Vendre · Pénalité hypothécaire · 2026
Trois mois d'intérêt ou le différentiel de taux : le prêteur prend le plus élevé, et ce n'est pas toujours celui qu'on croit. Voici la formule, deux exemples, et les trois façons de ne pas la payer quand on vend.
Rembourser une hypothèque avant la fin du terme, en vendant ou en refinançant, coûte une pénalité au prêteur. Pour un prêt à taux variable, c'est trois mois d'intérêt sur le solde : 3 180 $ sur 300 000 $ à 4,24 %. Pour un prêt à taux fixe fermé, c'est le plus élevé de trois mois d'intérêt et du différentiel de taux (DTI ou IRD) : la différence entre votre taux et le taux que le prêteur pourrait obtenir aujourd'hui pour la durée restante, appliquée au solde sur cette durée; les grandes banques calculent souvent avec leur taux affiché moins l'escompte reçu, ce qui gonfle la pénalité. En 2026, pour qui a signé un taux fixe en 2023-2024 autour de 5 % à 6 % et rembourse alors que les taux du moment sont autour de 4 %, le différentiel peut atteindre plusieurs mois d'intérêt; pour qui a signé en 2020-2021 sous 2 % et dont le terme finit en 2026, il est nul et la pénalité tombe à trois mois. Le moyen le plus sûr de l'éviter à la vente est la portabilité : transférer l'hypothèque sur la nouvelle maison dans le délai du prêteur (souvent 90 à 120 jours), ou la faire reprendre par l'acheteur.
Trois mois d'intérêt : solde × taux annuel ÷ 12 × 3. Sur 300 000 $ à 4,24 %, 3 180 $; sur 400 000 $ à 4,24 %, 4 240 $. C'est la pénalité des prêts à taux variable et le plancher de celle des prêts à taux fixe.
Différentiel de taux (DTI) : (votre taux − taux de comparaison du prêteur pour la durée restante) × solde × durée restante en années. Le taux de comparaison est celui que le prêteur applique aujourd'hui à un terme équivalent à ce qui reste du vôtre; plusieurs grandes banques utilisent leur taux affiché (plus élevé) moins l'escompte que vous aviez obtenu, ce qui augmente le différentiel; les prêteurs alternatifs et certaines caisses utilisent leur taux réel. Le contrat hypothécaire précise la méthode : lisez la clause avant de signer, et demandez au prêteur le calcul écrit avant de vendre.
| Cas | Solde | Votre taux | Taux de comparaison | Durée restante | 3 mois | Différentiel | Pénalité (le plus élevé) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fixe signé en 2023 à 5,5 %, taux du moment 4,2 % | 400 000 $ | 5,5 % | 4,2 % | 2 ans | 5 500 $ | 10 400 $ | 10 400 $ |
| Fixe signé en 2021 à 1,9 %, taux du moment 4,2 % | 300 000 $ | 1,9 % | 4,2 % | 0,5 an | 1 425 $ | 0 $ (négatif) | 1 425 $ |
| Variable à 3,45 % | 350 000 $ | 3,45 % | s. o. | 3 ans | 3 019 $ | s. o. | 3 019 $ |
| Fixe à 4,24 %, taux du moment 4,24 % | 300 000 $ | 4,24 % | 4,24 % | 3 ans | 3 180 $ | 0 $ | 3 180 $ |
Les exemples utilisent un différentiel simple; avec la méthode du taux affiché moins escompte, le premier cas peut dépasser 15 000 $. Une hypothèque ouverte n'a pas de pénalité mais un taux plus élevé; un prêt assuré par la SCHL et un prêt conventionnel ont les mêmes règles de pénalité.
Transférer l'hypothèque (portabilité) : la plupart des prêts fermés peuvent suivre l'emprunteur sur la nouvelle propriété si l'achat se conclut dans le délai prévu (souvent 90 à 120 jours) et si le nouveau prêt est approuvé; le taux et le terme restent, un montant additionnel se fait au taux du moment. Faire reprendre l'hypothèque par l'acheteur (assumption), si le prêteur l'accepte et si le taux est attrayant, un argument de vente quand votre taux est sous le marché. Vendre à l'échéance du terme, ou dans les mois qui précèdent, quand la pénalité tombe à trois mois ou disparaît. Sinon, utilisez le remboursement anticipé annuel sans pénalité (souvent 10 % à 20 % du capital) avant de rembourser le reste, ce qui réduit le solde sur lequel la pénalité se calcule.
Variable : solde × taux ÷ 12 × 3. Fixe : le plus élevé entre ce montant et le différentiel de taux (écart entre votre taux et le taux de comparaison, sur le solde, pour la durée restante). Le prêteur doit vous fournir le calcul écrit.
Si votre taux est plus bas que les taux actuels, le différentiel est nul et il reste trois mois d'intérêt. Si votre taux est plus haut (signé en 2023-2024), le différentiel peut être élevé.
Elle n'est pas déductible pour une résidence principale; elle se négocie rarement, mais le prêteur renonce souvent quand vous transférez l'hypothèque ou renouvelez chez lui.
En général oui, dans le délai du prêteur et après approbation du nouveau prêt; c'est le moyen le plus courant d'éviter la pénalité en vendant pour racheter.
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Aussi disponible en anglais : English version of this guide.
Publié le 7 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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