Depuis le 1er janvier 2023, la règle fédérale sur les reventes précipitées change l'économie du flip : le profit sur une propriété revendue moins de 365 jours après l'achat est réputé revenu d'entreprise, imposable à 100 %, sans gain en capital ni exemption pour résidence principale, sauf exceptions prévues par la loi comme un décès, une séparation, un nouvel emploi éloigné ou une invalidité. Détenir plus d'un an ne règle pas tout : un flipper récurrent peut rester imposé comme entrepreneur selon les faits. S'ajoutent les taxes de vente sur une rénovation majeure dite substantielle, les règles de licence RBQ si vous faites exécuter des travaux, et un marché 2026 en rééquilibrage où les aubaines évidentes se font rares et disputées. Un flip rentable, ça existe encore : c'est un projet de construction discipliné, calculé à partir de la valeur après travaux, pas un billet de loterie.
La règle des 365 jours : le profit devient du revenu
La règle fédérale sur les reventes précipitées, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, est simple et brutale : si vous revendez une propriété moins de 365 jours après l'achat, le profit est réputé revenu d'entreprise. Conséquences : imposition à 100 % du profit, aucun traitement de gain en capital, et aucune exemption pour résidence principale, même si vous avez habité la propriété.
La loi prévoit des exceptions pour les événements de vie : décès, ajout d'un membre à la famille, séparation, nouvel emploi éloigné, invalidité, insolvabilité, ou vente involontaire. Hors de ces cas, le compteur des 365 jours s'applique, peu importe vos intentions de départ. Notre guide gain en capital explique la différence de traitement, elle se chiffre en dizaines de milliers de dollars.
Détenir 366 jours ne règle pas tout
Passer le cap des 365 jours redonne accès au traitement normal, mais pas automatiquement au gain en capital : les autorités fiscales regardent les faits : fréquence des transactions, intention au moment de l'achat, financement court terme, métier lié à la construction. Un flipper récurrent peut être imposé comme entrepreneur même au-delà d'un an.
La distinction honnête : un projet isolé, habité, revendu après un vrai changement de vie ressemble à un gain en capital; une chaîne de rénovations-reventes ressemble à une entreprise, et sera traitée comme telle. Structurez-vous en conséquence dès le départ, avec un comptable qui connaît l'immobilier.
TPS, TVQ et la « rénovation majeure »
Deuxième surprise fiscale : une rénovation dite substantielle, en gros vider la propriété jusqu'à la structure, peut rendre la revente taxable comme une propriété neuve, TPS et TVQ au rendez-vous. La frontière est technique et se joue sur l'ampleur réelle des travaux : un avis fiscal avant d'ouvrir les murs coûte moins cher qu'une cotisation après la vente.
Côté exécution : faire exécuter des travaux de construction exige un entrepreneur détenteur d'une licence RBQ, et les municipalités exigent des permis dont l'absence se paie à la revente, l'acheteur et son notaire les demanderont. Les raccourcis d'exécution finissent en litiges de vices cachés ou en ventes sans garantie légale à rabais.
Le vrai budget : là où les flips meurent
- Acquisition : prix, taxe de bienvenue, notaire, inspection et expertises.
- Portage : intérêts pendant les travaux et la mise en vente, taxes, assurances chantier, électricité.
- Travaux : soumissions fermes, contingence sérieuse pour les surprises derrière les murs, permis.
- Revente : rétribution du courtier, mise en marché, et l'impôt du profit selon votre situation fiscale réelle.
La discipline du calcul : partir de la valeur après travaux établie par les ventes comparables du secteur, pas par l'optimisme, puis soustraire tout ce qui précède. Si la marge restante ne paie pas le risque, le flip n'existe pas. Nos pages secteur donnent les médianes réelles pour ancrer ce calcul.
Trouver l'immeuble : le nerf de la guerre en 2026
Dans un marché en rééquilibrage avec des taux stables, les aubaines évidentes sont rares et disputées. Les gisements réalistes : successions et ventes sans garantie légale, reprises de finance, propriétés datées dans des secteurs qui montent, et immeubles mal mis en marché. Tous demandent de la vitesse d'analyse : c'est exactement ce qu'un courtier branché sur le terrain apporte, avec des alertes ciblées et les comparables du jour.
Un flip se gagne à l'achat, avec les chiffres du secteur.
Alertes ciblées, valeur après travaux ancrée sur les comparables, revente optimisée : un courtier de l'équipe encadre votre projet d'investissement.
Questions fréquentes
C'est quoi la règle anti-flip au Canada?
Depuis le 1er janvier 2023, le profit sur une propriété revendue moins de 365 jours après l'achat est réputé revenu d'entreprise : imposé à 100 %, sans traitement de gain en capital ni exemption pour résidence principale, même si vous avez habité la propriété. La loi prévoit des exceptions pour les événements de vie comme un décès, une séparation, un nouvel emploi éloigné ou une invalidité.
Peut-on encore faire du flip rentable au Québec?
Oui, mais comme un projet de construction discipliné : valeur après travaux établie par les ventes comparables du secteur, soumissions fermes, contingence, coûts de portage et fiscalité réelle intégrés avant l'offre. Les gisements de 2026 sont les successions, les ventes sans garantie légale, les reprises de finance et les propriétés mal mises en marché, qui exigent tous une analyse rapide.
Le profit d'un flip est-il un gain en capital après un an de détention?
Pas automatiquement. Après 365 jours, la règle anti-flip ne s'applique plus, mais les autorités fiscales examinent les faits : fréquence des transactions, intention à l'achat, financement, lien avec le métier de la construction. Un flipper récurrent peut être imposé comme entrepreneur, à 100 % du profit, même au-delà d'un an. Un projet isolé et habité ressemble davantage à un gain en capital.
Publié le 16 août 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Confiez-nous votre projet