Copropriété · Assemblée et décisions
Une décision prise en assemblée vous engage, même si vous n'y étiez pas. D'où l'intérêt de savoir comment elle se prend.
La règle de base
Article 1096 : « Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, y compris celles visant à modifier le règlement de l'immeuble ou à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. »
Deux mots comptent : présents ou représentés. Un copropriétaire absent et non représenté ne pèse rien dans le vote, mais reste lié par la décision.
Les voix ne sont pas égales
Le nombre de voix attaché à chaque fraction est fixé par la déclaration de copropriété. Dans un immeuble où quelques unités portent une valeur relative élevée, quelques propriétaires peuvent orienter la plupart des décisions ordinaires.
C'est une information à connaître avant d'acheter, surtout dans un petit immeuble.
Ce qu'une assemblée ne peut pas faire
Article 1102 : est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration, impose une modification à la valeur relative d'une fraction ou à la destination d'une partie privative.
La consultation annuelle sur les charges
Article 1072 : c'est le conseil d'administration qui fixe annuellement la contribution aux charges communes, mais après consultation de l'assemblée. Les frais de condo ne sont donc pas votés par l'assemblée; elle est consultée.
Ce que les procès-verbaux révèlent
Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée sont le document le plus révélateur d'un immeuble : les travaux discutés et reportés, les tensions récurrentes, les votes serrés. Un acheteur qui les lit sait dans quoi il entre.
Où ça se joue, concrètement
Ces règles ne sont pas de la théorie juridique. Elles décident du prix d'un condo et de votre facture mensuelle. Deux unités identiques dans deux immeubles voisins peuvent valoir des dizaines de milliers de dollars d'écart selon l'état du fonds de prévoyance, la qualité du carnet d'entretien et ce que les procès-verbaux révèlent des travaux à venir.
C'est pour cette raison que notre travail sur un condo commence par les documents de la copropriété, avant la visite. Les articles du Code civil sont publics et vérifiables; ce qui varie d'un immeuble à l'autre, c'est ce que le syndicat en a fait.
Le calcul qui vaut toutes les visites
Prenez les travaux majeurs prévus dans les cinq prochaines années selon l'étude du fonds de prévoyance. Retirez le solde réel du fonds aux derniers états financiers. Appliquez votre quote-part des charges communes. Vous obtenez une estimation chiffrée de votre exposition à une cotisation spéciale, avant de déposer une offre plutôt qu'après.
Pages liées
Questions fréquentes
Quelle majorité pour une décision ordinaire?
L'article 1096 prévoit la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée.
Suis-je lié si je suis absent?
Oui. La décision est prise par les présents ou représentés, et elle s'applique à tous.
Qui fixe les frais de condo?
Le conseil d'administration, annuellement, après consultation de l'assemblée des copropriétaires (art. 1072).
Articles cités du Code civil du Québec, consulté sur legisquebec.gouv.qc.ca le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace pas un avis juridique. Pour une situation précise, consultez un notaire ou un avocat.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlons de votre projet.