Vendre · Succession · 2026
Le liquidateur vend, le notaire autorise, le fisc libère : trois acteurs, un ordre précis, et des délais que personne n'annonce aux héritiers. Voici les sept étapes, l'impôt au décès et ce qui bloque le plus souvent.
Une maison en succession se vend par le liquidateur, désigné par le testament ou par les héritiers, et seulement après que le notaire a reçu la déclaration de transmission (qui exige le certificat de décès du Directeur de l'état civil, la recherche testamentaire et l'inventaire) et l'a publiée au Registre foncier : sans elle, aucune vente ne peut être signée. Au décès, le défunt est réputé avoir vendu la maison à sa juste valeur marchande; s'il s'agissait de sa résidence principale pour toutes les années de détention, aucun impôt n'est dû, et la succession ou les héritiers ne paient d'impôt que sur la hausse de valeur entre le décès et la vente. Un chalet, un plex ou une maison louée génèrent un gain en capital imposable dans la déclaration finale, sauf roulement au conjoint survivant. Le liquidateur peut vendre avant d'avoir les certificats de Revenu Québec (autorisant la distribution) et de l'ARC (certificat de décharge), mais il ne doit pas distribuer le produit aux héritiers avant de les avoir reçus, sous peine d'en répondre personnellement; ces certificats prennent souvent plusieurs semaines à plusieurs mois. Les frais habituels s'appliquent (commission, quittance, certificat de localisation souvent périmé pour une maison détenue longtemps), et le transfert aux héritiers en ligne directe est exonéré de taxe de bienvenue, contrairement à la vente à un tiers. Délai réaliste, du décès à l'acte : quatre à douze mois.
| Étape | Qui | Délai courant | Note |
|---|---|---|---|
| 1. Certificat de décès, recherches testamentaires (Chambre des notaires et Barreau), désignation du liquidateur | Proches, notaire | 2 à 6 semaines | Sans testament, les héritiers légaux désignent le liquidateur à la majorité |
| 2. Inventaire des biens et dettes, avis de clôture publié | Liquidateur | 1 à 3 mois | Obligatoire sauf dispense unanime des héritiers; protège contre les dettes au-delà de l'actif |
| 3. Déclaration de transmission notariée, publiée au Registre foncier | Notaire | 2 à 8 semaines | Préalable à toute vente; les héritiers ou la succession deviennent propriétaires inscrits |
| 4. Évaluation, décision de vendre, contrat de courtage signé par le liquidateur | Liquidateur, courtier | 1 à 2 semaines | L'évaluation à la date du décès sert aussi à la déclaration finale |
| 5. Mise en marché, offre, conditions, acte de vente | Courtier, notaire | 2 à 4 mois | Vente « sans garantie légale, aux risques de l'acheteur » courante en succession quand le liquidateur ne connaît pas l'immeuble |
| 6. Déclarations de revenus finales (fédéral et Québec), demande des certificats | Liquidateur, comptable | Déclarations dues au plus tard le 30 avril suivant ou 6 mois après le décès; certificats en quelques semaines à plusieurs mois | Certificat autorisant la distribution (Revenu Québec) et certificat de décharge (ARC) |
| 7. Reddition de compte et distribution | Liquidateur | Après les certificats | Distribuer avant expose le liquidateur personnellement aux impôts impayés |
Disposition réputée à la juste valeur marchande la veille du décès : la résidence principale est exemptée pour les années où elle l'était; la plus-value entre le décès et la vente est un gain en capital de la succession, souvent minime. Chalet, immeuble locatif, terrain : gain en capital dans la déclaration finale, sauf transfert au conjoint (roulement au coût, impôt reporté). Aucun droit successoral au Québec ni au Canada. La taxe de bienvenue n'est pas due pour le transfert aux héritiers en ligne directe (enfants, petits-enfants, parents) ni au conjoint, mais elle l'est pour un frère ou une nièce qui reçoit l'immeuble, et pour l'acheteur à la revente; voir la taxe de bienvenue en succession.
Un héritier qui veut garder la maison et les autres vendre : le liquidateur suit le testament et la majorité selon les parts, et l'héritier intéressé peut racheter les parts des autres (voir maison héritée en indivision); un certificat de localisation de 1995 à refaire (1 200 $ à 2 500 $, 4 à 8 semaines); un inventaire non fait qui retarde la déclaration de transmission; une hypothèque qui continue de courir avec les taxes et l'assurance (une maison vide doit être déclarée à l'assureur, sinon la couverture tombe souvent après 30 jours); et la distribution anticipée du produit avant les certificats. Le liquidateur peut se faire rembourser ses frais par la succession et, si le testament le prévoit, être rémunéré.
Le liquidateur seul, après la déclaration de transmission notariée et publiée; les héritiers ne signent pas la vente sauf s'ils sont eux-mêmes inscrits comme propriétaires.
Non pour vendre, oui pour distribuer le produit aux héritiers; le liquidateur qui distribue avant répond personnellement des impôts impayés.
Pas sur la résidence principale du défunt; oui sur le gain en capital d'un chalet ou d'un plex dans sa déclaration finale, et sur la plus-value entre le décès et la vente.
Quatre à douze mois du décès à l'acte, selon l'inventaire, la déclaration de transmission et le marché.
Les chiffres de la vente : les frais de vente, la pénalité hypothécaire et le calculateur de commission.
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Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 7 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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