Acheter · Plex · 2026
Le plex, c'est la maison que les locataires aident à payer, avec un financement, une fiscalité et un droit du logement qui n'ont rien à voir avec l'unifamiliale. Voici le calcul complet sur un triplex au prix médian, et les règles qui changent tout.
Habiter un plex et faire payer une partie de l'hypothèque par les locataires reste, en 2026, la façon la plus accessible d'acheter dans la région de Montréal, où le prix médian d'un plex a atteint 874 000 $ au deuxième trimestre (+5 % sur un an, 43 jours de délai de vente, selon l'APCIQ). Le financement est différent de la maison : 5 % de mise de fonds sur un duplex que vous occupez (10 % sur la tranche au-dessus de 500 000 $), 10 % sur un triplex ou un quadruplex occupé, 20 % sur tout immeuble que vous n'habitez pas ou de cinq logements et plus; le prix doit rester sous 1,5 million pour un prêt assuré. Le prêteur ajoute une partie des loyers à vos revenus, de 50 % à 100 % selon le prêteur, l'assureur et la méthode (ajout au revenu ou déduction du paiement), ce qui fait souvent la différence entre un refus et une approbation. Sur un triplex de 874 000 $ avec 10 % de mise (87 400 $) et deux logements loués 1 500 $, l'hypothèque assurée (prime 3,10 %) est d'environ 810 985 $ et la mensualité à 4,24 % sur 30 ans d'environ 3 967 $, contre 3 000 $ de loyers : votre part nette est d'environ 967 $ avant taxes, assurance et entretien. Les contraintes : les baux en cours vous lient, l'augmentation de loyer suit le taux du TAL (3,1 % en 2026), la reprise d'un logement pour y habiter exige un avis de six mois et se refuse aux locataires de 65 ans et plus qui habitent depuis dix ans, et la partie louée est imposable (revenus, puis gain en capital à la revente).
| Immeuble | Mise de fonds minimale (occupé par l'acheteur) | Prime SCHL | Note |
|---|---|---|---|
| Duplex | 5 % jusqu'à 500 000 $, 10 % au-delà (prix sous 1,5 M$) | 4,00 % (moins de 10 % de mise), 3,10 % (10 % à 14,99 %) | Amortissement 30 ans si premier acheteur ou neuf |
| Triplex, quadruplex | 10 % | 3,10 % | Prêt assuré jusqu'à 90 % de la valeur |
| Immeuble non occupé (1 à 4 logements) | 20 % | Aucune (conventionnel) | Loyers comptés avec plus de prudence; taux parfois majoré |
| 5 logements et plus | 15 % à 25 %, financement commercial ou SCHL multilogement | Selon le programme | Analyse sur le revenu net de l'immeuble, pas sur le vôtre |
Les loyers : selon le prêteur, 50 % à 100 % des loyers bruts sont ajoutés à vos revenus, ou déduits du paiement hypothécaire dans le calcul des ratios (39 %/44 % au taux de résistance de 6,24 %); un courtier hypothécaire compare les deux méthodes chez plusieurs prêteurs. Le logement que vous occupez ne compte pas comme revenu, et un logement vacant à l'achat est compté au loyer du marché par l'évaluateur.
| Triplex au prix médian de la RMR (T2 2026) | Montant |
|---|---|
| Prix | 874 000 $ |
| Mise de fonds 10 % | 87 400 $ |
| Prime SCHL 3,10 % (ajoutée au prêt) et taxe de 9 % (chez le notaire) | 24 385 $ et 2 195 $ |
| Prêt assuré | 810 985 $ |
| Mensualité, 4,24 % fixe, 30 ans | 3 967 $ |
| Loyers de deux logements à 1 500 $ | 3 000 $ par mois |
| Part nette du propriétaire (hypothèque moins loyers) | ≈ 967 $ par mois |
| Taxes (≈ 1 % de la valeur), assurance, entretien (1 % à 2 %) | ≈ 1 900 $ à 2 600 $ par mois, dont les deux tiers déductibles sur la partie louée |
| Taxe de bienvenue (Montréal) | ≈ 13 300 $, réduite par le crédit de premier acheteur seulement si la base est sous 1 000 000 $ |
Les loyers de 1 500 $ sont un exemple; les loyers réels des baux en cours, souvent plus bas dans un plex ancien, sont ceux qui comptent, et le TAL en limite la hausse. Le calcul du rendement détaille le taux de capitalisation et la trésorerie.
Les baux suivent l'immeuble : vous héritez des locataires, de leurs loyers et de leurs renouvellements. L'augmentation annuelle suit la méthode du TAL (3,1 % de base en 2026 pour les baux renouvelés après le 1er avril, plus une part des travaux majeurs, des taxes et des assurances au-delà de l'inflation); un locataire peut refuser et le TAL fixe. La reprise du logement pour vous loger ou loger un proche exige un avis de six mois avant la fin du bail, la preuve de votre bonne foi, et elle est interdite au locataire de 65 ans et plus qui occupe depuis dix ans avec un revenu modeste, sauf exceptions (voir la reprise de logement par l'acheteur). L'éviction pour agrandir, subdiviser ou changer l'affectation est suspendue jusqu'en juin 2027. Un plex avec un logement libre à l'achat vaut donc plus qu'un plex entièrement loué à bas loyers, et se paie plus cher.
La partie louée est un revenu de location : loyers moins dépenses (intérêts, taxes, assurance, entretien, au prorata de la superficie louée), avec la déduction pour amortissement facultative (4 % dégressif sur le bâtiment) à manier avec prudence parce qu'elle se récupère à la revente. À la vente, le gain en capital est imposable sur la partie louée; l'exemption de résidence principale ne couvre que votre logement. La taxe de bienvenue se calcule sur tout l'immeuble et n'est pas déductible.
5 % sur un duplex occupé (10 % au-dessus de 500 000 $), 10 % sur un triplex ou un quadruplex occupé, 20 % si vous ne l'habitez pas, prix sous 1,5 million pour un prêt assuré.
Oui, de 50 % à 100 % des loyers bruts selon le prêteur et la méthode; c'est souvent ce qui rend le plex plus accessible que la maison.
874 000 $ de prix médian dans la région métropolitaine au deuxième trimestre 2026 (+5 %), 810 000 $ sur la Rive-Sud en juillet (+14 %), 690 000 $ au Québec.
Oui, avec un avis de six mois avant la fin du bail et de bonne foi, sauf locataire protégé (65 ans et plus, 10 ans d'occupation, revenu modeste).
Le dossier plex : les prévisions plex 2027, la taxe de bienvenue sur un plex et la subvention RénoPlex.
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte 221 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
Dans le même dossier : Rendement d'un plex à Montréal en 2026 : taux de capitalisation, multiplicateur du revenu brut, trésorerie, l'exemple complet sur un triplex de 874 000 $ et les trois pièges de calcul, Reprise de logement par l'acheteur d'un plex en 2026 : avis de 6 mois, bonne foi, locataires protégés (65 ans, 10 ans, revenu modeste), indemnité, refus, TAL et le calendrier pour emménager, Augmentation de loyer en 2026 au Québec : 3,1 % de base, la nouvelle méthode du TAL (IPC sur 3 ans, travaux à 5 %, taxes, assurances), les délais d'avis et ce que le propriétaire peut vraiment demander, Taxe de bienvenue sur un plex ou un immeuble locatif en 2026 : calcul, déductibilité, crédit de premier acheteur sur un duplex et Prévisions du marché des plex en 2027 : +8 % au Québec, +14 % sur la Rive-Sud, loyers et taux.
Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 8 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
Préavis de visite de 24 heures entre 9 h et 21 h, avis de reprise de logement 6 mois avant la fin du bail, indemnité d'éviction d'un mois par année d'occupation de 3 à 24 mois, préavis de travaux majeurs de 10 jours ou 3 mois : tous les délais du Tribunal administratif du logement sont réunis dans notre guide propriétaire et locataire.
Équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial au classement officiel RE/MAX. Réponse en moins de 24 heures, sept jours sur sept.