Copropriété · Loi 16
Des frais de condo bas ne sont plus une bonne nouvelle. Depuis le 14 août 2025, la loi 16 oblige chaque copropriété du Québec à documenter l'état de son immeuble et à capitaliser son fonds de prévoyance sur un horizon de 25 ans. Les immeubles qui ont sous-chargé pendant des années devront rattraper.
La loi 16 est pleinement en vigueur depuis le 14 août 2025 et impose trois obligations aux copropriétés divises du Québec : un carnet d'entretien de l'immeuble, une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires sur un horizon de 25 ans, et une attestation sur l'état de la copropriété. Les copropriétés existantes ont jusqu'au 14 août 2028 pour produire leur premier carnet et leur première étude, réalisés par des professionnels qualifiés, puis les réviser périodiquement. Conséquence directe : les immeubles qui maintenaient des frais de condo artificiellement bas devront les relever pour capitaliser le fonds. Pour un acheteur, des frais très bas deviennent un signal d'alerte plutôt qu'un argument de vente; pour un vendeur, un fonds bien capitalisé devient un argument. L'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, analyse ces documents dans chaque transaction de copropriété. Réponse en moins de 24 heures au 438 807 3653.
Les trois obligations, en clair
Adoptée en 2019, la loi 16 est restée longtemps théorique faute de règlement d'application. C'est terminé : l'ensemble du régime est en vigueur depuis le 14 août 2025, et il repose sur trois piliers.
- Le carnet d'entretien. Un dossier structuré qui décrit l'immeuble, ses composantes, leur état et l'historique des travaux : toiture, fenêtres, ascenseurs, stationnement, enveloppe. Fini la mémoire orale du président du syndicat.
- L'étude du fonds de prévoyance. Le morceau le plus lourd : un professionnel évalue les réparations majeures et les remplacements à prévoir sur 25 ans et établit les sommes que le syndicat doit accumuler chaque année pour y faire face.
- L'attestation sur l'état de la copropriété. Un portrait de santé de l'immeuble et du syndicat, pensé notamment pour informer les acheteurs.
Les copropriétés existantes ont jusqu'au 14 août 2028 pour produire leur premier carnet et leur première étude, qui devront ensuite être révisés périodiquement. Trois ans, c'est vite passé pour des syndicats qui n'ont jamais documenté leur immeuble.
Pourquoi les frais de condo vont monter
Le mécanisme est simple. Pendant des années, beaucoup de syndicats ont gardé des frais bas pour plaire aux copropriétaires, en sous-capitalisant le fonds de prévoyance. La loi 16 rend cette stratégie intenable : une fois l'étude produite, l'écart entre ce que le fonds contient et ce qu'il devrait contenir devient un chiffre noir sur blanc, connu des copropriétaires, des acheteurs et de leurs courtiers.
Les immeubles sous-capitalisés n'auront que trois options, souvent combinées : hausser les frais mensuels, voter des cotisations spéciales, ou reporter des travaux en laissant l'immeuble se dégrader. Les deux premières coûtent de l'argent au copropriétaire; la troisième coûte de la valeur.
C'est le renversement de perspective le plus important pour le marché : des frais de condo très bas sont passés d'argument de vente à signal d'alerte. Un immeuble comparable qui charge 150 $ de plus par mois mais dont le fonds est capitalisé selon l'étude est souvent le meilleur achat des deux. Notre page sur les frais de condo explique comment lire un budget de syndicat, et celle sur la copropriété divise et indivise précise qui est visé par la loi.
Acheter un condo maintenant : la nouvelle liste de vérification
Depuis août 2025, une promesse d'achat sérieuse sur un condo devrait déclencher la collecte de ces documents :
- le carnet d'entretien et, si elle existe déjà, l'étude du fonds de prévoyance : l'immeuble suit-il les recommandations, ou les ignore-t-il?
- l'attestation sur l'état de la copropriété;
- les états financiers du syndicat et le solde réel du fonds de prévoyance;
- les procès-verbaux des dernières assemblées : les cotisations spéciales en discussion s'y trouvent avant d'exister officiellement;
- l'échéancier du syndicat vers le 14 août 2028 s'il n'a encore rien produit. Un syndicat qui n'a rien entamé en 2026 est un syndicat qui improvisera en 2028.
Un point de vigilance propre à la période de transition : d'ici 2028, beaucoup d'immeubles n'auront pas encore leur étude. Dans ce cas, l'acheteur navigue à vue sur la santé réelle du fonds, et le prix offert devrait en tenir compte. C'est exactement le genre d'analyse qu'un courtier fait avant l'offre, en complément de l'inspection préachat qui, elle, regarde l'unité.
Vendre un condo : transformer la loi en argument
Pour un vendeur, la loi 16 est une occasion autant qu'une contrainte. Un condo dans un immeuble qui a fait ses devoirs, carnet produit, étude réalisée, fonds capitalisé, se distingue immédiatement dans un marché où l'acheteur est devenu méfiant.
Trois gestes avant la mise en marché :
- rassembler carnet, étude, attestation, états financiers et procès-verbaux avant la première visite, pour répondre le jour même à un acheteur sérieux;
- si les frais ont monté récemment à cause de l'étude, l'expliquer de front : une hausse qui capitalise le fonds est une bonne nouvelle déguisée, et un courtier sait la présenter ainsi;
- si l'immeuble est en retard sur ses obligations, le savoir avant l'acheteur et positionner le prix en conséquence, plutôt que de subir une renégociation à l'inspection.
Le contexte du marché s'y prête : sur la Rive-Sud, le segment de la copropriété s'est rééquilibré en faveur de l'acheteur, comme le montrent nos données dans l'article sur l'achat d'un condo à Brossard. Dans un marché où l'acheteur a le choix, la transparence documentaire fait vendre. Notre page sur la vente d'un condo couvre le reste de la préparation.
Les petites copropriétés : les moins préparées
Quand on pense « loi 16 », on imagine une tour de 200 unités avec un gestionnaire professionnel. La réalité du parc québécois est inverse : une part énorme des copropriétés divises sont des duplex, triplex et quadruplex détenus par deux ou trois copropriétaires qui s'autogèrent autour d'une table de cuisine. La loi s'applique à eux aussi, intégralement.
Ce sont les moins outillés pour s'y conformer : pas de gestionnaire, pas d'habitude documentaire, un fonds de prévoyance parfois symbolique alimenté « quand il le faut ». Pour ces syndicats miniatures, l'échéance de 2028 signifie mandater un professionnel pour l'étude, structurer un carnet et, souvent, découvrir que les contributions devraient doubler ou tripler.
Pour un acheteur qui regarde une unité dans un petit immeuble, la question devient encore plus importante que dans une tour : demander qui gère, ce qui est documenté et où en est le fonds. Un duplex divise dont le voisin du dessus refuse de cotiser est une copropriété en conflit latent, et aucune inspection d'unité ne le révèle. Pour les copropriétaires de petits immeubles qui envisagent de vendre d'ici deux ans, prendre les devants sur l'étude est un investissement direct dans le prix de vente : arriver sur le marché en 2027 avec le dossier complet distinguera l'immeuble de la masse des retardataires.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la loi 16 sur la copropriété au Québec?
C'est la loi qui oblige les copropriétés divises à documenter et planifier l'entretien de leur immeuble. Pleinement en vigueur depuis le 14 août 2025, elle impose trois livrables : un carnet d'entretien, une étude du fonds de prévoyance sur un horizon de 25 ans réalisée par un professionnel qualifié, et une attestation sur l'état de la copropriété. Toutes les copropriétés divises sont visées, petites ou grandes, résidentielles ou commerciales.
Quelle est l'échéance pour se conformer à la loi 16?
Les copropriétés qui existaient à l'entrée en vigueur du règlement ont jusqu'au 14 août 2028 pour produire leur premier carnet d'entretien et leur première étude du fonds de prévoyance. Certaines obligations, comme l'attestation sur l'état de la copropriété, s'appliquent déjà. Le carnet et l'étude doivent ensuite être révisés périodiquement.
La loi 16 va-t-elle faire augmenter les frais de condo?
Dans les immeubles qui sous-capitalisaient leur fonds de prévoyance, oui : une fois l'étude produite, l'écart à combler devient public et le syndicat doit ajuster les contributions, par une hausse des frais mensuels ou des cotisations spéciales. Dans les immeubles déjà bien gérés, l'impact est faible. C'est pourquoi des frais très bas sont désormais un signal à investiguer plutôt qu'un avantage : ils annoncent souvent un rattrapage.
Quels documents demander avant d'acheter un condo?
Le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance si elle existe, l'attestation sur l'état de la copropriété, les états financiers du syndicat avec le solde du fonds, la déclaration de copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées. Ensemble, ces documents révèlent la santé financière réelle de l'immeuble, les travaux à venir et les cotisations spéciales en gestation. Un courtier les analyse avant l'offre pour ajuster le prix ou les conditions.
Acheter accompagné · Obtenir mon évaluation gratuite
Dans le même dossier : Assurance condo : la franchise qui surprend les acheteurs, Rénover avant de vendre : ce qui rapporte, ce qui ne rapporte pas sur la Rive-Sud en 2026, Le Peterson (Montréal) : étages, unités, transport et ce qu'il faut savoir avant d'acheter ou de vendre, Evolo X (Montréal (L'Île-des-Sœurs)) : étages, unités, transport et ce qu'il faut savoir avant d'acheter ou de vendre, Le NOVUS (Candiac) : étages, unités, transport et ce qu'il faut savoir avant d'acheter ou de vendre, Acheter un condo à Laval en 2026 : prix par secteur, immeubles, frais et le marché d'acheteurs du centre-ville, Acheter un condo à Blainville en 2026 : Chambéry, le centre, prix, frais et documents.
Publié par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.