Comprendre le marché
Le chiffre que tout le monde cite est aussi celui qui trompe le plus de vendeurs.
Les deux séries de chiffres
APCIQ, RMR de Montréal, août 2026. D'un côté, un marché qui ralentit : ventes en baisse de 13 %, inscriptions en hausse de 18 %, délai de vente des copropriétés en hausse de 12 jours.
De l'autre, des prix médians qui montent : +3 % pour l'unifamiliale, +4 % pour la copropriété, +2 % pour le plex.
Ça ressemble à une contradiction. Ça n'en est pas une.
Ce qu'un prix médian mesure vraiment
Le prix médian est le prix de la vente qui se situe au milieu des ventes conclues. Il décrit ce qui s'est vendu, pas ce que vaut une propriété donnée.
Si les transactions ralentissent surtout dans les segments d'entrée, parce que ces acheteurs sont les plus sensibles aux taux et à la mise de fonds, la médiane monte mécaniquement. Non pas parce que les propriétés valent plus, mais parce que la composition des ventes a changé.
Le décalage dans le temps
Une vente conclue en août a été négociée en juin ou en juillet, et l'inscription avait souvent été affichée au printemps. Le prix médian d'août raconte donc le marché d'il y a deux à trois mois.
Les délais de vente et le nombre d'inscriptions, eux, décrivent aujourd'hui. C'est pour cette raison qu'ils tournent avant les prix : ce sont des indicateurs avancés, pendant que le prix médian est un indicateur retardé.
L'erreur que ça provoque chez un vendeur
« Les prix ont monté de 4 %, je peux donc demander 4 % de plus que mon voisin l'an dernier. » C'est le raisonnement le plus coûteux de l'automne.
Le +4 % ne s'applique pas à votre propriété. Il s'applique à un panier de ventes qui n'est pas le vôtre. Pendant ce temps, ce que votre acheteur voit, lui, ce sont les vingt-huit pour cent d'inscriptions supplémentaires sur la Rive-Sud.
Les indicateurs à regarder, dans l'ordre
- Les ventes conclues comparables des trois derniers mois, dans votre secteur et votre segment. C'est la seule mesure de ce que quelqu'un a réellement payé.
- Le nombre d'inscriptions actives qui vous font concurrence en ce moment.
- Le délai de vente de votre segment, qui dit à quelle vitesse le marché tranche.
- Le prix médian régional, en dernier, comme toile de fond.
Inverser cet ordre, c'est fixer un prix sur la statistique la plus générale et la plus en retard des quatre.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Une statistique régionale décrit un marché, pas une propriété. Deux maisons de la même rue, au même prix, peuvent avoir des destins opposés selon leur état, leur préparation et la concurrence active au moment précis de la mise en vente.
C'est pourquoi nous ne fixons jamais un prix à partir d'une moyenne. Nous partons des ventes conclues comparables des trois derniers mois, nous regardons ce qui est en concurrence aujourd'hui, et nous ajustons pour les différences réelles. La statistique sert de toile de fond, pas de méthode.
Trois réflexes dans le marché actuel
- Fixer le prix pour être trouvé, pas pour garder une marge. Les acheteurs cherchent par tranche, une marge intégrée vous sort de leur recherche.
- Se donner une date de révision d'avance. Décider à la cinquième semaine, avant la mise en vente, évite de décider dans l'émotion à la douzième.
- Préparer le dossier avant les visites. Documents, certificat de localisation, factures de travaux. Ce qui répond vite convertit mieux.
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Questions fréquentes
Comment les prix peuvent-ils monter si les ventes baissent ?
Le prix médian décrit la composition des ventes conclues. Si les segments d'entrée ralentissent davantage, la médiane monte sans que les propriétés vaillent plus.
Le prix médian s'applique-t-il à ma propriété ?
Non. C'est une statistique de marché, pas une évaluation. Seuls des comparables vendus dans votre secteur et votre segment le sont.
Quel indicateur regarder en premier ?
Les ventes conclues comparables des trois derniers mois, puis l'inventaire actif, puis les délais, et le prix médian en dernier.
Sources : communiqués de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) du 4 septembre 2026 portant sur la RMR de Montréal et sur la RMR de Québec, données d'août 2026. Les statistiques de révision de prix et de surenchère proviennent du communiqué sur la RMR de Québec; celui sur la RMR de Montréal ne publie pas ces mesures pour le même mois. Chiffres consultés le 13 septembre 2026.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.