Plex · Rendement · Mirabel · 2026
La réponse honnête tient en trois calculs, et elle dépend de qui habite l'un des logements : taux de capitalisation, trésorerie financée à 80 %, coût net pour le propriétaire occupant, à Mirabel, au prix médian de 2026 et au loyer médian. Hypothèses étiquetées, rien d'estimé au hasard.
Non en trésorerie, ni pour le duplex ni pour le triplex : à Mirabel, au prix médian de janvier à septembre 2026 et au loyer médian de 1 775 $ par logement, financé à 80 %, le duplex (690 000 $) perd environ 587 $ par mois, le triplex (975 000 $) perd environ 521 $ par mois, avant impôt, remboursement de capital compris dans la dette. Les taux de capitalisation vont de 4,2 % (duplex) à 4,6 % (triplex), de part et d'autre du taux hypothécaire de 4,24 %. En propriétaire occupant, se loger dans un logement du triplex coûte 2 824 $ par mois net, contre un loyer de 1 775 $ et un paiement de 2 814 $ sur la maison médiane (650 000 $, 20 % de mise). Hypothèses étiquetées, calcul reproductible. Source : Centris (Matrix) et pages loyer du site, hypothèses de l'équipe, compilé le 13 octobre 2026.
Les hypothèses, avant les chiffres
Un calcul de rentabilité ne vaut que par ses hypothèses, alors les voici, toutes. Prix : les médianes de Mirabel de janvier à septembre 2026 (Centris, Matrix, catégorie Propriété à revenus) : duplex 690 000 $ (23 ventes), triplex 975 000 $ (26 ventes); le quadruplex n'est pas publié à Mirabel, trop peu de ventes. Loyer : 1 775 $ par logement et par mois, le loyer médian des baux signés par l'intermédiaire d'un courtier à Mirabel dans les douze derniers mois (loyer médian à Mirabel). Dépenses d'exploitation : 2 % du prix par année (taxes municipales et scolaires, assurance, entretien courant), une règle de pouce qui se vérifie immeuble par immeuble. Financement : 80 % du prix, 4,24 % sur 25 ans, les mêmes hypothèses que notre page est-ce rentable d’acheter un immeuble à revenus à Montréal. Pas de vacance, pas de mauvaise créance, pas de gros travaux : le calcul est donc optimiste.
Le calcul, immeuble par immeuble
| Au prix médian de 2026, financé à 80 % | Duplex | Triplex |
|---|---|---|
| Prix médian (ventes) | 690 000 $ (23) | 975 000 $ (26) |
| Prix par porte | 345 000 $ | 325 000 $ |
| Loyers bruts par année (1 775 $ par logement) | 42 600 $ | 63 900 $ |
| Dépenses d'exploitation (2 % du prix) | 13 800 $ | 19 500 $ |
| Revenu net d'exploitation | 28 800 $ | 44 400 $ |
| Taux de capitalisation | 4,2 % | 4,6 % |
| Multiplicateur du revenu brut | 16,2 | 15,3 |
| Service de la dette (prêt de 80 %, 4,24 %, 25 ans) | 35 848 $ | 50 654 $ |
| Trésorerie par année, avant impôt | −7 048 $ | −6 254 $ |
| Trésorerie par mois | −587 $ | −521 $ |
| Loyer par porte qui met la trésorerie à zéro | 2 069 $ | 1 949 $ |
| Prix d'achat qui met la trésorerie à zéro | 592 000 $ (−14 % vs médiane) | 888 000 $ (−9 % vs médiane) |
La réponse à la question du titre, pour un investisseur qui n'y habite pas : non, ni pour le duplex ni pour le triplex, au prix médian et au loyer médian. Le triplex s'en approche le plus (−521 $ par mois), le duplex en est le plus loin (−587 $). Le taux de capitalisation du duplex est plus bas que le taux hypothécaire de 4,24 % : chaque dollar emprunté coûte plus qu'il ne rapporte. Le triplex s'équilibre à 888 000 $, soit 9 % sous la médiane, ou à un loyer de 1 949 $ par porte au lieu de 1 775 $.
Ce que la trésorerie ne montre pas
La trésorerie n'est pas le rendement. La première année, le remboursement de capital inclus dans les versements est d'environ 17 928 $ sur le triplex et 12 688 $ sur le duplex : de l'argent qui sort de votre compte mais reste dans votre bilan. Et la plus-value : le triplex médian de Mirabel a pris 121 % en dix ans (441 504 $ en 2016), soit 8,2 % par année composés; à ce rythme, le triplex de 975 000 $ gagnerait environ 79 950 $ la première année. Le passé ne garantit pas l'avenir, et le triplex de Mirabel a reculé en 2019 et 2024 quand les taux ou l'offre ont bougé. Mais c'est là que se fait le rendement d'un plex en 2026 : le capital et la plus-value, pas seulement le chèque mensuel.
La version qui marche : le propriétaire occupant
| Vous habitez un logement, les autres sont loués | Duplex (mise 5 %) | Triplex (mise 10 %) |
|---|---|---|
| Loyers reçus par année | 21 300 $ | 42 600 $ |
| Service de la dette (prêt assuré, 4,24 %, 25 ans, prime SCHL non comptée) | 42 569 $ | 56 986 $ |
| Coût net de votre logement par mois (dette + dépenses − loyers) | 2 922 $ | 2 824 $ |
| Pour comparer : loyer médian d'un logement | 1 775 $ | 1 775 $ |
| Pour comparer : paiement sur la maison médiane (650 000 $, 20 %) | 2 814 $ | 2 814 $ |
Lu ainsi, aucun des genres ne fait mieux que la maison médiane (2 814 $ par mois) ni que le loyer (1 775 $) : à Mirabel, le plex occupé est un choix de patrimoine, pas d'économie mensuelle. Le meilleur des deux pour se loger est le triplex (2 824 $ par mois net). La prime d'assurance prêt (SCHL ou équivalent) s'ajoute au prêt et augmente ces versements de quelques centaines de dollars par mois : à chiffrer avec votre courtier hypothécaire.
Mirabel parmi les 19 villes
- Mirabel est 19e sur 19 villes au taux de capitalisation du triplex (4,6 %, médiane des villes 6,2 %); la plus rentable est Saguenay (16,1 %), la moins rentable Mirabel (4,6 %).
- Au prix médian et au loyer médian, financé à 80 %, le triplex est en trésorerie positive dans 14 villes sur 19, le quadruplex dans 16 sur 16, le duplex dans 10 sur 19; à Mirabel, aucun genre ne l’est.
- Trésorerie mensuelle médiane des villes : duplex +42 $, triplex +603 $, quadruplex +2 020 $; à Mirabel, duplex −587 $, triplex −521 $.
- En occupant, le triplex coûte moins que le loyer médian dans 13 villes sur 19 et moins que le paiement sur la maison médiane dans 18; à Mirabel, 2 824 $ par mois contre 1 775 $ de loyer et 2 814 $ pour la maison.
Les trois leviers qui changent la réponse
- Les baux en place. Le loyer médian des baux signés est celui des logements qui viennent de se relouer; les baux en place d'un plex sont souvent plus bas. Un triplex dont les logements sont loués 15 % sous le médian (1 509 $ au lieu de 1 775 $) rapporte 9 576 $ de moins par année; au Québec, ces loyers remontent lentement, aux taux du Tribunal administratif du logement, et seulement au renouvellement. On achète les baux, pas la médiane.
- Le prix d'achat. Le triplex de Mirabel atteint l'équilibre de trésorerie à 888 000 $, soit 9 % sous la médiane : la marge de négociation existe, et une offre documentée par les ventes comparables change le taux de capitalisation plus que n'importe quelle rénovation. Le détail des prix par genre est dans prix des duplex, triplex et quadruplex à Mirabel.
- L'état de l'immeuble. Les 2 % de dépenses supposent un immeuble sain. Un toit, une brique ou une entrée électrique à refaire se chiffrent en dizaines de milliers de dollars, et un inspecteur les voit avant l'offre.
Comment lire ces chiffres
Aucune nouvelle requête : les prix médians par genre déjà publiés pour Mirabel (Centris, Matrix, janvier à septembre 2026) sont combinés au loyer médian de la page loyer du site, et passés dans une grille de calcul unique, la même pour les 19 villes. Le taux de capitalisation est le revenu net d'exploitation divisé par le prix; le multiplicateur est le prix divisé par les loyers bruts; la trésorerie est le revenu net moins le service de la dette, avant impôt. Le remboursement de capital est compté dans la dette, donc une trésorerie négative n'est pas une perte de la même ampleur.
Questions fréquentes
Est-ce rentable d'acheter un plex à Mirabel en 2026?
Non en trésorerie, ni pour le duplex ni pour le triplex, au prix médian de 2026, au loyer médian de 1 775 $ et financé à 80 % : duplex −587 $ par mois, triplex −521 $ par mois. En rendement total, avec le remboursement de capital (17 928 $ la première année sur le triplex) et une plus-value historique de 8,2 % par année, la réponse change; en logement, pour un propriétaire occupant, le triplex coûte 2 824 $ par mois net.
Quel taux de capitalisation à Mirabel en 2026?
Entre 4,2 % (duplex) et 4,6 % (triplex) au prix médian et au loyer médian de 1 775 $, avec 2 % de dépenses; de part et d'autre du taux hypothécaire de 4,24 %. Un immeuble précis se calcule sur ses baux réels et ses taxes réelles; la médiane des 19 villes suivies est de 6,2 % pour le triplex.
Vaut-il mieux un duplex ou un triplex à Mirabel?
Au prix médian, le triplex (975 000 $, 325 000 $ la porte) dégage −521 $ par mois contre −587 $ pour le duplex (345 000 $ la porte); il demande 285 000 $ de plus et 10 % de mise de fonds si vous l'habitez au lieu de 5 % pour le duplex. Le quadruplex n'est pas publié à Mirabel (trop peu de ventes). Dans les 19 villes suivies, le triplex est le genre le plus rentable dans 5, le duplex dans 0.
Combien coûte un plex à Mirabel si j'y habite?
Avec 5 % de mise sur un duplex et 10 % sur un triplex ou un quadruplex (prêt assuré, prime non comptée), votre logement coûte 2 922 $ par mois dans un duplex, 2 824 $ par mois dans un triplex, dépenses comprises et loyers déduits, contre 1 775 $ de loyer médian et 2 814 $ de paiement sur la maison médiane à Mirabel. La mise de fonds va de 34 500 $ à 97 500 $.
Source : prix médians Centris (Matrix) des duplex, triplex et quadruplex vendus à Mirabel de janvier à septembre 2026, catégorie Propriété à revenus; loyer médian des baux signés par l'intermédiaire d'un courtier, douze mois, tel que publié sur nos pages loyer; hypothèses de dépenses (2 %), de taux (4,24 %), d'amortissement (25 ans) et de mise de fonds posées par l'équipe Loaa & Manseur à titre d'illustration, compilé le 13 octobre 2026. Ce calcul n'est pas un conseil financier; faites-le refaire sur l'immeuble visé avec ses documents. Le hub est-ce rentable d'acheter un plex, 19 villes compare les 19 villes.
Nos preuves, pas nos promesses
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
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Publié le 13 octobre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.