Condo locatif · Le Sud-Ouest · 2026
Le condo médian dans le Sud-Ouest loué au loyer médian des douze derniers mois : rendement brut et net des frais, hypothèque à 20 % de mise de fonds au taux réellement consenti, cash-flow mensuel, capital remboursé, et le prix ou le loyer qui mettraient le calcul à zéro. Baux et ventes Centris, rien d'estimé.
Dans le Sud-Ouest, le condo médian vendu en 2026 (499 500 $, 1 534 ventes) se loue 1 950 $ par mois en médiane (1 169 baux Centris du 16 septembre 2025 au 16 septembre 2026) : un rendement locatif brut de 4,7 % et, une fois retirés les frais de copropriété médians de Montréal (325 $), 3,9 % avant taxes, assurance, entretien et vacance. Financé à 20 % de mise de fonds (99 900 $, le minimum pour un logement que l'acheteur n'habite pas) au taux 5 ans consenti de 2026 (4,14 %), le condo coûte 2 132 $ d'hypothèque et 325 $ de frais par mois : le loyer couvre 79 % de ces sorties, pour un cash-flow de -507 $ par mois, que l'investisseur doit combler de sa poche chaque mois. C'est l'un des moins bons cash-flows des 50 villes et arrondissements suivis (médiane -320 $ par mois). Mais 765 $ par mois de l'hypothèque remboursent du capital la première année : cash-flow et capital réunis, la mise de 99 900 $ rapporte 3,1 % la première année, sans compter la plus-value ni les dépenses qui ne sont pas dans ce calcul. Sources : Centris, Banque du Canada, compilé le 8 octobre 2026.
La réponse courte
Dans le Sud-Ouest, le condo médian vendu en 2026 (499 500 $, 1 534 ventes) se loue 1 950 $ par mois en médiane (1 169 baux Centris du 16 septembre 2025 au 16 septembre 2026) : un rendement locatif brut de 4,7 % et, une fois retirés les frais de copropriété médians de Montréal (325 $), 3,9 % avant taxes, assurance, entretien et vacance. Financé à 20 % de mise de fonds (99 900 $, le minimum pour un logement que l'acheteur n'habite pas) au taux 5 ans consenti de 2026 (4,14 %), le condo coûte 2 132 $ d'hypothèque et 325 $ de frais par mois : le loyer couvre 79 % de ces sorties, pour un cash-flow de -507 $ par mois, que l'investisseur doit combler de sa poche chaque mois. C'est l'un des moins bons cash-flows des 50 villes et arrondissements suivis (médiane -320 $ par mois). Mais 765 $ par mois de l'hypothèque remboursent du capital la première année : cash-flow et capital réunis, la mise de 99 900 $ rapporte 3,1 % la première année, sans compter la plus-value ni les dépenses qui ne sont pas dans ce calcul.
Le calcul du condo locatif dans le Sud-Ouest
| Mesure dans le Sud-Ouest, 2026 | Valeur | Détail |
|---|---|---|
| Loyer médian (12 mois, 1 169 baux) | 1 950 $ | de 1 666 $ à 2 500 $ |
| Condo médian 2026 (1 534 ventes) | 499 500 $ | mise de fonds 20 % : 99 900 $, prêt 399 600 $ |
| Rendement locatif brut | 4,7 % | loyer annuel ÷ prix; prix = 21,3 années de loyer |
| Rendement net des frais de copropriété | 3,9 % | (loyer − frais) × 12 ÷ prix, avant taxes, assurance, entretien, vacance |
| Hypothèque à 20 %, 4,14 %, 25 ans | 2 132 $ | dont intérêts 1 367 $ et capital 765 $ la première année |
| Frais de copropriété médians de Montréal | 325 $ | ventes de la ville entière |
| Loyer d'équilibre (hypothèque + frais) | 2 457 $ | le loyer médian est 79 % de ce montant |
| Cash-flow mensuel | -507 $ par mois | -6,1 % de la mise de fonds par année |
| Cash-flow + capital remboursé, année 1 | 3 096 $ par année | 3,1 % de la mise de fonds, sans plus-value |
| Prix où le loyer couvre tout | 381 000 $ | -24 % par rapport au condo médian |
Loyers : baux conclus sur Centris dans le Sud-Ouest du 16 septembre 2025 au 16 septembre 2026, médiane. Prix : copropriétés vendues dans le Sud-Ouest, janvier à septembre 2026, médiane. Frais : médiane des frais de copropriété mensuels des condos vendus. Hypothèque : 20 % de mise, 25 ans, taux 5 ans fixe consenti 4,14 % (Banque du Canada). Taxes, assurance, entretien, vacance et impôt exclus.
Ce que les chiffres disent dans le Sud-Ouest
- Pour que le loyer médian couvre l'hypothèque et les frais dans le Sud-Ouest, il faudrait payer le condo 381 000 $ (-24 % sur le médian), ou toucher un loyer de 2 457 $ (+26 % sur le loyer médian).
- Chaque point de taux change le cash-flow de 224 $ par mois dans le Sud-Ouest; au taux affiché des banques (6,09 %), celui du test de résistance, l'hypothèque passerait à 2 578 $.
- Ce qui manque au tableau, et qui pèse tout dans le même sens : les taxes municipales et scolaires, l'assurance, l'entretien, la vacance entre deux locataires, et l'impôt sur le revenu net. Un mois de vacance par année retire 162 $ par mois du loyer moyen.
- Dans les 50 villes et arrondissements suivis (11 638 baux, 22 080 ventes), le rendement brut médian est de 5,2 % (4,2 % net des frais), le loyer couvre 85 % des sorties et le cash-flow médian est de -320 $ par mois à 20 % de mise. Le cash-flow est positif dans 6 unités sur 50; cash-flow et capital réunis, la mise rapporte plus de zéro dans 47.
Ce que ça change pour investir dans le Sud-Ouest
Dans le Sud-Ouest, le condo locatif ne se paie pas tout seul : il manque 507 $ par mois entre le loyer médian et l'hypothèque plus les frais, et le rendement brut de 4,7 % est parmi les plus bas des unités suivies. Le prix vaut 21,3 années de loyer. Ici, acheter pour louer est un placement sur la plus-value et sur la baisse des taux, pas sur la trésorerie : il faut pouvoir combler l'écart chaque mois et le voir comme de l'épargne forcée (765 $ par mois de capital). Un condo payé 381 000 $ ou un loyer de 2 457 $ remettraient le calcul à zéro. La vue de l'acheteur-occupant est dans louer ou acheter un condo dans le Sud-Ouest; les loyers par taille, dans loyer dans le Sud-Ouest.
Comment lire ces chiffres
Trois sources Centris sur douze mois : les baux signés par courtier dans le Sud-Ouest (loyer), les copropriétés vendues (prix) et les frais de copropriété médians des condos vendus dans la ville entière, l'échantillon du secteur étant trop petit. Le cash-flow est le loyer moins l'hypothèque moins les frais, chaque mois; le capital remboursé est la part de l'hypothèque qui n'est pas de l'intérêt, calculée sur la première année (765 $ par mois) et qui augmente ensuite. Le rendement sur mise additionne cash-flow et capital et le rapporte à la mise de fonds de 20 %; il ne contient ni plus-value ni les dépenses non comptées. Lisez-le comme une borne haute, pas comme une promesse.
Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif d'un condo dans le Sud-Ouest?
4,7 % brut (1 950 $ × 12 ÷ 499 500 $) et 3,9 % une fois les frais de copropriété retirés, avant taxes, assurance, entretien et vacance. Le prix du condo médian vaut 21,3 années de loyer.
Le loyer paie-t-il l'hypothèque d'un condo dans le Sud-Ouest?
Non : il manque 507 $ par mois à 20 % de mise de fonds au taux de 2026, après l'hypothèque (2 132 $) et les frais (325 $), avant même les taxes, l'assurance, l'entretien et la vacance. Il faudrait un loyer de 2 457 $ ou un prix de 381 000 $.
Quelle mise de fonds pour un condo locatif dans le Sud-Ouest?
99 900 $, soit 20 % du condo médian : c'est le minimum pour un logement que l'acheteur n'habite pas, sans assurance SCHL. S'y ajoutent la taxe de bienvenue et les frais de notaire. La mise de fonds minimale de 5 % ne s'applique qu'à l'acheteur qui occupe le logement (louer ou acheter dans le Sud-Ouest).
Sources : Centris (Matrix), module Location, baux conclus du 16 septembre 2025 au 16 septembre 2026 pour Le Sud-Ouest, 1 169 baux, médiane et quartiles; module Statistiques, prix de vente médian des copropriétés 2026 et frais de copropriété mensuels des condos vendus sur douze mois; Banque du Canada et Statistique Canada (10-10-0006), taux 5 ans fixe consenti, moyenne de janvier à juillet 2026; compilé par l'équipe Loaa & Manseur, agrégats seulement. Ceci n'est pas un conseil financier : chaque immeuble a ses frais, ses taxes et son loyer. Le hub investir dans un condo locatif dans 50 villes et arrondissements compare les 50 unités.
Nos preuves, pas nos promesses
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
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Publié le 11 novembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.