Immeuble locatif · Dépenses
Refaire une toiture et repeindre un escalier ne se déduisent pas de la même façon. Le critère n'est pas le montant.
Le critère qui tranche
L'ARC : « les dépenses importantes que vous faites en vue de prolonger la durée d'utilisation d'un bien ou de l'améliorer au-delà de son état initial sont habituellement des dépenses en capital ».
Et la précision que beaucoup ignorent : « l'augmentation de la valeur marchande du bien, une fois que vous avez fait la dépense, n'est pas un des facteurs importants à considérer ».
Avantage durable ou dépense à refaire
Le guide oppose deux exemples clairs. Remplacer un revêtement de bois par un revêtement de vinyle est une dépense en capital, parce qu'elle procure un avantage de longue durée. Une dépense courante, elle, « est habituellement à refaire après un certain temps ».
Les dépenses que vous pouvez déduire
Le T776 leur donne chacune une ligne : publicité (8521), assurances (8690), intérêts et frais bancaires (8710), frais de bureau (8810), honoraires professionnels (8860), frais de gestion et d'administration (8871), frais de déplacement (9200), services publics (9220), dépenses liées aux véhicules à moteur (9281).
Trois limites qui reviennent souvent
- Repas et hébergement. Les frais de déplacement pour percevoir les loyers ou superviser des travaux sont déductibles, mais « excluent les frais de repas et d'hébergement que nous considérons comme étant des dépenses personnelles ».
- Refinancement à des fins personnelles. L'ARC répond à la question directement : si l'argent tiré du refinancement du bien locatif sert à payer une résidence personnelle, l'intérêt supplémentaire n'est pas déductible.
- Terrain vacant. Intérêts hypothécaires et impôts fonciers liés au terrain ne peuvent « créer ou augmenter une perte de location, ni réduire vos autres revenus ». Ils peuvent s'ajouter au coût du terrain.
Les coûts accessoires de construction
Pendant une construction, une rénovation ou une transformation destinée à rendre l'immeuble louable, les intérêts, frais juridiques, frais comptables et impôts fonciers sont des coûts accessoires. Ils suivent l'immeuble, pas l'année courante.
Là où ça se joue : à l'achat, pas après
Toutes ces règles ont un point commun. Elles ne se découvrent pas en gérant un immeuble, elles se découvrent en l'achetant. Un bail qui contient une clause nulle, un dépôt encaissé qui n'aurait jamais dû l'être, un logement occupé par une succession, un projet de subdivision devenu impossible : chacune de ces situations se vend avec l'immeuble.
C'est pour cette raison que nous lisons les baux, la déclaration de revenus de l'immeuble et l'historique des avis avant de déposer une offre sur un plex, jamais après l'acceptation.
Trois réflexes avant d'acheter un immeuble locatif
- Demander tous les baux et leurs annexes, pas seulement le sommaire des loyers. Les clauses se cachent dans les annexes.
- Faire calculer l'impôt avant l'offre, y compris la position d'amortissement du vendeur et ce que vous comptez faire de la vôtre.
- Vérifier ce que la loi permet encore pour votre projet. Reprise, éviction, conversion : les règles ont changé et continuent de changer.
À lire ensuite
- l'amortissement et sa récupération
- déclarer ses revenus de location
- le guide complet du propriétaire d'immeuble locatif
Questions fréquentes
Une rénovation majeure est-elle déductible la même année ?
Habituellement non. Si elle prolonge la durée d'utilisation du bien ou l'améliore au-delà de son état initial, l'ARC la traite comme une dépense en capital.
La hausse de valeur compte-t-elle dans le test ?
Non. L'ARC écrit que l'augmentation de la valeur marchande n'est pas un facteur important pour trancher.
Puis-je déduire mes repas en allant voir mon immeuble ?
Non. L'ARC considère les frais de repas et d'hébergement comme des dépenses personnelles.
Sources : Code civil du Québec (legisquebec.gouv.qc.ca), Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca), guide T4036 Revenus de location de l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec, consultés le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace ni un avis juridique ni un avis fiscal. Pour une situation précise, consultez un notaire, un avocat ou un comptable.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.