200 000 $ la porte et un multiplicateur de revenu brut de 13,6. Ce sont les deux ratios qui situent un plex avant toute visite, et ils se calculent ici sur les données publiées : 400 000 $ demandés pour deux logements, et 29 400 $ de revenus bruts.
Sur ce montant, une précision qui compte. La fiche Centris inscrit 29 400 $ au champ revenus bruts potentiels, et la description du vendeur indique que l'immeuble génère actuellement ce montant. Les deux viennent du vendeur. Ce sont les baux qui font foi, et nous les demandons avant toute offre, avec les avis de renouvellement et l'état des comptes.
Ce que la fiche ne dit pas, c'est la dépense. Sans le registre des dépenses réelles, il n'y a pas de revenu net crédible, et nous ne publions pas de chiffre que nous n'avons pas vérifié. Ce qu'on sait : les taxes sont de 2 843 $ par année, soit 9,7 % des revenus bruts.
L'immeuble compte un 4½ et un 8½. L'unité principale a 8 pièces, 4 chambres et une salle de bain, et c'est elle qui a été rénovée récemment. Le sous-sol offre plus de 6 pieds de hauteur libre.
Le terrain fait 6 900 pi², gazonné et bordé de haies, avec une remise pour les locataires et cinq espaces de stationnement. Dans un immeuble locatif, le stationnement n'est pas un détail : c'est un argument de location et parfois un revenu séparé.
Le bâtiment a 105 ans. Le vendeur le décrit comme bien entretenu, avec peu de dépenses importantes à prévoir à court terme. C'est une affirmation de vendeur, pas un constat d'inspection.
Sur un bâti de cet âge, trois postes se vérifient avant de s'engager : l'électricité et le type de filage, la plomberie et ses matériaux d'origine, et l'état de la structure et des fondations. Un immeuble de 1921 bien tenu peut être excellent; il ne se présume pas.
La date d'emménagement est selon les baux. C'est la phrase la plus importante de la fiche pour un premier acheteur de plex : vous n'achètez pas un immeuble vide, vous achetez un immeuble avec ses locataires et ses loyers. Les baux se transfèrent au nouveau propriétaire, les loyers en place deviennent les vôtres, et les hausses suivent les règles du Tribunal administratif du logement.
Si le but est d'habiter l'un des deux logements, la reprise par un propriétaire occupant a ses propres conditions et ses propres délais. Tout est expliqué dans acheter un plex comme propriétaire occupant, et le cadre général dans acheter un plex au Québec en 2026 et notre dossier plex.
Une autre inscription de l’équipe à Cowansville : 218-224, boulevard Saint-Joseph, un quadruplex de 1930 également 100 % loué, à 560 000 $. Soit 140 000 $ la porte contre 200 000 $ ici, et un multiplicateur de 12,8 contre 13,6 : la comparaison entre deux immeubles du même marché montre l’effet du nombre de portes.
Le rôle 2022 inscrit l'immeuble à 230 600 $, dont 90 400 $ pour le terrain. Le prix demandé est 73,5 % au-dessus. L'écart est important et il tient à deux choses : un rôle de 2022 décrit un marché antérieur, et l'évaluation municipale d'un immeuble locatif suit sa propre logique, pas le multiplicateur de revenu. Comment lire un rôle : notre guide du rôle d'évaluation foncière.
La base d'imposition du droit de mutation est le plus élevé du prix payé et de la valeur au rôle ajustée; ici, c'est le prix. Le droit de mutation s'élève à 4 110,50 $. Sous 500 000 $, toutes les municipalités du Québec appliquent la même grille : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1 % jusqu'à 315 000 $, puis 1,5 %. Le calcul se refait avec notre calculateur.
Cowansville comptait 15 234 habitants au recensement de 2021, en hausse de 12 % depuis 2016. C'est une croissance forte pour une ville de cette taille, et c'est exactement ce qu'un propriétaire d'immeuble locatif veut voir : plus de ménages, donc plus de demande.
Le Walk Score de l'adresse est de 81, ce qui est élevé et rare hors des grands centres. Pour un locataire sans voiture ou à une seule voiture, c'est un argument concret. Autour : garderie et CPE, parc, piste cyclable, école primaire, école secondaire, ski alpin, ski de fond, sentiers de motoneige et de VTT.
Pour qui démarre ou agrandit un portefeuille locatif sans viser Montréal, où 200 000 $ la porte n'existe plus. Pour un propriétaire occupant qui veut habiter le 8½ et faire payer une partie de l'hypothèque par le 4½, en tenant compte des règles de reprise. Et pour qui préfère un immeuble déjà loué à un immeuble à remplir.
Avant de déposer une offre, cinq documents valent le détour : les baux et les avis de renouvellement, le registre des dépenses des trois dernières années, les comptes de taxes et d'énergie, le certificat de localisation, et une inspection par quelqu'un qui connaît le bâti d'avant-guerre. Nous les obtenons et nous les lisons avec vous. Confiez-nous votre projet.
Deux logements loués, 29 400 $ de revenus bruts.
Un 4½ et un 8½ rénové, terrain de 6 900 pi² avec remise et cinq stationnements. Walk Score de 81.
Description, chiffres réels et détails, envoyés par courriel.
Prix : 400 000 $. Ajustez la mise de fonds, le taux et l'amortissement.
