Bail résidentiel · Code civil du Québec
Un propriétaire ne peut ni résilier seul, ni vider le logement. Voici les délais exacts.
Le principe
Le Tribunal administratif du logement l'écrit sans détour : « Le décès du locataire ne met pas fin au bail. Celui-ci continue jusqu'à son terme et peut être reconduit au nom des héritiers ou de l'un d'eux. Le locateur ne peut résilier unilatéralement le bail et vider le logement de ses effets mobiliers. »
Cas 1 : personne n'habitait avec le locataire
Article 1939 : « le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier, peut résilier le bail en donnant au locateur, dans les six mois du décès, un avis de deux mois. La résiliation prend effet avant l'expiration de ce dernier délai si le liquidateur ou l'héritier et le locateur en conviennent ou lorsque le logement est reloué par le locateur pendant ce même délai. »
Le TAL donne l'exemple : un avis transmis et reçu le 15 octobre résilie le bail à compter du 15 décembre. Le loyer est dû jusqu'à la résiliation, au prorata si le mois est entamé.
Cas 2 : quelqu'un habitait avec le locataire
Article 1938 : « La personne qui habite avec le locataire au moment de son décès a le même droit et devient locataire, si elle continue d'occuper le logement et avise le locateur de ce fait dans les deux mois du décès. »
Si elle ne s'en prévaut pas, le liquidateur ou un héritier dispose du mois qui suit l'expiration de ce délai de deux mois pour résilier, avec un avis d'un mois.
Les services rattachés à la personne
Le Code prévoit un ajustement souvent oublié. Si le locataire décédé recevait des services rattachés à sa personne, comme l'administration de médicaments, l'aide à l'habillage ou le bain, le liquidateur n'est tenu de payer la portion du loyer liée à ces services que pour ceux fournis de son vivant.
Ce que ça change pour un propriétaire
Aucun geste unilatéral. Ni changer la serrure, ni sortir les meubles, ni relouer avant la résiliation. Un logement occupé par une succession reste un logement loué, et un immeuble vendu dans cette situation se vend avec ce bail.
Là où ça se joue : à l'achat, pas après
Toutes ces règles ont un point commun. Elles ne se découvrent pas en gérant un immeuble, elles se découvrent en l'achetant. Un bail qui contient une clause nulle, un dépôt encaissé qui n'aurait jamais dû l'être, un logement occupé par une succession, un projet de subdivision devenu impossible : chacune de ces situations se vend avec l'immeuble.
C'est pour cette raison que nous lisons les baux, la déclaration de revenus de l'immeuble et l'historique des avis avant de déposer une offre sur un plex, jamais après l'acceptation.
Trois réflexes avant d'acheter un immeuble locatif
- Demander tous les baux et leurs annexes, pas seulement le sommaire des loyers. Les clauses se cachent dans les annexes.
- Faire calculer l'impôt avant l'offre, y compris la position d'amortissement du vendeur et ce que vous comptez faire de la vôtre.
- Vérifier ce que la loi permet encore pour votre projet. Reprise, éviction, conversion : les règles ont changé et continuent de changer.
À lire ensuite
- vendre une maison en succession
- le dépôt de garantie au Québec
- le guide complet du propriétaire d'immeuble locatif
Questions fréquentes
Le bail se termine-t-il au décès du locataire ?
Non. Le TAL est explicite : le bail continue jusqu'à son terme et peut être reconduit au nom des héritiers.
Quel délai pour résilier le bail après un décès ?
Le liquidateur ou un héritier doit donner un avis de deux mois, dans les six mois du décès (art. 1939).
Le conjoint qui habitait le logement doit-il déménager ?
Non, s'il continue d'occuper le logement et avise le locateur dans les deux mois du décès, il devient locataire (art. 1938).
Sources : Code civil du Québec (legisquebec.gouv.qc.ca), Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca), guide T4036 Revenus de location de l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec, consultés le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace ni un avis juridique ni un avis fiscal. Pour une situation précise, consultez un notaire, un avocat ou un comptable.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.