La cession de bail permet à un locataire de transférer son bail, avec ses conditions et son loyer, à une autre personne. Historiquement, le locateur ne pouvait s'y opposer que pour un motif sérieux, ce qui faisait de la cession un outil de transmission des loyers avantageux. La Loi 31 a changé la donne : le locateur peut désormais refuser une cession sans avoir à invoquer de motif sérieux; ce refus met alors fin au bail à la date prévue de la cession, libérant le locataire de ses obligations et permettant au propriétaire de relouer au prix du marché, en tenant compte de la clause G. La mécanique reste formelle : avis écrit du locataire avec les coordonnées du cessionnaire proposé, réponse du locateur dans les délais, et documentation propre. Pour les investisseurs comme pour les locataires en départ, la cession est devenue un levier différent, ni mort ni intact.
Ce qu'était la cession : le véhicule des loyers avantageux
Avant la réforme, la mécanique favorisait le locataire sortant : il proposait un cessionnaire, et le locateur ne pouvait refuser que pour un motif sérieux, essentiellement la capacité de payer ou le comportement du candidat. Résultat : les baux à loyer avantageux se transmettaient de locataire en locataire, parfois contre compensation officieuse, et le loyer restait sous le marché pendant des années.
Ce que la Loi 31 a changé, précisément
Depuis la Loi 31, le locateur peut refuser une cession sans motif sérieux. Conséquence structurante : ce refus met fin au bail à la date où la cession devait prendre effet. Le locataire sortant est alors libéré de ses obligations, et le propriétaire récupère le logement, qu'il peut relouer au prix du marché, en gardant à l'esprit que le nouveau bail doit déclarer le loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois (clause G), que le nouveau locataire peut contester dans les délais prévus.
Le refus pour motif sérieux reste possible aussi, auquel cas le bail continue avec le locataire actuel. La cession acceptée, elle, fonctionne comme avant : le cessionnaire hérite du bail tel quel.
Côté locataire : la cession reste un outil de sortie
Pour un locataire qui doit partir en cours de bail, achat d'une première propriété par exemple, la cession reste une porte de sortie : soit elle est acceptée et quelqu'un reprend le bail, soit elle est refusée sans motif sérieux et le bail prend fin, ce qui libère aussi. La démarche : aviser par écrit avec les coordonnées du cessionnaire proposé, et attendre la réponse dans le délai prévu, l'absence de réponse valant consentement.
C'est un point que nos clients premiers acheteurs nous demandent chaque semaine : le bail en cours n'est plus la prison qu'on croit, la sous-location restant l'autre option quand on veut conserver le bail.
Côté propriétaire : gérer une demande de cession
Une demande de cession est désormais un choix stratégique : accepter et conserver la continuité (et le loyer actuel), refuser pour motif sérieux si le candidat pose problème, ou refuser sans motif et reprendre le logement pour le relouer au marché. Le calcul intègre la clause G, l'état du logement, les travaux envisagés, dans le respect du moratoire sur les évictions qui ne s'applique pas ici puisque personne n'est évincé, le bail se termine par l'effet du refus.
Documentez tout par écrit et respectez les délais de réponse : la mécanique est simple, mais les formalités mal faites créent des litiges évitables. Pour un portrait complet du cadre locatif, voyez l'augmentation de loyer et vendre avec un locataire.
L'effet marché : la fin d'un canal de loyers gelés
La réforme a tari le principal canal de transmission des loyers sous le marché : à chaque refus de cession, un logement revient au prix courant, modulé par la clause G. Pour les investisseurs de plex, ça change l'analyse d'achat : l'écart entre loyers actuels et loyers de marché se comble désormais plus vite au fil des départs. C'est une colonne de plus dans nos analyses d'immeubles à revenus, avec les données de secteur en appui.
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Questions fréquentes
Peut-on encore céder son bail au Québec?
Oui, la cession existe toujours : le locataire propose un cessionnaire par avis écrit et, si le locateur accepte, le bail se transfère avec ses conditions. Ce qui a changé avec la Loi 31 : le locateur peut désormais refuser sans motif sérieux, et ce refus met fin au bail à la date prévue de la cession, ce qui libère le locataire de ses obligations. La cession reste donc une porte de sortie dans les deux scénarios.
Le propriétaire peut-il refuser une cession de bail?
Oui, de deux façons depuis la Loi 31 : pour motif sérieux, auquel cas le bail continue avec le locataire actuel, ou sans motif sérieux, auquel cas le bail prend fin à la date où la cession devait avoir lieu, et le logement peut être reloué au prix du marché, en tenant compte de la clause G que le nouveau locataire peut invoquer. L'absence de réponse dans les délais vaut consentement.
La cession de bail permet-elle encore de garder un loyer bas?
Beaucoup moins qu'avant : puisque le locateur peut refuser sans motif sérieux et mettre fin au bail, la transmission automatique des loyers avantageux a largement disparu. La protection restante est la clause G : le nouveau bail doit déclarer le loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois, et le nouveau locataire peut en demander la fixation dans les délais prévus s'il paie sensiblement plus.
Publié le 16 août 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Confiez-nous votre projet