Condo locatif · Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension · 2026
Le condo médian dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension loué au loyer médian des douze derniers mois : rendement brut et net des frais, hypothèque à 20 % de mise de fonds au taux réellement consenti, cash-flow mensuel, capital remboursé, et le prix ou le loyer qui mettraient le calcul à zéro. Baux et ventes Centris, rien d'estimé.
Dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension, le condo médian vendu en 2026 (478 500 $, 470 ventes) se loue 1 750 $ par mois en médiane (367 baux Centris du 16 septembre 2025 au 16 septembre 2026) : un rendement locatif brut de 4,4 % et, une fois retirés les frais de copropriété médians de Montréal (325 $), 3,6 % avant taxes, assurance, entretien et vacance. Financé à 20 % de mise de fonds (95 700 $, le minimum pour un logement que l'acheteur n'habite pas) au taux 5 ans consenti de 2026 (4,14 %), le condo coûte 2 043 $ d'hypothèque et 325 $ de frais par mois : le loyer couvre 74 % de ces sorties, pour un cash-flow de -618 $ par mois, que l'investisseur doit combler de sa poche chaque mois. C'est l'un des moins bons cash-flows des 50 villes et arrondissements suivis (médiane -320 $ par mois). Mais 734 $ par mois de l'hypothèque remboursent du capital la première année : cash-flow et capital réunis, la mise de 95 700 $ rapporte 1,5 % la première année, sans compter la plus-value ni les dépenses qui ne sont pas dans ce calcul. Sources : Centris, Banque du Canada, compilé le 8 octobre 2026.
La réponse courte
Dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension, le condo médian vendu en 2026 (478 500 $, 470 ventes) se loue 1 750 $ par mois en médiane (367 baux Centris du 16 septembre 2025 au 16 septembre 2026) : un rendement locatif brut de 4,4 % et, une fois retirés les frais de copropriété médians de Montréal (325 $), 3,6 % avant taxes, assurance, entretien et vacance. Financé à 20 % de mise de fonds (95 700 $, le minimum pour un logement que l'acheteur n'habite pas) au taux 5 ans consenti de 2026 (4,14 %), le condo coûte 2 043 $ d'hypothèque et 325 $ de frais par mois : le loyer couvre 74 % de ces sorties, pour un cash-flow de -618 $ par mois, que l'investisseur doit combler de sa poche chaque mois. C'est l'un des moins bons cash-flows des 50 villes et arrondissements suivis (médiane -320 $ par mois). Mais 734 $ par mois de l'hypothèque remboursent du capital la première année : cash-flow et capital réunis, la mise de 95 700 $ rapporte 1,5 % la première année, sans compter la plus-value ni les dépenses qui ne sont pas dans ce calcul.
Le calcul du condo locatif dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension
| Mesure dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension, 2026 | Valeur | Détail |
|---|---|---|
| Loyer médian (12 mois, 367 baux) | 1 750 $ | de 1 450 $ à 2 175 $ |
| Condo médian 2026 (470 ventes) | 478 500 $ | mise de fonds 20 % : 95 700 $, prêt 382 800 $ |
| Rendement locatif brut | 4,4 % | loyer annuel ÷ prix; prix = 22,8 années de loyer |
| Rendement net des frais de copropriété | 3,6 % | (loyer − frais) × 12 ÷ prix, avant taxes, assurance, entretien, vacance |
| Hypothèque à 20 %, 4,14 %, 25 ans | 2 043 $ | dont intérêts 1 309 $ et capital 734 $ la première année |
| Frais de copropriété médians de Montréal | 325 $ | ventes de la ville entière |
| Loyer d'équilibre (hypothèque + frais) | 2 368 $ | le loyer médian est 74 % de ce montant |
| Cash-flow mensuel | -618 $ par mois | -7,7 % de la mise de fonds par année |
| Cash-flow + capital remboursé, année 1 | 1 392 $ par année | 1,5 % de la mise de fonds, sans plus-value |
| Prix où le loyer couvre tout | 334 000 $ | -30 % par rapport au condo médian |
Loyers : baux conclus sur Centris dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension du 16 septembre 2025 au 16 septembre 2026, médiane. Prix : copropriétés vendues dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension, janvier à septembre 2026, médiane. Frais : médiane des frais de copropriété mensuels des condos vendus. Hypothèque : 20 % de mise, 25 ans, taux 5 ans fixe consenti 4,14 % (Banque du Canada). Taxes, assurance, entretien, vacance et impôt exclus.
Ce que les chiffres disent dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension
- Pour que le loyer médian couvre l'hypothèque et les frais dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension, il faudrait payer le condo 334 000 $ (-30 % sur le médian), ou toucher un loyer de 2 368 $ (+35 % sur le loyer médian).
- Chaque point de taux change le cash-flow de 214 $ par mois dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension; au taux affiché des banques (6,09 %), celui du test de résistance, l'hypothèque passerait à 2 470 $.
- Ce qui manque au tableau, et qui pèse tout dans le même sens : les taxes municipales et scolaires, l'assurance, l'entretien, la vacance entre deux locataires, et l'impôt sur le revenu net. Un mois de vacance par année retire 146 $ par mois du loyer moyen.
- Dans les 50 villes et arrondissements suivis (11 638 baux, 22 080 ventes), le rendement brut médian est de 5,2 % (4,2 % net des frais), le loyer couvre 85 % des sorties et le cash-flow médian est de -320 $ par mois à 20 % de mise. Le cash-flow est positif dans 6 unités sur 50; cash-flow et capital réunis, la mise rapporte plus de zéro dans 47.
Ce que ça change pour investir dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension
Dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension, le condo locatif ne se paie pas tout seul : il manque 618 $ par mois entre le loyer médian et l'hypothèque plus les frais, et le rendement brut de 4,4 % est parmi les plus bas des unités suivies. Le prix vaut 22,8 années de loyer. Ici, acheter pour louer est un placement sur la plus-value et sur la baisse des taux, pas sur la trésorerie : il faut pouvoir combler l'écart chaque mois et le voir comme de l'épargne forcée (734 $ par mois de capital). Un condo payé 334 000 $ ou un loyer de 2 368 $ remettraient le calcul à zéro. La vue de l'acheteur-occupant est dans louer ou acheter un condo dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension; les loyers par taille, dans loyer dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension.
Comment lire ces chiffres
Un loyer et un prix pour Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension en entier, tous deux en médiane : le condo médian n'est pas forcément le logement médian, et la comparaison par nombre de chambres n'est pas publiée ici faute de ventes suffisantes. Les frais de copropriété varient du simple au triple selon l'immeuble : la médiane est un repère. Le loyer d'équilibre est le loyer qui couvrirait l'hypothèque et les frais au taux de 2026; le prix d'équilibre, le prix auquel le loyer médian couvrirait tout. Les deux sont des points de repère pour négocier, pas des cibles garanties.
Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif d'un condo dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension?
4,4 % brut (1 750 $ × 12 ÷ 478 500 $) et 3,6 % une fois les frais de copropriété retirés, avant taxes, assurance, entretien et vacance. Le prix du condo médian vaut 22,8 années de loyer.
Le loyer paie-t-il l'hypothèque d'un condo dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension?
Non : il manque 618 $ par mois à 20 % de mise de fonds au taux de 2026, après l'hypothèque (2 043 $) et les frais (325 $), avant même les taxes, l'assurance, l'entretien et la vacance. Il faudrait un loyer de 2 368 $ ou un prix de 334 000 $.
Quelle mise de fonds pour un condo locatif dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension?
95 700 $, soit 20 % du condo médian : c'est le minimum pour un logement que l'acheteur n'habite pas, sans assurance SCHL. S'y ajoutent la taxe de bienvenue et les frais de notaire. La mise de fonds minimale de 5 % ne s'applique qu'à l'acheteur qui occupe le logement (louer ou acheter dans Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension).
Sources : Centris (Matrix), module Location, baux conclus du 16 septembre 2025 au 16 septembre 2026 pour Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension, 367 baux, médiane et quartiles; module Statistiques, prix de vente médian des copropriétés 2026 et frais de copropriété mensuels des condos vendus sur douze mois; Banque du Canada et Statistique Canada (10-10-0006), taux 5 ans fixe consenti, moyenne de janvier à juillet 2026; compilé par l'équipe Loaa & Manseur, agrégats seulement. Ceci n'est pas un conseil financier : chaque immeuble a ses frais, ses taxes et son loyer. Le hub investir dans un condo locatif dans 50 villes et arrondissements compare les 50 unités.
Nos preuves, pas nos promesses
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
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Publié le 11 novembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.