Investir · Condo ou plex · Mirabel · 2026
Un condo locatif ou un plex à Mirabel? Même loyer, même taux, même mise de 20 % : le condo médian contre le duplex et le triplex médians de 2026, ligne par ligne, avec le ticket d'entrée et le délai de revente. Hypothèses étiquetées, rien d'estimé au hasard.
Le condo : à Mirabel, au prix médian de janvier à septembre 2026, au loyer médian de 1 775 $ par logement, avec 20 % de mise de fonds et un prêt à 4,24 % sur 25 ans, le condo (449 900 $) perd 415 $ par mois, le duplex (690 000 $) perd 587 $ par mois, le triplex (975 000 $) perd 521 $ par mois, avant impôt. Par tranche de 100 000 $ de mise de fonds, c'est −461 $ pour le condo, −425 $ pour le duplex et −267 $ pour le triplex. Le ticket d'entrée : 89 980 $ pour le condo contre 195 000 $ pour le triplex (2,2 fois plus). À la revente, le condo est parti en 24 jours en 2026 contre 26 jours pour le plex. Hypothèses étiquetées, calcul reproductible. Source : Centris (Matrix) et pages loyer et frais de condo du site, hypothèses de l'équipe, compilé le 13 octobre 2026.
Les hypothèses, avant les chiffres
Même loyer, même taux, même mise de fonds : la seule façon honnête de comparer. Condo : le prix médian d'un condo à Mirabel de janvier à septembre 2026 (Centris, Matrix), 449 900 $ sur 228 ventes; le loyer médian des baux signés par courtier, 1 775 $ (52 baux, loyer médian à Mirabel); des frais de copropriété médians de 242 $ par mois (frais de la ville); taxes, assurance et entretien non comptés, comme sur notre page investir dans un condo locatif à Mirabel, qui utilise le taux consenti 2026 de 4,14 % : au taux de 4,24 % retenu ici pour comparer à armes égales, la trésorerie du condo bouge de −27 $ par mois. Plex : le prix médian du duplex (690 000 $) et du triplex (975 000 $) de janvier à septembre 2026, le même loyer médian appliqué à chaque logement, 2 % du prix en dépenses (taxes, assurance, entretien), le calcul de notre page est-ce rentable d’acheter un plex à Mirabel. Financement : 20 % de mise, 4,24 % sur 25 ans, composé mensuellement. Pas de vacance, pas de travaux : optimiste des deux côtés.
Le face-à-face, ligne par ligne
| Au prix médian de 2026, 20 % de mise, prêt à 4,24 % | Condo | Duplex | Triplex |
|---|---|---|---|
| Prix médian (ventes) | 449 900 $ (228) | 690 000 $ (23) | 975 000 $ (26) |
| Mise de fonds de 20 % | 89 980 $ | 138 000 $ | 195 000 $ |
| Loyers bruts par année (1 775 $ par logement) | 21 300 $ | 42 600 $ | 63 900 $ |
| Dépenses par année (condo : frais de copropriété; plex : 2 % du prix) | 2 904 $ | 13 800 $ | 19 500 $ |
| Revenu net d'exploitation | 18 396 $ | 28 800 $ | 44 400 $ |
| Rendement brut (loyers ÷ prix) | 4,7 % | 6,2 % | 6,6 % |
| Taux de capitalisation (revenu net ÷ prix) | 4,1 % | 4,2 % | 4,6 % |
| Service de la dette par année | 23 376 $ | 35 848 $ | 50 654 $ |
| Trésorerie par mois, avant impôt | −415 $ | −587 $ | −521 $ |
| Trésorerie par 100 000 $ de mise, par mois | −461 $ | −425 $ | −267 $ |
| Rendement sur la mise (trésorerie ÷ mise) | −6 % | −5 % | −3 % |
| Délai de vente médian en 2026 | 24 jours | 26 jours | 26 jours |
Pour la trésorerie, le condo gagne à Mirabel, de peu : −415 $ par mois contre −521 $ pour le triplex et −587 $ pour le duplex. Aucun des trois ne se paie seul au prix médian et au loyer médian : le plex coûte cher à Mirabel (325 000 $ la porte pour le triplex) et le condo porte des frais de copropriété de 242 $ par mois. Dans ce cas, le choix se fait sur le ticket d'entrée (89 980 $ contre 195 000 $), sur le capital remboursé par les locataires (plus gros sur le plex, 17 928 $ la première année) et sur la plus-value, pas sur le chèque mensuel. Attention : si l'on ajoute au condo 1 % du prix en taxes et assurance, comme les 2 % du plex les comptent, le verdict s'inverse (−790 $ contre −521 $).
Le ticket d'entrée
Le condo est la porte d'entrée : 89 980 $ de mise à 20 % à Mirabel, contre 138 000 $ pour le duplex et 195 000 $ pour le triplex. Un triplex demande 2,2 fois la mise d'un condo; avec la mise d'un triplex, on achète deux condos dans la même ville, qui rapportent ensemble −830 $ par mois contre −521 $ pour le triplex. Le triplex l'emporte quand même : trois loyers sur un seul toit, une seule taxe, une seule assurance, et un capital remboursé plus vite. Pour l'occupant, la règle change : 5 % de mise sur un duplex habité, 10 % sur un triplex habité, 20 % sur tout logement non occupé, condo compris.
La liquidité : qui se revend le plus vite
Le condo se revend plus vite que le plex à Mirabel : 24 jours contre 26 jours en médiane en 2026, et 19 jours pour la maison. En 2016, c'était 125 jours pour le condo et 49 jours pour le plex. Un plex trouve son acheteur chez les investisseurs, qui calculent avant d'offrir, et chez les familles qui veulent un logement payé par les voisins; le condo trouve le sien chez les premiers acheteurs, plus nombreux mais plus sensibles au taux. Dans les 13 villes suivies, le plex part avant le condo dans 11 villes sur 13 (13 jours contre 25 en médiane). Le détail est dans délai de vente des plex à Mirabel et délai de vente des maisons et des condos à Mirabel.
Mirabel parmi les 13 villes
- Mirabel est 13e sur 13 villes à l'écart de trésorerie entre le triplex et le condo (−106 $ par mois, médiane des villes +1 002 $); l'écart le plus grand est Lévis (+2 150 $), le plus petit Mirabel (−106 $).
- Le triplex bat le condo en trésorerie dans 11 villes sur 13, le duplex dans 8 sur 13; le condo est le meilleur des trois dans 2 villes. En trésorerie positive : le condo dans 3 villes, le duplex dans 7, le triplex dans 11.
- Trésorerie mensuelle médiane des villes : condo −119 $, duplex +42 $, triplex +785 $; par 100 000 $ de mise : condo −169 $, duplex +46 $, triplex +689 $. Rendement brut médian : condo 5,7 %, triplex 8,8 %.
- Ticket d'entrée médian à 20 % : condo 67 000 $, duplex 108 600 $, triplex 127 033 $; à Mirabel, 89 980 $, 138 000 $ et 195 000 $.
Ce qui n'est pas dans le tableau
- Les taxes du condo. Le calcul du condo compte les frais de copropriété mais pas les taxes ni l'assurance, celui du plex compte tout dans ses 2 %. Si l'on ajoute au condo 1 % du prix par année en taxes et assurance (375 $ par mois), sa trésorerie passe à −790 $, et l'écart avec le triplex à +269 $ : le verdict s'inverse en faveur du plex.
- Les baux en place. Le loyer médian de 1 775 $ est celui des baux qui viennent d'être signés; un plex s'achète avec ses baux, souvent plus bas, et ils remontent au rythme du Tribunal administratif du logement. Un condo se reloue au prix du marché à chaque changement de locataire : c'est son avantage caché.
- Le capital et la plus-value. Le triplex rembourse 17 928 $ de capital la première année, le condo 8 115 $ environ : plus la dette est grosse, plus les locataires en remboursent. La plus-value dépend de l'immeuble; les prix des plex sur dix ans à Mirabel et les prix des condos sur dix ans à Mirabel donnent le rythme passé, qui ne garantit pas l'avenir.
- Le temps et le risque. Un plex, c'est 3 locataires, 3 baux, un toit et une brique à vous; un condo, c'est un locataire, un syndicat qui gère l'enveloppe et une cotisation spéciale possible. Le plex concentre le risque sur une adresse, le condo sur un locataire.
Comment lire ces chiffres
Aucune nouvelle requête : les chiffres déjà publiés pour Mirabel (prix médian du condo, prix médians du duplex et du triplex, loyer médian des baux signés, frais de copropriété, délais de vente) sont passés dans une même grille : 20 % de mise, 4,24 % sur 25 ans, le même loyer par logement. La trésorerie est le revenu net moins le service de la dette, avant impôt, et elle comprend le remboursement de capital. Les prix sont des médianes de ventes sur Mirabel en entier, pas des évaluations.
Questions fréquentes
Condo ou plex pour investir à Mirabel en 2026?
Le condo a la meilleure trésorerie à Mirabel au prix médian et au loyer médian de 2026 : condo −415 $ par mois, duplex −587 $ par mois, triplex −521 $ par mois, avec 20 % de mise et un prêt à 4,24 %. Le condo demande 105 020 $ de moins à l'entrée et se revend plus vite (24 jours contre 26 jours).
Lequel rapporte le plus par dollar investi à Mirabel?
Par tranche de 100 000 $ de mise de fonds, le condo perd 461 $ par mois, le duplex perd 425 $ par mois, le triplex perd 267 $ par mois. En rendement sur la mise (trésorerie annuelle divisée par la mise), c'est −5,5 % pour le condo et −3,2 % pour le triplex, avant impôt, avant capital remboursé et avant plus-value. Dans les 13 villes suivies, le triplex rapporte plus par dollar investi que le condo dans 13 villes.
Lequel se revend le plus vite à Mirabel?
Le condo : 24 jours en médiane en 2026 contre 26 jours pour le plex à Mirabel. Dans les 13 villes suivies, le plex part avant le condo dans 11 villes sur 13; le plex se vend à des investisseurs, moins nombreux mais présents quand les chiffres tiennent, le condo aux premiers acheteurs, plus nombreux et plus sensibles au taux.
Combien de mise de fonds pour un condo ou un plex à Mirabel?
À 20 % de mise (minimum pour un logement non occupé), 89 980 $ pour le condo médian (449 900 $), 138 000 $ pour le duplex (690 000 $) et 195 000 $ pour le triplex (975 000 $) à Mirabel. Si vous habitez le plex, la mise tombe à 5 % sur un duplex et 10 % sur un triplex, avec une prime d'assurance prêt en plus; notre page est-ce rentable d’acheter un plex à Mirabel fait ce calcul.
Source : Centris (Matrix), prix médians de janvier à septembre 2026 du condo (Copropriété) et du duplex et du triplex (Propriété à revenus) à Mirabel, délais de vente médians 2026 et 2016; loyer médian des baux signés par courtier et frais de copropriété médians publiés sur nos pages; hypothèses de mise (20 %), de taux (4,24 %), d'amortissement (25 ans) et de dépenses posées par l'équipe Loaa & Manseur à titre d'illustration, compilé le 13 octobre 2026. Ce calcul n'est pas un conseil financier; faites-le refaire sur la propriété visée avec ses documents. Le hub condo ou plex pour investir, 13 villes compare les 13 villes.
Nos preuves, pas nos promesses
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
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Publié le 14 octobre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.