Une préapprobation hypothécaire fixe votre fourchette d'achat et bloque un taux, généralement de 90 à 120 jours selon le prêteur. Elle ne garantit toutefois pas le financement final: votre situation doit rester inchangée jusqu'au décaissement. Trois règles fédérales déterminent ce que vous pouvez acheter en 2026. D'abord le test de tension, toujours en vigueur: vous devez vous qualifier au plus élevé entre votre taux contractuel majoré de deux points et cinq et un quart pour cent. Ensuite la mise de fonds minimale, soit cinq pour cent jusqu'à cinq cent mille dollars, dix pour cent sur la portion excédentaire, et vingt pour cent à partir d'un million et demi. Enfin l'amortissement, plafonné à vingt-cinq ans avec assurance, sauf pour les premiers acheteurs et les acheteurs de propriétés neuves, admissibles à trente ans depuis décembre 2024.
C'est l'étape qui doit précéder les visites, pas les suivre. Voici exactement ce que les règles fédérales de 2026 vous permettent d'acheter.
Ce qu'une préapprobation garantit, et ce qu'elle ne garantit pas
Une préapprobation remplit deux fonctions: elle vous donne une fourchette de prix réaliste et elle bloque un taux, généralement de 90 à 120 jours selon l'institution. Ce qu'elle ne fait pas, c'est garantir le financement final. Le prêteur revalidera votre dossier avant le décaissement, et la garantie de taux expire si la transaction n'est pas conclue dans le délai. En pratique, cela veut dire qu'entre votre préapprobation et la signature chez le notaire, vous devez maintenir votre situation stable: pas de changement d'emploi, pas de nouveau prêt automobile, pas d'achat important à crédit, pas de retrait massif de vos liquidités. C'est le moment de la transaction où les dossiers déraillent le plus souvent, et presque toujours pour des raisons évitables.
Le test de tension en 2026
Il est toujours là. Vous devez démontrer que vous pourriez assumer vos paiements au taux admissible minimal, c'est-à-dire au plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 points de pourcentage et 5,25 %. Une distinction utile: le Bureau du surintendant des institutions financières fixe cette règle pour les prêts non assurés, alors que le ministère des Finances du Canada la fixe pour les prêts assurés.
Un assouplissement important est entré en vigueur le 21 novembre 2024 et concerne le renouvellement. Lorsqu'un emprunteur transfère simplement son prêt non assuré d'une institution sous réglementation fédérale à une autre, sans augmenter le montant emprunté ni allonger l'amortissement, le test de tension ne s'applique plus. Autrement dit, magasiner votre renouvellement chez un concurrent ne vous oblige plus à vous requalifier, ce qui rétablit votre pouvoir de négociation face à votre prêteur actuel. Du côté des prêts assurés, cette possibilité de changer de prêteur au renouvellement sans nouveau test existait déjà. Si votre terme arrive à échéance, c'est le levier le plus sous-utilisé du marché hypothécaire québécois.
Notre guide renouvellement hypothécaire détaille la stratégie de négociation, et cote de crédit et hypothèque explique ce que le prêteur regarde vraiment.
La mise de fonds minimale
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| 500 000 $ ou moins | 5 % |
| De 500 000 $ à 1,5 M$ | 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur l'excédent |
| 1,5 M$ ou plus | 20 % (prêt non assurable) |
Le plafond d'assurabilité est passé de 1 million à 1,5 million le 15 décembre 2024, ce qui a élargi l'accès aux mises de fonds réduites dans les segments plus chers du marché.
L'amortissement sur 30 ans: pour qui exactement
Depuis le 15 décembre 2024, l'amortissement maximal d'un prêt assuré est passé de vingt-cinq à trente ans pour deux catégories d'emprunteurs: tous les acheteurs d'une première habitation, quel que soit le type de propriété, neuve ou existante, et tous les acheteurs d'une propriété neuve, même s'il ne s'agit pas de leur premier achat. L'effet est double. D'un côté, l'allongement réduit le paiement mensuel et améliore donc la qualification au test de tension, ce qui augmente le montant accessible. De l'autre, il augmente le total des intérêts payés sur la durée du prêt et s'accompagne d'une surprime d'assurance de 0,20 %. C'est un arbitrage entre capacité d'achat aujourd'hui et coût total demain, pas un cadeau: à vous de décider ce qui compte le plus dans votre situation.
La prime d'assurance, et le piège de la TVQ
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêt doit être assuré et une prime s'ajoute, calculée en pourcentage du montant emprunté:
| Mise de fonds | Prime |
|---|---|
| 35 % et plus | 0,60 % |
| 25 % | 1,70 % |
| 20 % | 2,40 % |
| 15 % | 2,80 % |
| 10 % | 3,10 % |
| 5 % | 4,00 % |
Ajoutez 0,20 % si l'amortissement dépasse 25 ans: une mise de fonds de 5 % sur 30 ans donne donc 4,20 %. Et voici le piège que presque personne n'anticipe: au Québec, la prime est assujettie à la TVQ de 9,975 %, et cette taxe doit être payée comptant à la clôture. Elle ne peut pas être ajoutée au prêt. Sur une prime de plusieurs milliers de dollars, c'est quelques centaines de dollars à prévoir en liquidités, en plus de tous vos autres frais de clôture.
L'ordre des opérations
Préapprobation d'abord, visites ensuite. C'est la seule séquence qui vous laisse choisir plutôt qu'espérer, et la seule qui vous rend crédible quand un vendeur reçoit plusieurs offres. Le parcours complet est dans notre guide du premier acheteur, et si vous vendez pour racheter, vendre et racheter explique comment arrimer les deux financements.
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Questions fréquentes sur la préapprobation
Combien de temps une préapprobation hypothécaire est-elle valide?
Généralement de 90 à 120 jours, selon le prêteur. RBC, par exemple, garantit son taux pendant 120 jours à compter de la demande, et cette garantie expire si le décaissement n'a pas eu lieu dans le délai. Attention à ne pas confondre garantie de taux et engagement de prêt: une préapprobation ne garantit pas le financement final. Le prêteur revalidera votre dossier avant le décaissement, et tout changement dans l'intervalle peut le remettre en question. Concrètement, évitez pendant cette période de changer d'emploi, de contracter un nouveau prêt automobile ou de faire un achat important à crédit.
Le test de tension s'applique-t-il encore en 2026?
Oui. Le taux admissible minimal demeure le plus élevé entre votre taux contractuel majoré de deux points de pourcentage et 5,25 %. Une nuance importante toutefois: le Bureau du surintendant des institutions financières fixe cette règle pour les prêts non assurés, tandis que le ministère des Finances du Canada la fixe pour les prêts assurés. Depuis le 21 novembre 2024, le test ne s'applique plus lorsqu'un emprunteur transfère simplement son prêt non assuré d'une institution fédérale à une autre au renouvellement, à condition qu'il n'y ait ni augmentation du montant emprunté ni allongement de l'amortissement. Du côté des prêts assurés, ce changement de prêteur au renouvellement était déjà permis sans nouveau test.
Quelle mise de fonds faut-il vraiment en 2026?
Cinq pour cent sur un prix de 500 000 $ ou moins. Entre 500 000 $ et 1,5 million, la règle se calcule par tranches: cinq pour cent sur les premiers 500 000 $, puis dix pour cent sur la portion excédentaire. À partir de 1,5 million, il faut vingt pour cent, puisque le prêt n'est plus assurable. Ce plafond d'assurabilité est passé de un million à 1,5 million le 15 décembre 2024. Notez que la prime d'assurance qui s'ajoute lorsque la mise de fonds est inférieure à vingt pour cent est assujettie à la TVQ au Québec, et que cette taxe doit être payée comptant: elle ne peut pas être ajoutée au prêt.
Publié le 24 juillet 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Les 14 courtiers de l'équipe