vous déménagez et détenez deux propriétés.
Depuis 2016, la vente doit être déclarée dans votre déclaration de revenus (annexe 3 au fédéral et formulaire TP-274 au Québec) même quand elle est totalement exemptée. Omettre la désignation peut coûter l'exemption ou des pénalités. Un ménage ne peut désigner qu'une seule résidence principale par année.
Le taux d'inclusion est resté à 50 %
Pour toute propriété non exemptée, la moitié du gain s'ajoute à votre revenu imposable de l'année de la vente. Le budget fédéral de 2024 proposait de porter le taux d'inclusion aux deux tiers au-delà de 250 000 $ de gains; cette hausse a été reportée puis annulée le 21 mars 2025 sans jamais être adoptée. En 2026, la règle est simple : 50 % du gain est imposable, quel que soit le montant.
Exemple : un chalet acheté 300 000 $ et revendu 450 000 $ dégage un gain de 150 000 $, dont 75 000 $ s'ajoutent à votre revenu imposable. Les frais d'acquisition, les améliorations en capital documentées et les frais de vente réduisent le gain : gardez chaque facture.
La règle anti-flip : 365 jours qui changent tout
Depuis le 1er janvier 2023, une propriété résidentielle revendue moins de 365 jours après son acquisition est réputée être un bien de revente précipitée : le profit devient du revenu d'entreprise imposable à 100 %, sans exemption de résidence principale et sans le traitement du gain en capital.
La loi prévoit des exceptions pour les événements de vie : décès, ajout au ménage, séparation, nouvel emploi à distance, insolvabilité, sinistre, ou autre circonstance indépendante de votre volonté. Au-delà de 365 jours, le traitement fiscal redevient celui du gain en capital, mais l'intention spéculative peut toujours être examinée par le fisc : documenter le contexte de la vente reste la meilleure protection.
Plex, chalet, location : les cas mixtes
Plex habité en partie : l'exemption couvre la portion que vous habitez; la portion locative génère un gain imposable au prorata de la superficie ou des unités. Un duplex dont vous occupez la moitié voit la moitié du gain exemptée. Nos clients investisseurs trouvent le détail dans acheter un plex au Québec.
Chalet ou résidence secondaire : imposable, sauf si vous choisissez de le désigner comme résidence principale pour certaines années (au détriment de la maison pour ces mêmes années). Le calcul optimal dépend des gains relatifs des deux propriétés : ça se planifie avant de vendre, pas après.
Changement d'usage : convertir sa maison en logement locatif (ou l'inverse) déclenche une disposition réputée à la valeur du jour, avec des choix fiscaux possibles pour reporter l'impôt. Le même mécanisme de disposition réputée s'applique au décès : voyez vendre une maison reçue en succession.
Bien déclarer, et planifier avant de signer
L'année de la vente : déclarez la disposition (annexe 3 fédérale, TP-274 au Québec pour la désignation), conservez le relevé du notaire, le prix d'achat d'origine et les factures d'améliorations. En cas de gain imposable important, un acompte provisionnel peut éviter la facture surprise l'année suivante.
Nous ne sommes pas fiscalistes et cette page ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé; pour les situations mixtes (plex, succession, divorce, voir notre guide séparation et maison), on travaille en tandem avec votre comptable. Ce qu'un courtier de l'équipe apporte : le bon prix de vente, le bon moment, et un produit net calculé avant la mise en marché.
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Questions fréquentes
Dois-je payer de l'impôt en vendant ma maison?
Non, si c'est votre résidence principale désignée pour toutes les années de détention : l'exemption efface tout le gain. Vous devez quand même déclarer la vente dans votre déclaration de revenus (annexe 3 au fédéral, TP-274 au Québec). Chalet, immeuble locatif ou revente en moins de 365 jours suivent d'autres règles.
Le taux d'inclusion du gain en capital est-il de 50 % ou 66 % en 2026?
50 %. La hausse aux deux tiers proposée au budget fédéral de 2024 a été reportée puis annulée le 21 mars 2025 sans jamais être adoptée. En 2026, la moitié du gain en capital s'ajoute à votre revenu imposable, quel que soit le montant du gain.
Que se passe-t-il si je revends ma maison moins d'un an après l'achat?
La règle anti-revente précipitée s'applique depuis 2023 : le profit d'une propriété revendue moins de 365 jours après l'acquisition est imposé comme revenu d'entreprise, à 100 %, sans exemption de résidence principale. Des exceptions existent pour les événements de vie : décès, séparation, nouvel emploi éloigné, insolvabilité ou sinistre.
Publié le 30 juillet 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Confiez-nous votre projet