Le courtier de l'acheteur: qui le paie vraiment?

Depuis le 10 juin 2022, un courtier immobilier ne peut plus représenter un acheteur au Québec sans avoir signé au préalable un contrat de courtage achat écrit. Sans ce contrat, il peut encore vous faire visiter une propriété, mais il travaille alors de facto pour le vendeur et ne vous doit qu'un traitement équitable, ce qu'il doit d'ailleurs vous confirmer par un avis écrit obligatoire. Le contrat prévoit une rétribution que l'acheteur s'engage à verser, mais le courtier doit d'abord percevoir la part que lui partage l'agence du vendeur et la déduire de ce montant. Résultat: si la part partagée égale ou dépasse ce qui est prévu au contrat, l'acheteur ne paie rien, ce qui reste le cas le plus courant. Le courtier doit vous informer du montant attendu avant que vous ne rédigiez une promesse d'achat.

La règle est entrée en vigueur le 10 juin 2022 et elle a redéfini la relation. Pour représenter un acheteur, c'est-à-dire protéger et promouvoir ses intérêts, un courtier doit avoir signé avec lui un contrat de courtage achat écrit sur le formulaire obligatoire: un contrat de courtage verbal est nul. Ce contrat précise le type de propriété recherchée, le territoire, la durée et le mode de rétribution. Comme du côté vendeur, il prend fin trente jours après sa conclusion si aucune durée n'est stipulée, l'acheteur dispose d'un droit de rétractation de trois jours après réception de son double, et il peut y mettre fin en tout temps et sans motif à moins que le contrat ne soit stipulé non résiliable.

Ce qu'il vous doit alors est le traitement équitable, une notion précise: donner de manière objective l'information sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction et sur les droits et obligations de toutes les parties, sans divulguer d'information confidentielle ou stratégique appartenant à son client. En pratique, il peut vous faire visiter, vous remettre un formulaire de promesse d'achat vierge, vous recommander les clauses usuelles de financement et d'inspection et vous divulguer les facteurs pertinents. Ce qu'il ne peut pas faire: vous conseiller sur le montant à offrir, bâtir votre stratégie de négociation ou défendre votre position contre celle de son client vendeur. Dans une surenchère, cette différence vaut cher.

Cas 1, le plus courant. Votre contrat prévoit une rétribution inférieure ou égale à la part que l'agence du vendeur partage. La déduction couvre tout: vous ne payez rien. Cas 2. Votre contrat prévoit davantage que ce que le vendeur partage. La déduction s'applique et la différence reste à votre charge. C'est précisément pour éviter les mauvaises surprises que le courtier doit vous informer du montant qu'il s'attend à recevoir avant que vous ne formuliez une promesse d'achat. Exigez ce chiffre par écrit, et discutez du pourcentage inscrit à votre contrat avant de signer, pas après avoir trouvé la maison.

Si le partage offert par le vendeur ne couvre pas entièrement ce que prévoit votre contrat, vous n'êtes pas obligé de sortir la différence de vos liquidités. Une annexe prévue par l'OACIQ permet d'ajouter cette rétribution au prix inscrit à la promesse d'achat: la somme est alors prise en compte dans votre financement hypothécaire et versée directement à l'agence par le notaire, à même la transaction. Cette annexe doit obligatoirement être jointe à la promesse lorsque la rétribution est financée, que le vendeur soit représenté ou non. Deux choses à savoir: le montant demeure facturé à votre nom, et le vendeur doit être informé que le prix offert inclut cette rétribution, avec le détail de ce qui lui reviendra. Pour vous, c'est une question de liquidités au moment de l'achat plutôt que de coût total.