Immeuble locatif · Fiscalité
Un locataire, un loyer, deux déclarations. Beaucoup de propriétaires en oublient une.
Les deux formulaires
- Québec : le formulaire TP-128, Revenus et dépenses de location d'un bien immeuble. Revenu Québec le décrit comme s'adressant à tout particulier, propriétaire unique ou copropriétaire, qui a gagné un revenu de location d'un bien immeuble. Il se joint à la déclaration, et les revenus vont à la ligne 136.
- Fédéral : le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles. L'ARC écrit qu'elle accepte d'autres types d'états financiers, mais qu'elle encourage à utiliser le T776, qui permet d'inscrire les loyers bruts, les dépenses et la déduction pour amortissement.
Revenu Québec publie aussi une brochure destinée aux propriétaires, IN-100, Le particulier et les revenus locatifs.
Le piège du partage de coûts
L'ARC est explicite : « Vous ne pouvez pas déduire de pertes de location si votre activité de location vise d'abord le partage des coûts et non la réalisation d'un profit. »
Autrement dit, louer une chambre à un ami au prix du chauffage et de l'électricité n'ouvre pas la porte aux pertes déductibles. La location doit viser un profit.
Copropriétaire ou associé, ce n'est pas pareil
Le T776 comporte une partie distincte pour les renseignements sur les autres copropriétaires ou associés. Le traitement fiscal diffère entre une simple copropriété et une véritable société de personnes, qui produit un feuillet T5013. C'est une des premières questions à régler quand un plex est acheté à deux.
Ce que ça change à l'achat d'un plex
Le rendement affiché dans une annonce est un rendement avant impôt. Le rendement réel dépend de vos dépenses déductibles, de votre taux marginal, et de la façon dont vous structurez la propriété. C'est une des raisons pour lesquelles deux acheteurs peuvent regarder le même immeuble et arriver à deux chiffres différents.
Là où ça se joue : à l'achat, pas après
Toutes ces règles ont un point commun. Elles ne se découvrent pas en gérant un immeuble, elles se découvrent en l'achetant. Un bail qui contient une clause nulle, un dépôt encaissé qui n'aurait jamais dû l'être, un logement occupé par une succession, un projet de subdivision devenu impossible : chacune de ces situations se vend avec l'immeuble.
C'est pour cette raison que nous lisons les baux, la déclaration de revenus de l'immeuble et l'historique des avis avant de déposer une offre sur un plex, jamais après l'acceptation.
Trois réflexes avant d'acheter un immeuble locatif
- Demander tous les baux et leurs annexes, pas seulement le sommaire des loyers. Les clauses se cachent dans les annexes.
- Faire calculer l'impôt avant l'offre, y compris la position d'amortissement du vendeur et ce que vous comptez faire de la vôtre.
- Vérifier ce que la loi permet encore pour votre projet. Reprise, éviction, conversion : les règles ont changé et continuent de changer.
À lire ensuite
- acheter un plex au Québec
- calculer le rendement d'un plex
- le guide complet du propriétaire d'immeuble locatif
Questions fréquentes
Quel formulaire pour les revenus de location au Québec ?
Le TP-128, Revenus et dépenses de location d'un bien immeuble, joint à la déclaration provinciale, et le T776 au fédéral.
À quelle ligne vont les revenus de location ?
À la ligne 136 de la déclaration de revenus du Québec.
Puis-je déduire une perte si je loue à prix d'ami ?
Non. L'ARC refuse les pertes de location quand l'activité vise d'abord le partage des coûts plutôt que la réalisation d'un profit.
Sources : Code civil du Québec (legisquebec.gouv.qc.ca), Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca), guide T4036 Revenus de location de l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec, consultés le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace ni un avis juridique ni un avis fiscal. Pour une situation précise, consultez un notaire, un avocat ou un comptable.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.