Immeuble locatif · Déduction pour amortissement
La DPA réduit votre impôt chaque année. Puis elle se récupère, d'un coup, l'année où vous vendez.
Trois règles qui encadrent la DPA
- Le terrain n'est pas amortissable. L'ARC exclut du coût en capital « le coût du terrain qui n'est pas un bien amortissable ». Sur un plex, seule la partie bâtiment s'amortit.
- La règle de la demi-année. « L'année où vous avez acquis votre bien de location, vous ne pouvez demander la DPA que sur la moitié des acquisitions nettes de la catégorie. » L'ARC l'appelle aussi la règle des 50 %.
- Pas de perte par la DPA. « Vous ne pouvez pas demander la DPA pour créer ou augmenter une perte de location. »
L'exemple de l'ARC, chiffré
Le guide donne le cas de Paul : son revenu de location net avant DPA est de 1 100 $. Il ne peut pas déduire plus que 1 100 $, même si le calcul lui donnerait droit à 1 583,33 $, soit (79 166,67 $ × 50 %) × 4 %.
La DPA ramène donc le revenu locatif à zéro, jamais en dessous.
La récupération, à la vente
L'ARC : « Vous pouvez récupérer la DPA lorsque le produit de disposition réalisé lors de la vente d'un bien de location amortissable est plus élevé que le total des deux montants suivants : la valeur de la FNACC de la catégorie au début de l'année; le coût en capital » des acquisitions.
La récupération s'inscrit à la ligne 9947 du formulaire. Elle est imposée comme un revenu, pas comme un gain en capital. C'est la différence qui surprend le plus : le gain en capital est imposable à 50 %, la récupération d'amortissement l'est à 100 %.
La perte finale
Le cas inverse existe aussi. Si le solde reste positif mais qu'il ne reste aucun bien dans la catégorie à la fin de l'exercice, il s'agit d'une perte finale, inscrite à la ligne 9948.
Faut-il prendre la DPA ?
C'est un arbitrage, pas une évidence. Prendre la DPA reporte de l'impôt aujourd'hui et le rapatrie à la vente. Ne pas la prendre garde la facture propre. La réponse dépend de votre taux marginal maintenant, de celui que vous anticipez à la vente, et de votre horizon de détention. C'est une question pour votre comptable, posée avant la première déclaration plutôt qu'après cinq ans.
Là où ça se joue : à l'achat, pas après
Toutes ces règles ont un point commun. Elles ne se découvrent pas en gérant un immeuble, elles se découvrent en l'achetant. Un bail qui contient une clause nulle, un dépôt encaissé qui n'aurait jamais dû l'être, un logement occupé par une succession, un projet de subdivision devenu impossible : chacune de ces situations se vend avec l'immeuble.
C'est pour cette raison que nous lisons les baux, la déclaration de revenus de l'immeuble et l'historique des avis avant de déposer une offre sur un plex, jamais après l'acceptation.
Trois réflexes avant d'acheter un immeuble locatif
- Demander tous les baux et leurs annexes, pas seulement le sommaire des loyers. Les clauses se cachent dans les annexes.
- Faire calculer l'impôt avant l'offre, y compris la position d'amortissement du vendeur et ce que vous comptez faire de la vôtre.
- Vérifier ce que la loi permet encore pour votre projet. Reprise, éviction, conversion : les règles ont changé et continuent de changer.
À lire ensuite
- déclarer ses revenus de location
- impôt à la vente d'une maison
- le guide complet du propriétaire d'immeuble locatif
Questions fréquentes
À quel taux s'amortit un immeuble locatif ?
Un immeuble locatif relève généralement de la catégorie 1, amortissable à 4 % par année selon l'ARC.
Le terrain s'amortit-il ?
Non. L'ARC exclut le terrain des biens amortissables; seule la partie bâtiment entre dans le coût en capital.
Qu'est-ce que la récupération d'amortissement ?
Le montant de DPA repris dans le revenu à la vente, quand le produit de disposition dépasse la FNACC de la catégorie. Elle s'inscrit à la ligne 9947.
Sources : Code civil du Québec (legisquebec.gouv.qc.ca), Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca), guide T4036 Revenus de location de l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec, consultés le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace ni un avis juridique ni un avis fiscal. Pour une situation précise, consultez un notaire, un avocat ou un comptable.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.