Bail résidentiel · Colocation
Presque tout le monde croit le contraire. Ce qui change la règle, c'est une clause, pas la loi.
Conjointe, pas solidaire
Le TAL : « En principe, dès qu'il y a plus d'un locataire, l'obligation de payer le loyer est conjointe. C'est-à-dire que chaque colocataire est responsable jusqu'à concurrence de sa part. »
L'exemple donné est limpide : si deux colocataires doivent un mois de loyer de 600 $, chacun peut normalement être tenu de payer au locateur seulement 300 $.
L'obligation devient solidaire uniquement « si le bail contient une clause prévoyant la solidarité ». C'est donc une clause à lire avant de signer, des deux côtés.
La pression réelle sur celui qui reste
Le TAL décrit l'engrenage : en cas de retard de plus de trois semaines, le locateur peut demander la résiliation du bail et l'expulsion de tous les locataires et occupants. Le colocataire qui veut éviter de perdre le logement « peut se voir contraint de payer la part du colocataire fautif, quitte à engager lui-même, par la suite, des procédures contre ce dernier ».
Colocataire et occupant, deux statuts différents
Un colocataire est un locataire au bail. Un occupant « occupe les lieux avec un ou plusieurs locataires, mais sans avoir de droits ou d'obligations contractuelles à l'égard du locateur, n'ayant conclu avec lui aucun bail ».
Un occupant peut toutefois être tenu responsable des dommages qu'il cause, parce que toute personne doit se conduire de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.
Quand un colocataire part
Si un colocataire met fin au bail en ce qui le concerne, le bail est reconduit à l'égard de celui qui reste, qui assume dorénavant seul toutes les obligations, y compris le paiement du loyer complet. Pour le propriétaire, cela signifie perdre une des deux garanties de paiement.
Céder ou sous-louer sa part
Rien dans la loi ne l'interdit, mais le colocataire qui veut partir devrait transmettre l'avis de cession ou de sous-location au locateur et au colocataire restant, et obtenir leur consentement. Le colocataire restant peut refuser, à condition d'agir de bonne foi et non de manière excessive, déraisonnable ou dans l'unique but de nuire.
Là où ça se joue : à l'achat, pas après
Toutes ces règles ont un point commun. Elles ne se découvrent pas en gérant un immeuble, elles se découvrent en l'achetant. Un bail qui contient une clause nulle, un dépôt encaissé qui n'aurait jamais dû l'être, un logement occupé par une succession, un projet de subdivision devenu impossible : chacune de ces situations se vend avec l'immeuble.
C'est pour cette raison que nous lisons les baux, la déclaration de revenus de l'immeuble et l'historique des avis avant de déposer une offre sur un plex, jamais après l'acceptation.
Trois réflexes avant d'acheter un immeuble locatif
- Demander tous les baux et leurs annexes, pas seulement le sommaire des loyers. Les clauses se cachent dans les annexes.
- Faire calculer l'impôt avant l'offre, y compris la position d'amortissement du vendeur et ce que vous comptez faire de la vôtre.
- Vérifier ce que la loi permet encore pour votre projet. Reprise, éviction, conversion : les règles ont changé et continuent de changer.
À lire ensuite
- le dépôt de garantie interdit
- la cession de bail au Québec
- le guide complet du propriétaire d'immeuble locatif
Questions fréquentes
Mon colocataire est-il responsable de tout le loyer ?
En principe non. Le TAL indique que l'obligation est conjointe : chacun répond de sa part, sauf clause de solidarité au bail.
Quelle est la différence entre colocataire et occupant ?
Le colocataire est partie au bail; l'occupant n'a aucun lien contractuel avec le locateur, même s'il peut répondre des dommages qu'il cause.
Le colocataire restant peut-il refuser un remplaçant ?
Oui, mais il doit agir de bonne foi, sans excès ni intention de nuire.
Sources : Code civil du Québec (legisquebec.gouv.qc.ca), Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca), guide T4036 Revenus de location de l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec, consultés le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace ni un avis juridique ni un avis fiscal. Pour une situation précise, consultez un notaire, un avocat ou un comptable.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.