Bail résidentiel · Code civil du Québec
La pratique est courante ailleurs au Canada. Ici, l'article 1904 la ferme complètement.
Le texte
Article 1904 : « Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d'avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d'un mois de loyer. Il ne peut, non plus, exiger une somme d'argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d'un chèque ou d'un autre effet postdaté. »
Ce que l'article interdit, point par point
- Un versement de plus d'un mois de loyer. Pas de trimestre payé d'avance imposé.
- Plus d'un mois de loyer exigé à l'avance. Seul le premier terme est exigible.
- Toute somme autre que le loyer, « sous forme de dépôt ou autrement ». Dépôt de garantie, dépôt pour les clés, dépôt pour les dommages : même interdiction.
- Les chèques postdatés exigés. Un locataire peut en offrir; le locateur ne peut pas en exiger.
Le mot qui fait toute la différence
« Exiger ». La loi ne rend pas le geste du locataire illégal, elle rend l'exigence du locateur illégale. Un locataire qui remet volontairement des chèques postdatés ne commet aucune faute; un propriétaire qui en fait une condition du bail, oui.
Pourquoi ça compte quand on achète un plex
Un vendeur qui vous annonce des « dépôts de garantie détenus pour chaque logement » vous annonce en réalité une pratique non conforme, dont vous héritez avec l'immeuble. Cela se vérifie dans les baux et dans la comptabilité de l'immeuble, avant l'offre.
Même logique pour les baux qui contiennent des frais interdits. Une clause nulle ne devient pas valide parce qu'elle est signée.
Là où ça se joue : à l'achat, pas après
Toutes ces règles ont un point commun. Elles ne se découvrent pas en gérant un immeuble, elles se découvrent en l'achetant. Un bail qui contient une clause nulle, un dépôt encaissé qui n'aurait jamais dû l'être, un logement occupé par une succession, un projet de subdivision devenu impossible : chacune de ces situations se vend avec l'immeuble.
C'est pour cette raison que nous lisons les baux, la déclaration de revenus de l'immeuble et l'historique des avis avant de déposer une offre sur un plex, jamais après l'acceptation.
Trois réflexes avant d'acheter un immeuble locatif
- Demander tous les baux et leurs annexes, pas seulement le sommaire des loyers. Les clauses se cachent dans les annexes.
- Faire calculer l'impôt avant l'offre, y compris la position d'amortissement du vendeur et ce que vous comptez faire de la vôtre.
- Vérifier ce que la loi permet encore pour votre projet. Reprise, éviction, conversion : les règles ont changé et continuent de changer.
À lire ensuite
- la colocation et le paiement du loyer
- acheter un plex au Québec
- le guide complet du propriétaire d'immeuble locatif
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie est-il légal au Québec ?
Non. L'article 1904 du Code civil interdit au locateur d'exiger une somme autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement.
Peut-on exiger des chèques postdatés ?
Non. Le même article interdit d'exiger, pour le paiement, la remise d'un chèque ou d'un autre effet postdaté.
Combien de loyer peut-on demander d'avance ?
Le premier terme de loyer seulement, et jamais plus d'un mois.
Sources : Code civil du Québec (legisquebec.gouv.qc.ca), Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca), guide T4036 Revenus de location de l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec, consultés le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace ni un avis juridique ni un avis fiscal. Pour une situation précise, consultez un notaire, un avocat ou un comptable.
Mise à jour du 13 septembre 2026
Un parti propose de changer cette règle. Voir le PCQ veut légaliser ce que l'article 1904 interdit et le comparatif des cinq plateformes en habitation.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.