Hébergement touristique · Copropriété
La déclaration de copropriété passe avant la plateforme. Et depuis septembre, elle repasse chaque année.
Le texte
Article 3 du Règlement, parmi les documents à fournir avec une demande d'enregistrement : « si l'établissement est situé dans un immeuble détenu en copropriété divise, une copie des dispositions de la déclaration de copropriété permettant l'exploitation de l'établissement à des fins d'hébergement touristique ou, en l'absence de telles dispositions, l'autorisation du syndicat des copropriétaires à cet effet ».
Deux portes, donc. Soit la déclaration le permet déjà, soit le syndicat l'autorise. Il n'y a pas de troisième voie.
La même règle pour un locataire
Le paragraphe suivant vise le cas du locataire : copie du contrat de location permettant une telle exploitation ou, si le bail ne dit rien, l'autorisation du propriétaire.
Un locataire qui met son logement sur une plateforme sans cette autorisation n'a pas seulement un problème avec son locateur. Il a un problème d'enregistrement.
Ce qui a changé le 1er septembre 2026
Ce consentement doit désormais être fourni à chaque renouvellement annuel, alors qu'il n'était auparavant requis qu'à l'enregistrement initial. Un syndicat peut donc mettre fin à l'exploitation sans rien interdire formellement : il lui suffit de ne pas resigner.
Lire la déclaration avant d'acheter
La déclaration de copropriété fixe la destination de l'immeuble et des parties privatives, les droits et obligations des copropriétaires, et les règles applicables. Beaucoup de déclarations interdisent purement et simplement la location de courte durée, ou fixent une durée minimale de location.
C'est un document qui se demande avant l'offre, avec le registre du syndicat, les procès-verbaux et les états financiers. Un acheteur qui bâtit son rendement sur des nuitées sans avoir lu la déclaration bâtit sur rien.
Trois questions à poser au syndicat
- La déclaration permet-elle l'hébergement touristique ? Si oui, dans quels termes exactement.
- Des autorisations ont-elles déjà été accordées ? Et le sont-elles encore.
- Le sujet est-il revenu en assemblée ? Les procès-verbaux des dernières assemblées sont le meilleur indicateur de ce qui s'en vient.
Là où ça se joue : avant l'offre
La location à court terme est le seul usage résidentiel qui dépend à la fois d'une loi provinciale, d'un règlement municipal, d'une déclaration de copropriété et de deux administrations fiscales. Chacune de ces couches peut, à elle seule, rendre le projet impossible ou non rentable.
C'est pourquoi nous vérifions ces quatre couches avant qu'un client dépose une offre sur une propriété achetée pour la louer à la nuitée. Un rendement présenté sur des tarifs par nuit, sans le zonage, la déclaration et l'enregistrement, n'est pas un rendement. C'est une hypothèse.
Trois réflexes
- Vérifier l'adresse, pas la ville. Les règles changent d'une zone à l'autre à l'intérieur d'une même municipalité.
- Demander le certificat d'enregistrement, pas le numéro. Le certificat porte la date d'expiration, la catégorie et le nombre d'unités.
- Se rappeler que l'enregistrement ne se cède pas. Les revenus du vendeur ont été gagnés sous son dossier, pas sous le vôtre.
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Questions fréquentes
Peut-on faire du Airbnb en copropriété au Québec ?
Seulement si la déclaration de copropriété le permet ou si le syndicat des copropriétaires l'autorise. L'un des deux documents est exigé à l'enregistrement.
Un locataire peut-il louer à court terme ?
Seulement si son bail le permet ou avec l'autorisation du propriétaire, qui doit être fournie à l'enregistrement.
Le syndicat peut-il revenir sur son autorisation ?
Depuis le 1er septembre 2026, le consentement doit être fourni à chaque renouvellement annuel, ce qui permet au syndicat de ne pas le reconduire.
Sources, consultées le 13 septembre 2026 : Loi sur l'hébergement touristique (RLRQ, chapitre H-1.01) et Règlement sur l'hébergement touristique (chapitre H-1.01, r. 1) sur legisquebec.gouv.qc.ca, texte codifié à jour au 15 avril 2026; annonces du ministère du Tourisme publiées sur quebec.ca pour les modifications du 9 avril et du 1er septembre 2026; guide T4036 de l'Agence du revenu du Canada. Cette page informe, elle ne remplace ni un avis juridique ni un avis fiscal, et les règles municipales varient d'une adresse à l'autre.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.