Immeuble locatif au Québec · Droit et fiscalité
Un plex se vend sur un chiffre de rendement et se vit sur des règles. Le Code civil encadre le bail, le Tribunal administratif du logement encadre les fins de bail, l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec encadrent ce qui reste dans vos poches.
Les chiffres à retenir
- 1 mois : le maximum de loyer qu'un locateur peut exiger d'avance, et aucun dépôt en sus (art. 1904).
- 4 % : le taux d'amortissement de la catégorie 1, celle des immeubles, selon l'ARC.
- 2 mois d'avis dans les 6 mois du décès : le délai pour résilier le bail d'un locataire décédé (art. 1939).
- 3 ans : la suspension de l'éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation, depuis la loi du 6 juin 2024.
- 10 ans : la période qui déclenche l'obligation d'autorisation du Tribunal pour convertir un immeuble en copropriété divise.
Le principe derrière tout ça
Au Québec, le bail résidentiel est d'ordre public sur l'essentiel. Une clause qui contredit la loi ne devient pas valide parce qu'elle a été signée, et un propriétaire qui hérite d'une pratique non conforme en hérite vraiment. Du côté fiscal, la logique est symétrique : ce que vous déduisez aujourd'hui, vous le récupérez souvent à la vente.
Toutes les pages de ce guide
- Revenus de location et impôts au Québec : les deux formulaires à produire
- Amortissement d'un immeuble locatif : le 4 % qui revient vous chercher à la vente
- Réparation ou amélioration : le test de l'ARC qui décide de votre déduction
- Dépôt de garantie : pourquoi il est illégal au Québec
- Décès d'un locataire : le bail ne s'éteint pas avec lui
- Colocation : par défaut, votre coloc ne doit que sa part
- Subdiviser ou agrandir un logement : l'éviction est suspendue trois ans
- Convertir un immeuble locatif en copropriété divise : les dix étapes
- Location à court terme non conforme : l'ARC refuse désormais les déductions
Là où ça se joue : à l'achat, pas après
Toutes ces règles ont un point commun. Elles ne se découvrent pas en gérant un immeuble, elles se découvrent en l'achetant. Un bail qui contient une clause nulle, un dépôt encaissé qui n'aurait jamais dû l'être, un logement occupé par une succession, un projet de subdivision devenu impossible : chacune de ces situations se vend avec l'immeuble.
C'est pour cette raison que nous lisons les baux, la déclaration de revenus de l'immeuble et l'historique des avis avant de déposer une offre sur un plex, jamais après l'acceptation.
Trois réflexes avant d'acheter un immeuble locatif
- Demander tous les baux et leurs annexes, pas seulement le sommaire des loyers. Les clauses se cachent dans les annexes.
- Faire calculer l'impôt avant l'offre, y compris la position d'amortissement du vendeur et ce que vous comptez faire de la vôtre.
- Vérifier ce que la loi permet encore pour votre projet. Reprise, éviction, conversion : les règles ont changé et continuent de changer.
Sources : Code civil du Québec (legisquebec.gouv.qc.ca), Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca), guide T4036 Revenus de location de l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec, consultés le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace ni un avis juridique ni un avis fiscal. Pour une situation précise, consultez un notaire, un avocat ou un comptable.
Mise à jour du 13 septembre 2026
Deux partis proposent des directions opposées sur le bail résidentiel. Voir le contrôle des loyers et son effet sur un propriétaire de plex et le comparatif des cinq plateformes.
Hébergement touristique : les règles complètes
Louer à la nuitée relève d'un régime distinct du bail résidentiel. Voir les règles 2026 de l'hébergement touristique.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.