Plex · Rendement · 12 octobre 2026
La réponse honnête tient en trois calculs, et elle dépend de qui habite le troisième logement.
Au prix médian de 2026 et au loyer médian des baux signés, un immeuble à revenus à Montréal n'est pas rentable en trésorerie quand il est financé à 80 % : le duplex (840 000 $) perd environ 1 540 $ par mois, le triplex (932 000 $) environ 340 $ par mois, et le quadruplex (1 085 000 $) dégage environ 490 $ par mois, avant impôt et avant remboursement de capital. Les taux de capitalisation vont de 3,0 % (duplex) à 5,7 % (quadruplex), sous ou autour du taux hypothécaire. Il devient rentable de trois façons : un logement occupé par le propriétaire, qui remplace un loyer de 1 750 $; des baux sous le marché; un prix sous la médiane. Hypothèses étiquetées, calcul reproductible.
Un calcul de rentabilité ne vaut que par ses hypothèses, alors les voici, toutes. Prix : les médianes de Montréal de janvier à septembre 2026 (Centris, Matrix) : duplex 840 000 $, triplex 932 000 $, quadruplex 1 085 000 $. Loyer : 1 750 $ par logement et par mois, le loyer médian des baux signés dans Villeray et Lachine, entre Montréal-Nord (1 500 $) et le Plateau (2 190 $). Dépenses d'exploitation : 2 % du prix par année (taxes municipales et scolaires, assurance, entretien courant), une règle de pouce qui se vérifie immeuble par immeuble. Financement : 80 % du prix, 4,24 % sur 25 ans, le même taux que notre page rendement d'un plex à Montréal. Pas de vacance, pas de mauvaise créance, pas de gros travaux : le calcul est donc optimiste.
| Au prix médian de 2026, financé à 80 % | Duplex | Triplex | Quadruplex |
|---|---|---|---|
| Prix | 840 000 $ | 932 000 $ | 1 085 000 $ |
| Loyers bruts par année (1 750 $ par logement) | 42 000 $ | 63 000 $ | 84 000 $ |
| Dépenses d'exploitation (2 % du prix) | 16 800 $ | 18 640 $ | 21 700 $ |
| Revenu net d'exploitation | 25 200 $ | 44 360 $ | 62 300 $ |
| Taux de capitalisation | 3,0 % | 4,8 % | 5,7 % |
| Multiplicateur du revenu brut | 20,0 | 14,8 | 12,9 |
| Service de la dette (prêt de 80 %, 4,24 %, 25 ans) | 43 641 $ | 48 420 $ | 56 369 $ |
| Trésorerie par année, avant impôt | −18 441 $ | −4 060 $ | +5 931 $ |
| Trésorerie par mois | −1 537 $ | −338 $ | +494 $ |
La réponse à la question du titre, pour un investisseur qui n'y habite pas : non pour le duplex, à peine pour le triplex, oui de justesse pour le quadruplex. Le taux de capitalisation du duplex (3,0 %) est plus bas que le taux hypothécaire : chaque dollar emprunté coûte plus qu'il ne rapporte. Le quadruplex est le seul dont le revenu net couvre la dette, et sa marge (494 $ par mois) disparaît avec un logement vide deux mois ou un toit à refaire.
La trésorerie n'est pas le rendement. La première année, le remboursement de capital inclus dans les versements est d'environ 19 000 $ sur le triplex et 22 000 $ sur le quadruplex : de l'argent qui sort de votre compte mais reste dans votre bilan. Et la plus-value : le plex montréalais a pris 83 % en dix ans, soit 6,2 % par année composés; à ce rythme, le triplex de 932 000 $ gagnerait environ 58 000 $ la première année. Le passé ne garantit pas l'avenir, et 2023 a montré que le plex peut reculer (−4 %) quand les taux montent. Mais c'est là que se fait le rendement d'un plex en 2026 : le capital et la plus-value, pas le chèque mensuel.
| Vous habitez un logement, les autres sont loués | Duplex (mise 5 %) | Triplex (mise 10 %) | Quadruplex (mise 10 %) |
|---|---|---|---|
| Loyers reçus par année | 21 000 $ | 42 000 $ | 63 000 $ |
| Service de la dette (prêt assuré, 4,24 %, 25 ans, prime SCHL non comptée) | 51 823 $ | 54 473 $ | 63 415 $ |
| Coût net de votre logement par mois (dette + dépenses − loyers) | 3 969 $ | 2 593 $ | 1 843 $ |
| Pour comparer : loyer médian d'un logement | 1 750 $ | 1 750 $ | 1 750 $ |
| Pour comparer : paiement sur la maison médiane (755 000 $, 20 %) | 3 269 $ | 3 269 $ | 3 269 $ |
Lu ainsi, le triplex occupé coûte à son propriétaire 2 593 $ par mois pour se loger, moins que la maison médiane de l'île (3 269 $) et avec deux locataires qui remboursent son capital; le quadruplex occupé, 1 843 $, à peine plus qu'un loyer. C'est la raison pour laquelle le plex reste l'achat des familles montréalaises qui veulent rester sur l'île : il ne rapporte pas d'argent, il en fait économiser. La prime d'assurance prêt (SCHL ou équivalent) s'ajoute au prêt et augmente ces versements de quelques centaines de dollars par mois : à chiffrer avec votre courtier hypothécaire.
En trésorerie, au prix médian et financé à 80 %, non pour un duplex (−1 537 $ par mois) et à peine pour un triplex (−338 $); oui de justesse pour un quadruplex (+494 $). En rendement total, avec le remboursement de capital et une plus-value historique de 6,2 % par année, oui, à condition d'avoir la trésorerie pour tenir. En logement, pour un propriétaire occupant, c'est le moyen le moins cher de rester sur l'île.
Entre 3,0 % (duplex) et 5,7 % (quadruplex) au prix médian et au loyer médian des baux signés, avec 2 % de dépenses; un immeuble précis se calcule sur ses baux réels et ses taxes réelles.
Le quadruplex est le seul des trois qui se paie seul au prix médian, parce que la porte coûte 271 250 $ contre 310 667 $ pour le triplex; il demande 153 000 $ de plus et 10 % de mise de fonds si vous l'habitez, 20 % sinon.
Source : prix médians Centris (Matrix) pour Montréal, janvier à septembre 2026; loyers médians des baux signés par l'intermédiaire d'un courtier, douze mois au 17 septembre 2026; hypothèses de dépenses (2 %), de taux (4,24 %) et d'amortissement (25 ans) posées par l'équipe à titre d'illustration; compilé par l'équipe Loaa & Manseur le 12 octobre 2026. Ce calcul n'est pas un conseil financier; faites-le refaire sur l'immeuble visé avec ses documents.
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
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Publié le 12 octobre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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