Le contrat de courtage est l'entente écrite qui lie un vendeur ou un acheteur à un courtier immobilier au Québec. La Loi sur le courtage immobilier exige qu'il soit constaté par écrit sur un formulaire obligatoire: tout contrat de courtage verbal est nul. Trois protections légales méritent d'être connues avant de signer. D'abord un droit de rétractation: le client peut résilier à sa discrétion dans les trois jours suivant la réception de son double du contrat signé. Ensuite la durée, qui doit indiquer une date et une heure de fin précises; à défaut de stipulation, le contrat prend fin trente jours après sa conclusion, et les clauses de renouvellement automatique sont interdites. Enfin la clause de protection après expiration, qui ne peut dépasser cent quatre-vingts jours et ne vaut qu'à des conditions strictes. Le formulaire encadre la forme; la durée, le prix et la rétribution, eux, se négocient.
C'est le document le plus important de votre vente, et celui que les vendeurs lisent le moins. Voici ce qu'il contient et ce qui se négocie.
À quoi sert le contrat de courtage
Le contrat de courtage transforme une conversation en engagement mutuel. Il définit ce que le courtier doit faire, ce que vous vous engagez à faire, combien et à quelles conditions il sera rétribué. Au Québec, la loi exige qu'il soit constaté par écrit sur un formulaire obligatoire élaboré par l'OACIQ et approuvé par le ministre: un contrat de courtage verbal est nul, et le contrat n'est formé qu'une fois le formulaire signé par les deux parties. C'est une protection réelle pour le public, puisque le cadre est identique chez tout le monde, ce qui rend les propositions comparables. Ce que le formulaire n'impose pas, c'est le contenu commercial: la durée, le prix demandé, le pourcentage de rétribution, son partage avec le courtier de l'acheteur et les inclusions de mise en marché se discutent avant la signature. Vous n'êtes tenu à vos obligations qu'à partir du moment où vous avez en main votre double du contrat.
Les cinq clauses à lire deux fois
- La durée. Aucune durée minimale ni maximale n'est imposée par la loi, mais le formulaire exige une date et une heure de fin précises. À défaut de stipulation, le contrat prend fin 30 jours après sa conclusion. Les mentions floues et les renouvellements automatiques sont interdits. Alignez la durée sur les délais de vente réels de votre secteur.
- Le prix demandé. Il figure au contrat. Assurez-vous qu'il repose sur des comparables documentés, et convenez d'avance de la façon dont il sera révisé si le marché ne répond pas.
- La rétribution et son partage. Le montant total, mais aussi la part destinée au courtier qui amènera l'acheteur. Cette part influence directement l'intérêt des autres courtiers pour votre propriété.
- La clause de protection. Elle ne peut viser plus de 180 jours après l'expiration, et ne s'applique qu'à un contrat exclusif, pour une personne intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, et à condition que vous n'ayez pas signé entretemps un nouveau contrat exclusif avec un autre courtier.
- La résiliation. Vous disposez de trois jours de rétractation après réception de votre double. Ensuite, le vendeur peut résilier en tout temps et sans motif, sauf si le contrat est stipulé non résiliable, quitte à rembourser les frais engagés. Faites préciser lesquels avant de signer.
Sur le calcul et la négociation de la rétribution, notre guide détaillé: combien coûte un courtier immobilier au Québec.
Exclusif ou non exclusif
Les deux formules existent et le courtier a l'obligation de vous informer que le contrat non exclusif est possible. Avec un contrat exclusif, vous retenez les services d'un seul courtier: vous gardez le droit de chercher un acheteur vous-même, mais si l'immeuble se vend pendant la durée du contrat, avec ou sans son intermédiaire, la rétribution est due. En contrepartie, cette sécurité lui permet d'investir dans la mise en marché, et c'est la formule qui ouvre la diffusion complète et le réseau des courtiers d'acheteurs. Avec un contrat non exclusif, la rétribution revient au courtier qui a été la cause efficiente de la vente, et vous devez aviser par écrit les autres courtiers avec qui vous avez déjà un tel contrat. Pour la plupart des vendeurs, la vraie protection ne vient pas du refus de l'exclusivité mais d'une durée raisonnable et de conditions de sortie claires.
Le contrat de courtage côté acheteur
Les acheteurs sont souvent surpris d'apprendre qu'un contrat existe aussi de leur côté, et qu'il est devenu incontournable: depuis le 10 juin 2022, un courtier ne peut représenter un acheteur sans avoir signé au préalable un contrat de courtage achat écrit. Sans ce contrat, il peut encore vous faire visiter, mais il travaille alors de facto pour le vendeur et ne vous doit qu'un traitement équitable. Le contrat définit le mandat, le type de propriété recherchée, la durée et le mode de rétribution. Tout le mécanisme, y compris les cas où l'acheteur a un montant à payer, est détaillé dans notre guide le courtier de l'acheteur.
Et si vous vous demandez si un même courtier peut vous représenter, vous et le vendeur, la réponse est dans la règle sur la double représentation.
Avant de signer: la checklist
Lisez le document au complet, chez vous, sans personne en face de vous. Vérifiez que chaque promesse verbale y figure. Faites préciser qui, nommément, s'occupera de votre dossier. Comparez au moins deux propositions sur la même base. Et ne signez jamais le jour même sous pression: un contrat qui vous engage pour des mois mérite une nuit de réflexion. Notre liste complète de vérifications: les 20 questions à poser avant de signer.
Notre proposition, par écrit, avant toute signature
Évaluation chiffrée, durée suggérée avec sa justification, inclusions détaillées et conditions de résiliation claires. Vous lisez tout à tête reposée et vous comparez. Réponse en moins de 24 heures au 438 807 3653.
Parlez à un courtier, pas à un formulaire.
L'équipe Loaa & Manseur est l'équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, dans le top 10 des équipes RE/MAX au Québec. Chaque courtier ci-dessous est titulaire d'un permis de l'OACIQ et joignable directement.
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Questions fréquentes sur le contrat de courtage
Quelle durée choisir pour un contrat de courtage au Québec?
Ni la loi ni les règlements n'imposent de durée minimale ou maximale: elle se négocie. Le formulaire exige toutefois une date et une heure de fin précises, et si aucune durée n'est stipulée, le contrat prend fin trente jours après sa conclusion. Les mentions du type jusqu'à la vente de l'immeuble ou durée indéterminée sont interdites, tout comme les clauses de renouvellement automatique: une prolongation exige une modification signée avant l'échéance. En pratique, alignez la durée sur le délai de vente réel de votre secteur, avec une marge, et convenez d'un point de contrôle à mi-parcours pour réévaluer le prix.
Peut-on annuler un contrat de courtage avant la fin?
Oui, et à deux titres distincts. Premièrement, la Loi sur le courtage immobilier accorde un droit de rétractation: le client peut résilier à sa discrétion dans les trois jours qui suivent la réception de son double du contrat signé par les deux parties, par simple avis écrit, et aucune rétribution n'est alors exigible. Deuxièmement, au delà de ce délai, le contrat de courtage vente prévoit que le vendeur peut y mettre fin en tout temps et sans motif, sauf si le contrat est expressément stipulé non résiliable; il peut alors devoir rembourser les frais et dépenses engagés par le courtier. Le courtier, lui, ne peut résilier que pour un motif sérieux.
Combien de temps dure la clause de protection après l'expiration du contrat?
Au maximum cent quatre-vingts jours après l'expiration, et elle est sans effet si trois conditions ne sont pas toutes réunies: le contrat doit avoir été stipulé exclusif, la vente doit se faire avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, et vous ne devez pas avoir conclu entretemps un nouveau contrat exclusif avec un autre courtier. Autrement dit, la clause protège le travail réellement accompli, pas un droit de suite illimité. Demandez tout de même comment le courtier documente la liste des acheteurs intéressés: c'est elle qui déterminera si la clause s'applique.
Publié le 24 juillet 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 chez RE/MAX Platine en 2024 et 2025 · Les 14 courtiers de l'équipe