Blogue · Copropriété
Le dégât d'eau du voisin du dessus finit chez vous. La vraie question : sur quelle police, et avec quelle franchise?
En copropriété, deux assurances coexistent et leur frontière fait tous les litiges. L'assurance du syndicat couvre le bâtiment, parties communes et parties privatives selon leur état d'origine ou de référence; l'assurance personnelle du copropriétaire couvre ses biens, sa responsabilité, ses améliorations apportées à l'unité et, point devenu central, sa part de la franchise du syndicat. Or ces franchises ont explosé ces dernières années, particulièrement en dégât d'eau: des franchises de dizaines de milliers de dollars ne sont plus rares, et le syndicat peut réclamer la franchise au copropriétaire responsable du sinistre. La loi encadre désormais mieux ce partage: le syndicat doit tenir une description des parties privatives de référence, et l'assurance personnelle du copropriétaire doit notamment couvrir cette exposition à la franchise. Avant d'acheter, trois chiffres se demandent: la franchise dégât d'eau du syndicat, le montant d'améliorations à assurer et l'historique de sinistres de l'immeuble.
Deux polices, deux rôles
Le syndicat assure l'immeuble entier, incluant les parties privatives dans leur état de référence. Le copropriétaire assure ses biens meubles, sa responsabilité civile, ses améliorations et sa part des franchises.
La confusion vient de la zone grise: le plancher de bois posé par un ancien propriétaire est-il d'origine ou une amélioration? La réponse se trouve dans la description des parties privatives que le syndicat doit tenir.
L'unité de référence, le document qui tranche
La description des parties privatives fixe l'état de référence de chaque unité: ce qui s'y trouve au-delà relève de l'assurance du copropriétaire. Sans ce document à jour, chaque sinistre devient une négociation.
À l'achat, elle se demande avec les autres documents du syndicat, aux côtés du fonds de prévoyance décrit dans la cotisation spéciale et des pièces de acheter un condo.
La franchise du syndicat, le risque sous-estimé
Les franchises des syndicats, surtout en dégât d'eau, ont fortement augmenté: des montants de plusieurs dizaines de milliers de dollars existent. Si le sinistre part de votre unité, chauffe-eau, joint de douche, boyau de laveuse, le syndicat peut vous réclamer cette franchise.
C'est précisément ce que l'avenant approprié de votre police personnelle doit couvrir. Le montant de la franchise du syndicat détermine la couverture à souscrire: les deux chiffres doivent se parler.
Avant d'acheter : trois chiffres et un historique
- La franchise dégât d'eau du syndicat, noir sur blanc.
- Les améliorations à assurer: planchers, cuisine, salle de bain refaits par les propriétaires successifs.
- L'historique de sinistres de l'immeuble, qui pèse sur les primes de tous.
- Le chauffe-eau de l'unité: son âge est souvent la première exigence de l'assureur, la logique de durée de vie des composantes.
La soumission ferme avant la levée des conditions reste la règle, comme pour tout dossier décrit dans assurance habitation à l'achat.
Le jour du sinistre, dans l'ordre
Limiter les dégâts, aviser le syndicat et son gestionnaire, aviser son propre assureur, documenter par photos, et laisser les deux assureurs établir la frontière selon la description des parties privatives.
Ne pas entreprendre de réparations définitives avant les expertises, et tout garder par écrit. Les sinistres de copropriété se gagnent au dossier, rarement au téléphone.
Questions fréquentes
Qui assure quoi dans une copropriété?
L'assurance du syndicat couvre l'immeuble, parties communes et parties privatives dans leur état de référence. L'assurance personnelle du copropriétaire couvre ses biens, sa responsabilité, les améliorations apportées à l'unité et sa part des franchises du syndicat. La description des parties privatives sert de frontière entre les deux.
Le syndicat peut-il me réclamer sa franchise après un sinistre?
Oui, lorsque le sinistre provient de votre unité, par exemple un chauffe-eau ou un joint qui cède, le syndicat peut réclamer sa franchise au copropriétaire concerné. Ces franchises ayant fortement augmenté, surtout en dégât d'eau, l'avenant qui couvre cette exposition est devenu l'élément central de la police personnelle.
Quels chiffres d'assurance demander avant d'acheter un condo?
Trois: la franchise dégât d'eau du syndicat, le montant des améliorations de l'unité à assurer, et l'historique de sinistres de l'immeuble qui pèse sur les primes. S'y ajoute l'âge du chauffe-eau, souvent la première exigence de l'assureur. La soumission ferme se demande avant de lever les conditions.
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