Bail résidentiel · Éviction
Une loi de juin 2024 a fermé la porte à un motif d'éviction qui servait beaucoup. Peu d'acheteurs de plex le savent.
Ce que le Code permettait
Article 1959 du Code civil : « Le locateur d'un logement peut en évincer le locataire pour subdiviser le logement, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation. »
Ce que la loi de 2024 a changé
Le Tribunal administratif du logement l'écrit ainsi : « La Loi limitant le droit d'éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés sanctionnée le 6 juin 2024 interdit l'éviction d'un locataire à des fins de subdivision, d'agrandissement ou de changement d'affectation d'un logement pour une période de trois ans. » Des exceptions s'appliquent et sont détaillées dans le texte de loi.
L'indemnité, quand l'éviction est permise
Pour les avis d'éviction transmis le 21 février 2024 ou après, l'indemnité est de trois mois de loyer, en sus des frais de déménagement. Le locataire peut demander davantage au Tribunal s'il estime que son préjudice le justifie.
Les délais d'avis
- Bail de plus de 6 mois : avis au moins 6 mois avant la fin du bail.
- Bail de 6 mois ou moins : avis 1 mois avant la fin du bail.
- Bail à durée indéterminée : avis 6 mois avant la date prévue de l'éviction.
Le locataire a ensuite un mois pour répondre. S'il ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter, et c'est au locateur de s'adresser au Tribunal, dans le mois du refus ou de l'expiration du délai de réponse.
La protection des locataires aînés
Article 1959.1 : le locateur ne peut évincer un locataire qui, au moment de l'éviction, est âgé de 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal donnant droit à un logement à loyer modique. Les critères antérieurs au 6 juin 2024, soit 70 ans et sans la marge de 125 %, continuent de s'appliquer à certains avis transmis avant cette date.
Ce que ça change pour un acheteur de plex
Un projet d'achat bâti sur « je subdiviserai le grand logement » n'est plus un plan, c'est un pari. Il faut vérifier la loi applicable au moment du projet et, surtout, ne pas fonder le prix payé sur une opération que la loi suspend.
Là où ça se joue : à l'achat, pas après
Toutes ces règles ont un point commun. Elles ne se découvrent pas en gérant un immeuble, elles se découvrent en l'achetant. Un bail qui contient une clause nulle, un dépôt encaissé qui n'aurait jamais dû l'être, un logement occupé par une succession, un projet de subdivision devenu impossible : chacune de ces situations se vend avec l'immeuble.
C'est pour cette raison que nous lisons les baux, la déclaration de revenus de l'immeuble et l'historique des avis avant de déposer une offre sur un plex, jamais après l'acceptation.
Trois réflexes avant d'acheter un immeuble locatif
- Demander tous les baux et leurs annexes, pas seulement le sommaire des loyers. Les clauses se cachent dans les annexes.
- Faire calculer l'impôt avant l'offre, y compris la position d'amortissement du vendeur et ce que vous comptez faire de la vôtre.
- Vérifier ce que la loi permet encore pour votre projet. Reprise, éviction, conversion : les règles ont changé et continuent de changer.
À lire ensuite
- l'indemnité d'éviction au TAL
- la reprise de logement pour un acheteur de plex
- le guide complet du propriétaire d'immeuble locatif
Questions fréquentes
Peut-on encore évincer pour subdiviser un logement ?
La loi sanctionnée le 6 juin 2024 interdit ce motif d'éviction pour une période de trois ans, sous réserve des exceptions prévues.
Quelle indemnité pour une éviction ?
Trois mois de loyer en sus des frais de déménagement, pour les avis transmis le 21 février 2024 ou après. Le locataire peut demander plus au Tribunal.
Que se passe-t-il si le locataire ne répond pas à l'avis ?
Après un mois, il est réputé avoir refusé de quitter, et le locateur doit demander l'autorisation au Tribunal.
Sources : Code civil du Québec (legisquebec.gouv.qc.ca), Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca), guide T4036 Revenus de location de l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec, consultés le 11 septembre 2026. Cette page informe, elle ne remplace ni un avis juridique ni un avis fiscal. Pour une situation précise, consultez un notaire, un avocat ou un comptable.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe numéro un chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025. Parlez-nous de votre projet.