Comment fonctionne le CELIAPP?
Le CELIAPP est un compte enregistré réservé à l'achat d'une première propriété. Vos cotisations réduisent votre revenu imposable comme un REER, l'argent fructifie à l'abri de l'impôt, et le retrait est entièrement libre d'impôt lorsqu'il sert à acheter votre première habitation admissible. Aucun remboursement n'est exigé, contrairement au RAP. Les plafonds: 8 000 $ de cotisation par année, 40 000 $ à vie, et les droits inutilisés d'une année se reportent jusqu'à un maximum de 8 000 $ supplémentaires. Le compte peut rester ouvert 15 ans (ou jusqu'à vos 71 ans), ce qui laisse le temps de faire fructifier les cotisations. Il se combine au RAP pour le même achat: un couple qui maximise les deux outils peut réunir jusqu'à 200 000 $ à l'abri de l'impôt. La règle pratique: ouvrir le compte tôt, même avec un petit montant, pour commencer à générer des droits de cotisation.
C'est le seul compte au Canada qui combine les deux avantages fiscaux: la déduction du REER à l'entrée et la liberté du CELI à la sortie. Pour un premier acheteur, chaque dollar cotisé travaille donc deux fois: il réduit vos impôts de l'année, puis il sort net d'impôt au moment d'acheter.
Pour ouvrir un compte, trois conditions: avoir 18 ans ou plus, être résident canadien, et être un premier acheteur. Vous êtes considéré premier acheteur si ni vous ni votre conjoint n'avez habité une habitation dont vous étiez propriétaire durant l'année en cours ou les quatre années civiles précédentes. Un détail que peu de gens savent: quelqu'un qui a déjà été propriétaire il y a plus de quatre ans peut donc redevenir admissible.
Le compte peut rester ouvert 15 ans au maximum, ou jusqu'à la fin de l'année de vos 71 ans.
Combien peut-on cotiser? Les plafonds 2026
Le plafond du CELIAPP en 2026 est de 8 000 $ par année et de 40 000 $ à vie. Les droits inutilisés d'une année se reportent, jusqu'à concurrence de 8 000 $: quelqu'un qui a ouvert son compte en 2025 sans cotiser peut donc verser 16 000 $ en 2026.
Trois règles à connaître pour jouer le jeu au maximum:
- Les droits commencent seulement à l'ouverture du compte. Contrairement au CELI, vous n'accumulez rien avant d'avoir ouvert un CELIAPP. Ouvrir le compte tôt, même avec 100 $, démarre le compteur.
- Pas de règle des 60 premiers jours. Contrairement au REER, une cotisation CELIAPP compte pour l'année civile où elle est versée, point. Une cotisation de février 2026 se déduit en 2026, pas en 2025.
- La déduction peut attendre. Vous pouvez cotiser maintenant et reporter la déduction à une année future où votre revenu sera plus élevé. Un finissant qui commence à travailler a intérêt à cotiser tout de suite mais à déduire plus tard.
En couple, chacun a son propre plafond: deux CELIAPP pleins, c'est 80 000 $ de capital, avant même de compter les rendements.
Comment ouvrir un CELIAPP
Un CELIAPP s'ouvre dans la plupart des institutions financières canadiennes: Desjardins, les grandes banques, les courtiers en ligne. Il faut avoir 18 ans, un numéro d'assurance sociale et une pièce d'identité. L'ouverture prend quelques minutes en ligne et démarre immédiatement l'accumulation de vos droits de cotisation.
Le compte peut contenir les mêmes placements qu'un CELI ou un REER: encaisse, CPG, fonds communs, FNB, actions. La bonne question n'est pas où ouvrir, mais quoi mettre dedans selon votre horizon: si l'achat est prévu d'ici deux ans, la prudence s'impose (CPG, épargne à intérêt élevé); à cinq ans ou plus, une part de croissance se défend.
Comment remplir l'annexe 15 (sans vous tromper)
L'annexe 15 est le formulaire fédéral qui déclare vos activités CELIAPP. Vous devez la produire avec votre déclaration de revenus dès l'année où vous ouvrez votre premier compte, même si vous n'avez versé aucune cotisation. C'est elle qui établit vos droits de cotisation auprès de l'ARC.
Le piège numéro un est là: ouvrir un CELIAPP en décembre, ne rien cotiser, et ne pas produire l'annexe 15. Résultat: l'ARC ne sait pas que votre compte existe, vos droits ne sont pas enregistrés, et le report de 8 000 $ peut vous être refusé. Produisez l'annexe 15 chaque année où le compte est ouvert.
Concrètement, dans l'ordre:
- Attendez vos feuillets T4FHSA. Votre institution les émet en début d'année; ils résument cotisations, transferts et retraits.
- Déclarez vos cotisations de l'année dans la section des cotisations de l'annexe 15. Les transferts venant d'un REER se déclarent aussi, mais ne donnent droit à aucune déduction.
- Choisissez le montant à déduire. L'annexe calcule votre maximum; vous pouvez déduire moins et reporter le reste à une année plus payante.
- Reportez la déduction à la ligne 20805 de votre déclaration fédérale, et à la ligne 215 de votre déclaration du Québec. Les logiciels d'impôt remplissent la ligne 215 automatiquement à partir de l'annexe 15.
Le retrait: sortir l'argent sans payer d'impôt
Un retrait CELIAPP est libre d'impôt s'il s'agit d'un retrait admissible: vous êtes premier acheteur au moment du retrait, vous avez une entente écrite d'achat ou de construction d'une habitation au Canada avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait, et vous comptez l'occuper comme résidence principale dans l'année suivant l'achat.
La mécanique est simple: vous remplissez le formulaire RC725 et le remettez à votre institution, qui vous verse les fonds sans aucune retenue d'impôt. Vous pouvez retirer la totalité du compte, rendements compris, en un ou plusieurs retraits. Le retrait peut même se faire jusqu'à 30 jours après avoir emménagé.
Après un retrait admissible, le compte doit être fermé au plus tard le 31 décembre de l'année suivante. S'il reste des sommes, elles se transfèrent dans votre REER sans impôt et sans toucher vos droits REER.
CELIAPP ou RAP: lequel choisir en 2026?
Les deux. Le CELIAPP et le RAP sont cumulables pour le même achat. Le CELIAPP permet de retirer jusqu'à 40 000 $ plus les rendements, sans jamais rembourser. Le RAP permet d'emprunter jusqu'à 60 000 $ à son propre REER, remboursables sur 15 ans. Combinés, un acheteur seul peut mobiliser 100 000 $ et un couple le double.
| CELIAPP | RAP | |
|---|---|---|
| Source des fonds | Compte dédié | Votre REER |
| Maximum | 40 000 $ + rendements | 60 000 $ |
| Remboursement | Aucun, jamais | Sur 15 ans, sinon imposable |
| Déduction fiscale | Oui, à la cotisation | Déjà prise (REER) |
| Si vous n'achetez pas | Transfert au REER sans impôt | L'argent reste au REER |
L'ordre logique pour la plupart des premiers acheteurs: remplir le CELIAPP d'abord (aucun remboursement à traîner), puis piger dans le REER via le RAP si la mise de fonds visée le demande.
Le CELIAPP en anglais: le FHSA
Dans les documents anglophones de votre banque, le CELIAPP s'appelle FHSA, First Home Savings Account. Même compte, mêmes plafonds de 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie, mêmes règles de retrait. Si votre institution fonctionne en anglais, cherchez FHSA dans ses formulaires; l'annexe 15 fédérale s'intitule Schedule 15 et le formulaire de retrait RC725 existe dans les deux langues. Lisez notre guide FHSA en anglais.
Le CELIAPP porte le nom de FHSA en anglais, et les règles sont exactement les mêmes. Si vous préférez lire en anglais, ou si vous devez expliquer le programme a quelqu'un qui ne lit pas le français, notre guide CELIAPP in English couvre les plafonds, l'annexe 15 et la comparaison avec le RAP.
Du CELIAPP à votre première maison sur la Rive-Sud
Un CELIAPP plein, c'est 40 000 $: exactement la mise de fonds minimale d'une propriété de 650 000 $, ou 10 % d'un condo de 400 000 $, le prix médian d'un condo à Brossard. En couple, deux comptes pleins font 80 000 $ avant rendements. C'est un vrai plan d'achat, pas juste un compte d'épargne.
On accompagne les premiers acheteurs de la recherche à la prise de possession, et l'accompagnement d'un acheteur ne coûte rien: le vendeur paie la commission.
Questions fréquentes sur le CELIAPP
Est-ce que je peux avoir un CELIAPP et un CELI en même temps?
Oui. Les deux comptes ont des plafonds complètement distincts. Vous pouvez cotiser 8 000 $ à votre CELIAPP et 7 000 $ à votre CELI la même année. Pour un premier achat, le CELIAPP passe en priorité: contrairement au CELI, la cotisation est déductible de votre revenu imposable.
Que devient mon CELIAPP si je n'achète finalement pas de propriété?
Rien n'est perdu. Vous pouvez transférer la totalité du compte dans votre REER ou votre FERR, sans impôt et sans gruger vos droits REER existants. Le compte doit être fermé au plus tard 15 ans après son ouverture ou à la fin de l'année de vos 71 ans.
Puis-je cotiser au CELIAPP de mon conjoint ou de ma conjointe?
Non, seul le titulaire peut cotiser à son propre compte et prendre la déduction. Par contre, vous pouvez donner de l'argent à votre conjoint pour qu'il cotise à son CELIAPP: les règles d'attribution ne s'appliquent pas, et le couple peut ainsi bâtir 80 000 $ de capital combiné.
Le CELIAPP réduit-il mes impôts au Québec aussi?
Oui. Le Québec est harmonisé avec le fédéral: la déduction se réclame à la ligne 20805 de la déclaration fédérale et à la ligne 215 de la déclaration du Québec. Une cotisation de 8 000 $ réduit donc votre revenu imposable aux deux paliers.
Informations générales en date de juillet 2026, fondées sur les règles publiées par l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec. Ce guide ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé: pour votre situation précise, parlez-en à votre comptable ou votre planificateur financier.