Plex · Rendement · 2026
Un plex à 874 000 $ loué 4 500 $ par mois ne « se paie pas tout seul », et le calcul le montre en dix lignes. Voici le taux de capitalisation, le multiplicateur, la trésorerie réelle, et les trois erreurs qui font acheter trop cher.
Le rendement d'un plex se lit avec trois chiffres, et le premier n'est pas le loyer. Le taux de capitalisation (revenu net d'exploitation divisé par le prix) : sur un triplex de 874 000 $, prix médian de la région de Montréal au deuxième trimestre 2026, entièrement loué à 1 500 $ par logement (à titre d'illustration), les loyers font 54 000 $ par année; taxes (environ 1 % de la valeur), assurance et entretien (1 %) retirent environ 19 880 $; le revenu net est d'environ 34 120 $, soit un taux de capitalisation d'environ 3.9 %, sous les taux hypothécaires de 4,24 %. Le multiplicateur du revenu brut (prix divisé par les loyers annuels) : 16.2, contre 12 à 16 il y a dix ans. La trésorerie : avec 20 % de mise (174 800 $) et un prêt de 699 200 $ à 4,24 % sur 25 ans, le service de la dette est d'environ 45 234 $ par année; la trésorerie est donc négative d'environ 11 114 $ par année, que le remboursement de capital (environ 19 578 $ la première année) et la plus-value doivent compenser. Le calcul dit ce que le marché dit : en 2026, un plex montréalais entièrement loué au prix médian s'achète pour le capital et la plus-value, pas pour la trésorerie; il redevient rentable au comptant avec un logement occupé par le propriétaire (qui remplace un loyer ou une hypothèque de maison), des loyers proches du marché, ou un prix sous la médiane.
| Ligne | Triplex, prix médian RMR T2 2026, 3 logements loués 1 500 $ |
|---|---|
| Prix | 874 000 $ |
| Loyers bruts annuels | 54 000 $ |
| Taxes municipales et scolaires (≈ 1 %) | 8 740 $ |
| Assurance | 2 400 $ |
| Entretien et réparations (≈ 1 %), vacance et mauvaises créances (2 % à 3 % des loyers) non comptés ici | 8 740 $ |
| Revenu net d'exploitation (RNE) | 34 120 $ |
| Taux de capitalisation (RNE ÷ prix) | 3.9 % |
| Multiplicateur du revenu brut (prix ÷ loyers) | 16.2 |
| Prêt à 80 %, 4,24 %, 25 ans : service de la dette annuel | 45 234 $ |
| Trésorerie annuelle (RNE moins dette) | -11 114 $ |
| Capital remboursé la première année | ≈ 19 578 $ |
| Rendement sur la mise de fonds de 174 800 $ (trésorerie + capital), hors plus-value | ≈ 4.8 % |
Les loyers de 1 500 $ sont une hypothèse; dans un plex ancien, les baux en cours sont souvent à 900 $ ou 1 100 $ et ne montent qu'au rythme du TAL (3,1 % en 2026). Remplacez par les loyers réels des baux, pas par les loyers « potentiels » de la fiche.
Les loyers théoriques : une fiche qui affiche des « revenus potentiels » ou des loyers au marché pour des logements occupés depuis quinze ans vend un immeuble qui n'existe pas; exigez les baux, les avis de renouvellement et les relevés de dépôt des douze derniers mois. Les dépenses oubliées : taxes au rôle 2026 (souvent en hausse après une vente, la valeur étant rajustée), assurance d'immeuble à revenus, entretien réel (toiture, brique, escaliers extérieurs, plomberie de 1950), vacance, gestion (5 % à 8 % si déléguée), et la taxe de bienvenue non déductible (≈ 13 300 $ à Montréal sur 874 000 $). Le droit du logement : la hausse limitée par le TAL, la reprise impossible chez un locataire protégé, l'éviction suspendue jusqu'en juin 2027 : un plex à bas loyers se valorise lentement, ce que le prix doit refléter. Un taux de capitalisation sous le taux hypothécaire signifie que chaque dollar emprunté coûte plus qu'il ne rapporte : c'est le cas au prix médian en 2026, sauf apport en capital important ou occupation par le propriétaire.
Propriétaire-occupant : votre logement remplace un loyer de 1 900 $ ou l'hypothèque d'une maison; le calcul se fait sur votre part nette (voir acheter un plex propriétaire-occupant). Loyers proches du marché ou logement libre à l'achat. Prix sous la médiane pour un immeuble à rénover, avec RénoPlex à Montréal (jusqu'à 50 % des travaux admissibles) et une hausse de loyer de 5 % par année du coût des travaux amortie sur 20 ans. Horizon long : à 3 % d'appréciation annuelle, la plus-value sur 874 000 $ vaut environ 26 000 $ par année, davantage que la trésorerie négative, mais imposable au gain en capital à la revente sur la partie louée. Nos prévisions par région sont sur prévisions plex 2027.
Au prix médian, autour de 3 % à 4 %; un immeuble se finance sans trésorerie négative quand le taux de capitalisation dépasse le taux hypothécaire (4,24 %), ce qui suppose des loyers au marché ou un prix sous la médiane.
Revenu net d'exploitation (loyers réels moins taxes, assurance, entretien, vacance) divisé par le prix; puis trésorerie après service de la dette; puis rendement sur la mise de fonds en ajoutant le capital remboursé.
Rarement en 2026 au prix médian avec 20 % de mise; oui si le propriétaire occupe un logement et compte ce qu'il ne paie plus ailleurs, ou avec des loyers au marché.
Autour de 16 à 20 fois les loyers annuels au prix médian avec des loyers de 1 500 $; plus bas en région et sur la Rive-Sud, où les loyers rattrapent les prix.
Le dossier plex : les prévisions plex 2027, la taxe de bienvenue sur un plex et la subvention RénoPlex.
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte 221 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
Dans le même dossier : Acheter un plex comme propriétaire-occupant en 2026 : mise de fonds de 5 % ou 10 %, revenus locatifs comptés, prix médians, exemple sur un triplex de 874 000 $ et ce que le TAL change, Augmentation de loyer en 2026 au Québec : 3,1 % de base, la nouvelle méthode du TAL (IPC sur 3 ans, travaux à 5 %, taxes, assurances), les délais d'avis et ce que le propriétaire peut vraiment demander, Prévisions du marché des plex en 2027 : +8 % au Québec, +14 % sur la Rive-Sud, loyers et taux, RénoPlex à Montréal en 2026 : subvention pour les immeubles de 1 à 5 logements, blocs de travaux, seuils de valeur foncière et délais et Vendre un plex avec des locataires en 2026 : les baux suivent l'immeuble, visites, documents (baux, sections G, relevés), prix sur le revenu, impôt sur la partie louée et le calendrier.
Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 8 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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