Négociation d'un plex selon le prix · Mirabel · 2026
De combien un plex se négocie à Mirabel selon son prix : le ratio prix vendu sur prix demandé par palier sur les douze derniers mois, le palier où l'on négocie le plus, celui où l'on paie le prix demandé ou plus, la comparaison avec la maison et le condo, et ce que ça change pour le vendeur et l'investisseur. Ventes Centris, rien d'estimé.
À Mirabel, sur les 12 derniers mois (octobre 2025 à septembre 2026), les plex se sont vendus à 98,6 % du prix demandé en moyenne pondérée, soit 1,4 point sous le prix demandé. Mais la marge dépend du prix : 500 000 à 800 000 $, 100,5 % (28 ventes); 800 000 $ à 1 M$, 98,7 % (23 ventes); 1 M$ et plus, 96 % (20 ventes). On négocie le plus dans le palier 1 M$ et plus (4 points sous le prix demandé) et le moins dans le palier 500 000 à 800 000 $ (0,5 point au-dessus du prix demandé) : 4,5 points d'écart. Le prix demandé ou plus est payé dans le palier 500 000 à 800 000 $. C'est dans la norme des 23 villes suivies (écart médian 3 points). Source : Centris (Matrix), compilé le 13 octobre 2026.
La réponse courte
À Mirabel, sur les 12 derniers mois (octobre 2025 à septembre 2026), les plex se sont vendus à 98,6 % du prix demandé en moyenne pondérée, soit 1,4 point sous le prix demandé. Mais la marge dépend du prix : 500 000 à 800 000 $, 100,5 % (28 ventes); 800 000 $ à 1 M$, 98,7 % (23 ventes); 1 M$ et plus, 96 % (20 ventes). On négocie le plus dans le palier 1 M$ et plus (4 points sous le prix demandé) et le moins dans le palier 500 000 à 800 000 $ (0,5 point au-dessus du prix demandé) : 4,5 points d'écart. Le prix demandé ou plus est payé dans le palier 500 000 à 800 000 $. C'est dans la norme des 23 villes suivies (écart médian 3 points).
Prix vendu sur prix demandé par palier de prix
| Palier de prix | Ventes | Part | Prix vendu ÷ prix demandé | Écart (points) |
|---|---|---|---|---|
| moins de 300 000 $ | 0 | 0 % | aucune vente | n. d. |
| 300 000 à 500 000 $ | 1 | 1 % | trop peu de ventes | n. d. |
| 500 000 à 800 000 $ | 28 | 39 % | 100,5 % | +0,5 |
| 800 000 $ à 1 M$ | 23 | 32 % | 98,7 % | −1,3 |
| 1 M$ et plus | 20 | 28 % | 96 % | −4 |
| Toutes les ventes | 72 | 100 % | 98,6 % | −1,4 |
Ratio prix de vente ÷ dernier prix demandé (moyenne des tranches pondérée par les ventes) et nombre de ventes par palier, catégorie Propriété à revenus, 12 derniers mois (octobre 2025 à septembre 2026), Centris (Matrix), récolte du 13 octobre 2026. Écart en points : négatif = vendu sous le prix demandé.
Tranche par tranche
Les quinze tranches Centris, avec l'écart en dollars calculé sur le milieu de la tranche (hypothèse : un plex vendu au centre de sa tranche; la tranche ouverte du million n'a pas de milieu).
| Tranche Centris | Ventes | Prix vendu ÷ prix demandé | Écart (points) | Écart en dollars (indicatif) |
|---|---|---|---|---|
| 400 000 à 450 000 $ | 1 | trop peu de ventes | n. d. | n. d. |
| 500 000 à 600 000 $ | 6 | 100 % | 0 | 0 $ |
| 600 000 à 700 000 $ | 9 | 100 % | 0 | 0 $ |
| 700 000 à 800 000 $ | 13 | 101 % | +1 | +7 500 $ |
| 800 000 à 900 000 $ | 8 | 100 % | 0 | 0 $ |
| 900 000 à 1 000 000 $ | 15 | 98 % | −2 | −19 000 $ |
| 1 M$ et plus | 20 | 96 % | −4 | n. d. |
Où négocie-t-on le plus à Mirabel
- Où l'on négocie le plus : le palier 1 M$ et plus, à 96 % du prix demandé (20 ventes); tranche par tranche, c'est 1 M$ et plus qui se négocie le plus (96 %, 20 ventes).
- Où l'on paie le prix demandé ou plus : 500 000 à 800 000 $ (100,5 %). C'est le territoire des offres multiples : le vendeur y choisit son offre, l'acheteur y prépare la sienne avant la visite.
- Sur l'année 2026 (janvier à septembre), toutes tranches confondues, le ratio était de 99 % dans notre série sur dix ans à Mirabel, contre 100 % au sommet de 2022. Les douze derniers mois (98,6 %) racontent la même histoire, découpée par prix.
- En dollars : sur un plex au prix médian 2026 à Mirabel (882 500 $), 1,4 point sous le prix demandé représente environ 12 355 $ (calcul indicatif : le ratio moyen appliqué au prix médian, pas une vente réelle).
- Dans les 23 villes suivies, le ratio médian toutes ventes est de 98,5 %; par palier, moins de 300 000 $ 97 %; 300 000 à 500 000 $ 98,1 %; 500 000 à 800 000 $ 99 %; 800 000 $ à 1 M$ 98,7 %; 1 M$ et plus 98 %. Le palier où l'on négocie le plus est le plus souvent 300 000 à 500 000 $ (9 villes); au moins un palier se vend au prix demandé ou plus dans 11 villes sur 23; le haut du marché (800 000 $ et plus) se négocie plus que le bas (moins de 500 000 $) dans 5 des 14 villes où les deux se mesurent.
Plex contre maison et condo à Mirabel
Même requête, même période, catégories Unifamiliale et Copropriété : toutes ventes confondues, le plex se négocie plus que la maison à Mirabel (0,5 point de marge de plus); le plex se négocie plus que le condo à Mirabel (0,3 point de marge de plus). Dans les villes où les deux se mesurent, le plex se négocie plus que la maison dans 16 villes sur 23 (écart médian plex moins maison : −0,3 point) et plus que le condo dans 7 villes sur 18 (écart médian : 0,1 point). Le détail par catégorie : maison et condo.
| Palier de prix | Plex | Maison | Condo |
|---|---|---|---|
| moins de 300 000 $ | n. d. | n. d. | 98 % |
| 300 000 à 500 000 $ | n. d. | 98,7 % | 98,8 % |
| 500 000 à 800 000 $ | 100,5 % | 99,3 % | 99,1 % |
| 800 000 $ à 1 M$ | 98,7 % | 99 % | n. d. |
| 1 M$ et plus | 96 % | 98 % | n. d. |
| Toutes les ventes | 98,6 % | 99,1 % | 98,9 % |
Ce que ça change pour vendre ou acheter à Mirabel
À Mirabel, la marge suit le prix : 500 000 à 800 000 $ à 100,5 %, 800 000 $ à 1 M$ à 98,7 %, 1 M$ et plus à 96 %. Le palier le plus négocié (1 M$ et plus) est celui où les acheteurs ont le choix ou le temps; le plus ferme (500 000 à 800 000 $) celui où ils sont nombreux pour peu d'inscriptions. Pour un vendeur, le ratio de son palier dit combien de marge garder entre le prix affiché et le prix qu'il accepterait; pour un acheteur, il dit si l'offre sous le prix demandé est une habitude locale ou un risque. Le ratio année par année, toutes tranches confondues, est dans plex vendu au-dessus du prix demandé à Mirabel, dix ans; le délai de vente par palier de prix, dans délai de vente d'un plex selon le prix à Mirabel.
Conseils au vendeur à Mirabel
- Fixer le prix affiché sur les ventes comparables de son palier, pas sur l'inventaire : à Mirabel, le palier 500 000 à 800 000 $ obtient 100,5 % du prix demandé, le palier 1 M$ et plus 96 %. Un prix affiché au-dessus des comparables attire des offres encore plus basses, ou pas d'offre.
- Dans le palier 500 000 à 800 000 $, le prix demandé est obtenu ou dépassé : un prix juste et une date d'offres suffisent, la marge n'a pas à être cachée dans le prix.
- Regarder la tranche fine, pas seulement le palier : 1 M$ et plus se négocie à 96 %, 700 000 à 800 000 $ à 101 %. Les inscriptions qui ne se vendent pas ne sont pas dans ce ratio : voir les plex qui ne se vendent pas à Mirabel.
Conseils à l'acheteur à Mirabel
- Dans le palier 1 M$ et plus, l'offre sous le prix demandé est la norme à Mirabel (4 points sous le prix demandé en moyenne) : partir sous le prix et laisser le vendeur venir.
- Dans le palier 500 000 à 800 000 $, les plex partent au prix demandé ou plus : une offre conditionnelle sous le prix perd la propriété; il faut une préapprobation, une inspection rapide et une marge prévue au-dessus du prix affiché.
- Le ratio compare au dernier prix demandé, pas au prix d'origine : un plex qui a baissé son prix avant de vendre apparaît à 98 ou 99 % même si l'acheteur a payé bien moins que le premier prix affiché. L'historique des baisses est dans la fiche Centris; le délai de vente par palier est dans délai de vente d'un plex selon le prix à Mirabel.
Comment lire ces chiffres
Une requête Centris (Matrix) par ville : catégorie Propriété à revenus, période des 12 derniers mois, regroupement par prix de vente, mesure « prix de vente vs prix demandé (ratio) » et nombre de ventes par tranche, municipalité de Mirabel entière, récoltée le 13 octobre 2026. Le ratio Matrix est un entier (arrondi au pourcent) par tranche; le ratio du palier est la moyenne des ratios de ses tranches, pondérée par leurs ventes, ce qui lui donne une décimale. Une tranche n'est publiée qu'avec au moins 5 ventes, et seules les tranches publiées entrent dans le ratio du palier : une vente isolée à un prix hors norme ne déplace pas la moyenne.
Questions fréquentes
De combien négocie-t-on un plex à Mirabel en 2026?
1,4 point sous le prix demandé en moyenne pondérée à Mirabel, soit un ratio de 98,6 % sur les 12 derniers mois (octobre 2025 à septembre 2026), environ 12 355 $ sur un plex au prix médian de 882 500 $ (indicatif). La marge va de 96 % (1 M$ et plus) à 100,5 % (500 000 à 800 000 $) selon le palier.
Dans quelle tranche de prix négocie-t-on le plus à Mirabel?
Le palier 1 M$ et plus : 96 % du prix demandé, 20 ventes; tranche par tranche, 1 M$ et plus à 96 %. Dans les 23 villes suivies, le palier le plus négocié est le plus souvent 300 000 à 500 000 $ (9 villes), le plus ferme 500 000 à 800 000 $ (8 villes).
Paie-t-on le prix demandé ou plus à Mirabel?
Oui, dans le palier 500 000 à 800 000 $ (100,5 %) à Mirabel. Au moins un palier atteint 100 % dans 11 villes sur 23; toutes ventes confondues, 2 villes le font.
Le ratio tient-il compte des baisses de prix avant la vente?
Non. Le ratio compare le prix de vente au dernier prix demandé, celui en vigueur au moment de l'offre. Un plex affiché 650 000 $, baissé à 620 000 $ puis vendue 610 000 $ apparaît à 98 %, pas à 94 %. L'écart entre le prix demandé et le prix d'origine, année par année, est mesuré dans plex vendu au-dessus du prix demandé à Mirabel, dix ans.
Sources : Centris (Matrix), module Statistiques, requête du 13 octobre 2026 pour la municipalité Mirabel, catégorie Propriété à revenus, période des 12 derniers mois, regroupement par prix de vente, mesure prix de vente vs prix demandé (ratio) et nombre de ventes par tranche; compilé par l'équipe Loaa & Manseur, agrégats seulement. Le hub négociation selon le prix dans 23 villes compare les 23 villes.
Nos preuves, pas nos promesses
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
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Publié le 14 octobre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.