Voisinage · Mur mitoyen
Un mur entre deux bâtiments soulève trois questions : à qui il est, qui paie les réparations, et peut-on s'en retirer.
La présomption
Article 1003 : « Toute clôture qui se trouve sur la ligne séparative est présumée mitoyenne. De même, le mur auquel sont appuyés, de chaque côté, des bâtiments est présumé mitoyen jusqu'à l'héberge. »
Acquérir la mitoyenneté
Article 1004 : tout propriétaire peut acquérir la mitoyenneté d'un mur privatif joignant directement la ligne séparative en remboursant au propriétaire du mur la moitié du coût de la portion rendue mitoyenne et, le cas échéant, la moitié de la valeur du sol utilisé. Le coût du mur est estimé à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.
Ce dernier point compte : on ne rembourse pas la moitié du prix d'un mur neuf pour un mur de cinquante ans.
Qui paie l'entretien
Article 1006 : « L'entretien, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge des propriétaires, proportionnellement aux droits de chacun. »
Comment s'en libérer
Le même article prévoit une sortie : le propriétaire qui n'utilise pas le mur mitoyen peut abandonner son droit et se libérer ainsi de son obligation de contribuer aux charges, en produisant un avis en ce sens au Bureau de la publicité foncière et en transmettant sans délai une copie de cet avis.
C'est un mécanisme formel, publié au registre, pas une entente verbale entre voisins.
En transaction
Sur un jumelé ou une maison de ville, l'état du mur mitoyen et la répartition des frais passés sont des éléments qu'un acheteur avisé demande. Les avoir documentés vaut mieux que d'en discuter sous pression.
Là où ça se découvre : le certificat de localisation
La plupart de ces situations ne se révèlent pas lors d'une chicane de voisins, mais dans un document : le certificat de localisation. L'arpenteur-géomètre mesure, note un empiètement, une clôture décalée, une construction trop près de la ligne. Le notaire le lit avant la signature.
C'est pour cette raison que nous demandons le certificat tôt dans une transaction, jamais la semaine du notaire. Un problème découvert huit semaines avant la clôture se règle. Découvert huit jours avant, il fait tomber des ventes ou coûte une renégociation complète.
Trois réflexes avant de mettre en vente
- Relire le certificat de localisation existant et vérifier s'il correspond encore à l'état des lieux, notamment après un agrandissement, une terrasse, un garage ou une clôture.
- Régler ce qui est réglable pendant qu'aucun acheteur n'attend. Une entente écrite avec un voisin vaut infiniment mieux qu'une négociation sous pression.
- Documenter ce qui ne se règle pas, pour le présenter à l'acheteur avec une solution plutôt que de le laisser le découvrir.
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Questions fréquentes
Comment savoir si un mur est mitoyen?
L'article 1003 pose une présomption : le mur auquel des bâtiments s'appuient de chaque côté est présumé mitoyen jusqu'à l'héberge.
Combien coûte l'acquisition de la mitoyenneté?
La moitié du coût de la portion rendue mitoyenne, estimée à la date de l'acquisition et selon l'état du mur, plus s'il y a lieu la moitié de la valeur du sol utilisé.
Peut-on renoncer à un mur mitoyen?
Oui, si on ne l'utilise pas : en produisant un avis d'abandon au Bureau de la publicité foncière et en en transmettant copie sans délai.
Articles cités du Code civil du Québec, consulté sur legisquebec.gouv.qc.ca le 10 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace pas un avis juridique. Pour une situation précise, consultez un notaire ou un avocat.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlons de votre projet.