Acheter · Négociation
Le pouvoir de négociation est revenu. Encore faut-il savoir quoi en faire, parce que ce n'est pas seulement une question de prix.
Le rapport de force, en chiffres
APCIQ, RMR de Montréal, août 2026 : 2 853 ventes résidentielles, en baisse de 13 % sur un an, et 20 128 inscriptions en vigueur, en hausse de 18 %. Sur la Rive-Sud, l'offre augmente de 28 %, sur la Rive-Nord de 26 %.
Moins d'acheteurs qui transigent, plus de propriétés qui attendent. C'est la définition d'un marché qui bascule vers l'acheteur.
Ce qui se redemande, au-delà du prix
- L'inspection préachat. Elle avait été sacrifiée par des milliers d'acheteurs pour rendre une offre plus attrayante. La reprendre est le gain le plus important, et il ne coûte rien au vendeur.
- La condition de financement. Même avec une préautorisation, elle protège contre une évaluation de la banque inférieure au prix payé.
- Un délai d'occupation qui vous convient, plutôt que celui du vendeur.
- Les inclusions. Électroménagers, luminaires, rangements sur mesure, souffleuse. Ça se demande, et ça se donne plus facilement qu'une baisse de prix.
- Des correctifs après inspection, plutôt qu'un simple rabais, quand ce sont des travaux que le vendeur fait mieux et moins cher que vous.
La nuance que l'APCIQ ajoute
Hélène Bégin : « Le marché immobilier est entré dans une phase où les acheteurs ont retrouvé un certain pouvoir de négociation, mais aussi davantage de raisons d'hésiter. »
Cette deuxième moitié est celle que personne ne cite. Plus de choix veut aussi dire plus de doute, et beaucoup d'acheteurs passent l'automne à comparer sans jamais déposer d'offre. Un pouvoir de négociation ne sert à rien s'il ne s'exerce jamais.
Là où le rapport de force n'a pas basculé
Les moyennes cachent des marchés entiers. Une propriété bien située, bien préparée et correctement affichée reçoit encore des offres rapidement, et parfois plus d'une. Le pouvoir de négociation est réel sur les inscriptions qui traînent, pas sur celles qui viennent de sortir.
La question utile n'est donc pas « est-ce un marché d'acheteur », mais « est-ce un marché d'acheteur pour cette propriété-là, aujourd'hui ». Les jours sur le marché et l'historique des révisions de prix y répondent mieux que n'importe quelle statistique régionale.
Ce que nous faisons avant une offre
Nous regardons depuis quand la propriété est inscrite, s'il y a eu une révision de prix et quand, combien d'inscriptions comparables lui font concurrence en ce moment, et ce que des propriétés semblables se sont réellement vendues au cours des trois derniers mois. Ces quatre réponses valent plus qu'une intuition sur la tendance générale.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Une statistique régionale décrit un marché, pas une propriété. Deux maisons de la même rue, au même prix, peuvent avoir des destins opposés selon leur état, leur préparation et la concurrence active au moment précis de la mise en vente.
C'est pourquoi nous ne fixons jamais un prix à partir d'une moyenne. Nous partons des ventes conclues comparables des trois derniers mois, nous regardons ce qui est en concurrence aujourd'hui, et nous ajustons pour les différences réelles. La statistique sert de toile de fond, pas de méthode.
Trois réflexes dans le marché actuel
- Fixer le prix pour être trouvé, pas pour garder une marge. Les acheteurs cherchent par tranche, une marge intégrée vous sort de leur recherche.
- Se donner une date de révision d'avance. Décider à la cinquième semaine, avant la mise en vente, évite de décider dans l'émotion à la douzième.
- Préparer le dossier avant les visites. Documents, certificat de localisation, factures de travaux. Ce qui répond vite convertit mieux.
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Questions fréquentes
Le marché favorise-t-il les acheteurs en 2026 ?
Les ventes ont reculé de 13 % et les inscriptions ont augmenté de 18 % dans la RMR de Montréal en août 2026, ce qui redonne du pouvoir de négociation aux acheteurs.
Que redemander en priorité ?
L'inspection préachat. Elle avait largement disparu des offres et sa réintroduction ne coûte rien au vendeur.
Est-ce un marché d'acheteur partout ?
Non. Le pouvoir de négociation est réel sur les inscriptions qui traînent, beaucoup moins sur celles qui viennent d'être mises en vente.
Sources : communiqués de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) du 4 septembre 2026 portant sur la RMR de Montréal et sur la RMR de Québec, données d'août 2026. Les statistiques de révision de prix et de surenchère proviennent du communiqué sur la RMR de Québec; celui sur la RMR de Montréal ne publie pas ces mesures pour le même mois. Chiffres consultés le 13 septembre 2026.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.