Vendre · Stratégie de prix
Ce n'est plus un aveu d'échec, c'est devenu une étape normale. Les chiffres disent même à quel moment elle arrive.
Les chiffres, tels que publiés
Dans son communiqué du 4 septembre 2026 sur la RMR de Québec, l'APCIQ écrit : « une transaction sur quatre a été conclue à la suite d'au moins une révision de prix, contre une sur cinq il y a un an ».
Et plus précisément : « La première modification du prix demandé lors de la mise en vente s'établit en moyenne à -3 % pour les copropriétés et à -4 % pour l'unifamiliale », avec un « délai moyen avant une première révision de prix qui se situe à 41 jours pour les copropriétés et à 35 jours pour l'unifamiliale ».
L'économiste de l'APCIQ Hélène Bégin y voit un signe de maturité du marché : « Désormais, les vendeurs ajustent plus rapidement le prix affiché à la baisse lorsque c'est nécessaire. [...] Voilà qui illustre la capacité des vendeurs à adapter leur stratégie aux signaux du marché. »
Le calendrier que ces chiffres dessinent
Trente-cinq jours pour une maison. Quarante et un pour un condo. C'est le moment où, en moyenne, un vendeur québécois qui n'a pas d'offre se rend à l'évidence.
Notre lecture : si vous n'avez ni offre ni visite de deuxième tour après cinq semaines, le marché vous a déjà répondu. Attendre douze semaines pour poser le même geste vous coûte trois mois de portage et une inscription qui vieillit.
De combien, et pourquoi pas moins
La moyenne observée est de 3 % à 4 %. Ce n'est pas un hasard : c'est à peu près l'ampleur qu'il faut pour franchir une tranche de recherche.
Un acheteur qui cherche « jusqu'à 500 000 $ » ne voit pas une propriété à 519 000 $. La baisser à 509 000 $ ne sert à rien, elle reste invisible pour lui. La baisser à 499 000 $ la fait apparaître dans une nouvelle audience entière.
C'est la raison pour laquelle une baisse trop timide est pire qu'aucune baisse : elle consomme votre marge sans vous acheter de nouveaux acheteurs.
Une seule baisse franche, pas trois petites
Trois réductions successives de 2 % racontent une histoire au marché : ce vendeur va encore baisser. Les acheteurs attendent alors la suivante, et vous négociez contre vous-même.
Une révision unique et suffisante raconte l'inverse : le prix a été corrigé, il est maintenant juste.
Ce que la baisse ne répare jamais
Un prix corrige un prix. Il ne corrige pas des photos sombres, une fiche sans plan, une odeur au sous-sol ou des visites impossibles à obtenir. Avant de couper 4 %, vérifiez que le problème est bien le prix. Souvent, le taux de visites par rapport aux clics répond à la question mieux qu'une opinion.
Ce que nous regardons avec un vendeur, à la cinquième semaine
- Le nombre de visites depuis la mise en vente, et leur tendance.
- Les commentaires des courtiers acheteurs, surtout ceux qui reviennent.
- Les comparables vendus depuis, pas ceux qui ont servi à fixer le prix de départ.
- Les inscriptions concurrentes ajoutées depuis, qui changent votre position sans que vous ayez rien fait.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Une statistique régionale décrit un marché, pas une propriété. Deux maisons de la même rue, au même prix, peuvent avoir des destins opposés selon leur état, leur préparation et la concurrence active au moment précis de la mise en vente.
C'est pourquoi nous ne fixons jamais un prix à partir d'une moyenne. Nous partons des ventes conclues comparables des trois derniers mois, nous regardons ce qui est en concurrence aujourd'hui, et nous ajustons pour les différences réelles. La statistique sert de toile de fond, pas de méthode.
Trois réflexes dans le marché actuel
- Fixer le prix pour être trouvé, pas pour garder une marge. Les acheteurs cherchent par tranche, une marge intégrée vous sort de leur recherche.
- Se donner une date de révision d'avance. Décider à la cinquième semaine, avant la mise en vente, évite de décider dans l'émotion à la douzième.
- Préparer le dossier avant les visites. Documents, certificat de localisation, factures de travaux. Ce qui répond vite convertit mieux.
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Questions fréquentes
Après combien de temps faut-il baisser son prix ?
Dans la RMR de Québec, le délai moyen avant une première révision est de 35 jours pour une unifamiliale et de 41 jours pour une copropriété.
De combien baisser ?
La première révision observée est en moyenne de -4 % pour l'unifamiliale et de -3 % pour la copropriété. L'important est de franchir une tranche de recherche.
Vaut-il mieux plusieurs petites baisses ?
Non. Des réductions successives signalent aux acheteurs qu'il y en aura d'autres, ce qui les incite à attendre.
Sources : communiqués de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) du 4 septembre 2026 portant sur la RMR de Montréal et sur la RMR de Québec, données d'août 2026. Les statistiques de révision de prix et de surenchère proviennent du communiqué sur la RMR de Québec; celui sur la RMR de Montréal ne publie pas ces mesures pour le même mois. Chiffres consultés le 13 septembre 2026.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.