Quatre logements pour 560 000 $ : 140 000 $ par porte. Avec 43 800 $ de revenus bruts, le multiplicateur de revenu brut est de 12,8. Ce sont les deux ratios qui situent un plex avant toute visite, et ils se calculent ici sur les données publiées.
Nous avons une autre inscription dans la même ville, et la comparaison est instructive : le duplex du 108, rue de Westmount est à 200 000 $ la porte avec un multiplicateur de 13,6. Celui-ci est moins cher par logement et se paie moins d'années de revenus. C'est l'avantage habituel du nombre de portes, et il se vérifie ici entre deux immeubles du même marché.
Une précision sur le revenu. La fiche Centris inscrit 43 800 $ au champ revenus bruts potentiels, et la description du vendeur indique que l'immeuble génère actuellement ce montant. Les deux viennent du vendeur. Ce sont les baux qui font foi, et nous les demandons avant toute offre. Sans le registre des dépenses réelles, il n'y a pas de revenu net crédible, et nous ne publions pas de chiffre que nous n'avons pas vérifié. Ce qu'on sait : les taxes sont de 5 287 $ par année, soit 12,1 % des revenus bruts. La méthode de calcul du rendement est détaillée dans calculer le rendement d'un plex.
La répartition est équilibrée : deux 4½ et deux 5½. L'unité principale compte 5 pièces, 2 chambres et une salle de bain. Le vendeur indique que trois des quatre logements ont été grandement rénovés.
Chaque unité a son entrée indépendante. Ce n'est pas un détail dans un immeuble de quatre : ça réduit les aires communes à entretenir, les conflits de voisinage et les questions d'assurance.
Deux gros postes viennent d'être faits : la toiture refaite en 2024 et deux chauffe-eau remplacés en 2024 et 2025. Sur un immeuble de 1930, une toiture neuve change le profil des dépenses des dix prochaines années.
Le bâtiment a 96 ans. Les travaux annoncés sont des affirmations de vendeur, pas des constats d'inspection : les factures et les garanties se demandent.
Sur un bâti de cette époque, trois postes se vérifient avant de s'engager : l'électricité et le type de filage dans chacun des quatre logements, la plomberie et ses matériaux d'origine, et l'état de la structure et des fondations. Le quatrième logement, celui qui n'est pas indiqué comme rénové, mérite une attention particulière : c'est là que se trouve le budget à prévoir, et aussi le potentiel.
La date d'emménagement est selon les baux. Vous n'achètez pas un immeuble vide : vous achetez un immeuble avec ses quatre locataires et ses loyers en place. Les baux se transfèrent au nouveau propriétaire, et les hausses suivent les règles du Tribunal administratif du logement.
Si le but est d'habiter l'un des logements, la reprise par un propriétaire occupant a ses conditions et ses délais : voir acheter un plex comme propriétaire occupant. Le cadre général est dans acheter un plex au Québec en 2026 et notre dossier plex.
Le rôle 2022 inscrit l'immeuble à 403 100 $, dont 111 900 $ pour le terrain. Le prix demandé est 38,9 % au-dessus. L'évaluation municipale d'un immeuble locatif suit sa propre logique, pas le multiplicateur de revenu : notre guide du rôle d'évaluation foncière explique comment la lire.
Pour le droit de mutation, soyons précis sur ce qui est certain et ce qui ne l'est pas. Jusqu'à 500 000 $, la grille est la même partout au Québec et donne 5 610,50 $. Au-delà, une municipalité peut majorer le taux jusqu'à 3 %. La Ville de Cowansville ne publie pas de taux sur son site, elle renvoie à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières. Selon le cas, la facture se situe donc entre 6 510,50 $ (grille provinciale à 1,5 % sur la tranche de 60 000 $) et 7 410,50 $ (si la Ville appliquait le maximum de 3 %). Le montant exact se confirme auprès de la Ville ou du notaire; nous faisons la vérification avec vous. Les particularités du droit de mutation sur un immeuble locatif sont dans taxe de bienvenue sur un plex, et le calcul se refait avec notre calculateur.
Cowansville comptait 15 234 habitants au recensement de 2021, en hausse de 12 % depuis 2016. Pour un propriétaire d'immeuble locatif, c'est le chiffre qui compte : plus de ménages, donc plus de demande.
L'adresse est à proximité d'un cégep, ce qui ajoute un bassin de locataires distinct du bassin familial. Autour : garderie et CPE, parc, piste cyclable, école primaire, école secondaire, ski alpin, ski de fond, sentiers de motoneige et de VTT.
Pour qui veut quatre portes d'un coup plutôt que deux, avec les gros travaux de toiture déjà payés par le vendeur. Pour un investisseur qui préfère un immeuble déjà plein à un immeuble à remplir. Et pour qui voit dans le quatrième logement non rénové une marge de manœuvre plutôt qu'un problème.
Avant de déposer une offre, cinq documents valent le détour : les quatre baux et leurs avis de renouvellement, le registre des dépenses des trois dernières années, les factures et garanties de la toiture 2024, les comptes de taxes et d'énergie, et une inspection par quelqu'un qui connaît le bâti d'avant-guerre. Nous les obtenons et nous les lisons avec vous. Confiez-nous votre projet.
Quatre logements loués, 43 800 $ de revenus bruts.
Toiture refaite en 2024, trois unités rénovées, entrées indépendantes. Terrain de 8 414 pi², six stationnements.
Description, chiffres réels et détails, envoyés par courriel.
Prix : 560 000 $. Ajustez la mise de fonds, le taux et l'amortissement.
