Immeuble locatif · Conversion
Ce n'est pas une décision de propriétaire. C'est une autorisation du Tribunal, et une course contre des délais.
Le principe : une autorisation obligatoire
Le TAL : « toute personne désirant convertir un ou plusieurs immeubles en copropriété divise doit demander l'autorisation du Tribunal administratif du logement, dès qu'un immeuble a ou a eu, au cours des 10 dernières années, au moins un logement ». Au sens de la loi, un logement est un lieu loué à des fins résidentielles, offert en location, ou devenu vacant après une location.
L'avis d'intention, et son effet immédiat
Avant toute démarche, le propriétaire donne à chaque locataire un avis écrit conforme à la loi, avec copie au Tribunal. L'effet est immédiat et décisif : « dès que cet avis a été donné, les locataires bénéficient d'un droit illimité au maintien dans les lieux » et, sauf rares exceptions ou s'ils y consentent, ne peuvent être délogés par une reprise exercée par un acquéreur éventuel.
Le passage obligé par la municipalité
- Agglomération de Montréal : la conversion est interdite. Si la municipalité a adopté un règlement permettant des dérogations, il faut une résolution du conseil accordant cette dérogation.
- Ailleurs au Québec : une résolution du conseil autorisant la conversion, ou un certificat attestant la conformité au règlement municipal, ou attestant qu'aucun règlement n'est en vigueur.
Les délais à ne pas manquer
- 6 mois pour produire la demande d'autorisation au Tribunal, à compter de l'avis d'intention ou de l'obtention du document municipal, selon la date la plus tardive.
- 45 jours après l'introduction de la demande pour déposer la preuve de notification et la liste des pièces.
- 10 jours après l'affichage devant l'immeuble pour que toute personne fasse des représentations écrites.
- 1 an après l'autorisation pour inscrire la déclaration de copropriété au registre foncier. Passé ce délai, l'autorisation est sans effet, sauf prolongation demandée avant l'échéance.
La sanction
Tout intéressé, y compris le Tribunal, peut demander à la Cour supérieure de radier l'inscription d'une déclaration de copropriété faite sans l'autorisation requise, et de faire annuler toute convention subséquente à cette inscription. Autrement dit, une conversion mal faite peut faire tomber les ventes qui en découlent.
Ce que ça veut dire en pratique
La conversion n'est pas un raccourci pour sortir d'un immeuble locatif. C'est un dossier de plusieurs mois, avec une audience, une preuve à monter et des frais qui varient selon le nombre de logements. Le TAL suggère lui-même de consulter un notaire ou un avocat.
Là où ça se joue : à l'achat, pas après
Toutes ces règles ont un point commun. Elles ne se découvrent pas en gérant un immeuble, elles se découvrent en l'achetant. Un bail qui contient une clause nulle, un dépôt encaissé qui n'aurait jamais dû l'être, un logement occupé par une succession, un projet de subdivision devenu impossible : chacune de ces situations se vend avec l'immeuble.
C'est pour cette raison que nous lisons les baux, la déclaration de revenus de l'immeuble et l'historique des avis avant de déposer une offre sur un plex, jamais après l'acceptation.
Trois réflexes avant d'acheter un immeuble locatif
- Demander tous les baux et leurs annexes, pas seulement le sommaire des loyers. Les clauses se cachent dans les annexes.
- Faire calculer l'impôt avant l'offre, y compris la position d'amortissement du vendeur et ce que vous comptez faire de la vôtre.
- Vérifier ce que la loi permet encore pour votre projet. Reprise, éviction, conversion : les règles ont changé et continuent de changer.
À lire ensuite
- copropriété divise ou indivise
- le guide de la copropriété
- le guide complet du propriétaire d'immeuble locatif
Questions fréquentes
Faut-il une autorisation pour convertir un immeuble en copropriété divise ?
Oui, celle du Tribunal administratif du logement, dès que l'immeuble a ou a eu au moins un logement au cours des dix dernières années.
Que déclenche l'avis d'intention ?
Dès qu'il est donné, les locataires bénéficient d'un droit illimité au maintien dans les lieux.
Combien de temps pour inscrire la déclaration de copropriété ?
Un an après l'autorisation, faute de quoi celle-ci devient sans effet, sauf prolongation demandée avant l'échéance.
Sources : Code civil du Québec (legisquebec.gouv.qc.ca), Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca), guide T4036 Revenus de location de l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec, consultés le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace ni un avis juridique ni un avis fiscal. Pour une situation précise, consultez un notaire, un avocat ou un comptable.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.