Acheter · Promesse d'achat · Règles OACIQ
« Est-ce que je peux annuler ma promesse d'achat? » est l'une des questions les plus posées au centre Info OACIQ. La réponse dépend d'une seule chose : le vendeur l'a-t-il acceptée, oui ou non.
Au Québec, une promesse d'achat acceptée par le vendeur ne peut plus être annulée par l'une ou l'autre des parties, sauf dans trois cas précis reconnus par l'OACIQ : une clause de la promesse le prévoit, par exemple une condition d'inspection ou de financement qui n'est pas satisfaite; les deux parties s'entendent pour l'annuler; un tribunal en décide. En dehors de ces trois portes, l'acheteur qui se retire s'expose à ce que le vendeur exige l'exécution de la vente ou réclame des dommages. Avant l'acceptation, c'est différent : tant que le vendeur n'a pas reçu la promesse, l'acheteur peut la retirer par un avis écrit, et une promesse non acceptée devient nulle à l'heure et à la date d'expiration qu'elle indique. Sur une maison neuve, le contrat préliminaire donne dix jours pour se dédire, contre une indemnité pouvant aller jusqu'à 0,5 % du prix.
Une promesse d'achat engage l'acheteur dès sa signature, même avant d'être présentée au vendeur. Elle lie celui qui la signe envers son destinataire. Tant que le vendeur ne l'a pas reçue, le Code civil du Québec permet toutefois à l'acheteur de la retirer au moyen d'un avis écrit. C'est une fenêtre étroite et elle se referme vite, parce qu'entre la signature et la présentation il s'écoule souvent quelques heures.
Une fois la promesse entre les mains du vendeur, la fenêtre est fermée. L'acheteur ne peut plus la retirer ni la diminuer. Il ne peut que la bonifier, c'est-à-dire l'améliorer au bénéfice du vendeur. Augmenter son prix, oui. Retirer une condition, oui. Baisser son prix parce qu'il a changé d'idée, non.
Le vendeur, lui, reste libre. Il peut accepter, refuser, faire une contre-proposition ou simplement ne rien faire. S'il ne fait rien, la promesse devient nulle d'elle-même à l'heure et à la date d'expiration que l'acheteur y a inscrites.
Dès que le vendeur accepte, l'engagement devient réciproque et ferme. L'OACIQ est clair : la promesse ne peut plus être annulée par l'une ou l'autre des parties, sauf dans trois situations.
Se retirer d'une promesse acceptée sans qu'aucune de ces trois portes ne soit ouverte est une rupture de contrat. Le Code civil permet alors au vendeur de demander l'exécution forcée de la vente, c'est-à-dire d'obliger l'acheteur à acheter, ou de réclamer des dommages. Le calcul des dommages est concret : si le vendeur doit remettre la propriété en vente et la revendre moins cher, la différence de prix, les frais de portage pendant les mois supplémentaires et les frais engagés peuvent lui être réclamés.
L'acompte n'est pas un droit de sortie. Beaucoup d'acheteurs croient qu'ils peuvent « perdre leur dépôt » et s'en aller. Ce n'est pas ce que dit le contrat : l'acompte est une avance sur le prix de vente, pas le prix d'une option d'annulation. Le vendeur peut garder l'acompte et réclamer en plus ce qui lui manque.
Quand vous achetez du constructeur, le contrat préliminaire remplace obligatoirement le formulaire de promesse d'achat. Ce contrat donne à l'acheteur une faculté de dédit de dix jours après la signature. Le vendeur peut toutefois réclamer jusqu'à 0,5 % du prix de vente convenu, soit 2 000 $ sur une propriété de 400 000 $. C'est la seule vraie période de réflexion qui existe dans l'immobilier résidentiel québécois, et elle ne s'applique pas à la revente. Le détail est dans notre page sur le contrat préliminaire.
La version révisée de l'Annexe R sur l'immeuble résidentiel est entrée en vigueur le 24 août 2026. Elle ne change pas les principes, mais elle précise comment les avis doivent circuler : le vendeur doit utiliser un moyen de communication qui permet de prouver à quel moment l'acheteur a reçu l'avis, et l'acheteur doit utiliser un moyen qui permet de prouver quand sa réponse a été envoyée. En pratique, cela signifie que les avis d'annulation et les réponses se documentent, et qu'un simple appel téléphonique ne suffit plus à prouver quoi que ce soit.
Non. Il n'existe pas de délai de réflexion de 24 ou 48 heures en revente au Québec. Cette idée vient d'autres types de contrats de consommation. En immobilier de revente, la seule période où vous êtes libre est celle qui précède la réception de la promesse par le vendeur, et la seule faculté de dédit prévue par la loi est celle de dix jours du contrat préliminaire, qui ne vise que le neuf.
Non. Une fois qu'il a accepté, le vendeur est engagé au même titre que l'acheteur. S'il reçoit ensuite une offre plus élevée, il ne peut pas s'en servir pour se libérer. Les mêmes trois portes de sortie s'appliquent à lui.
Si votre promesse contient une condition de financement et que vous n'obtenez pas votre prêt dans le délai prévu, la condition n'est pas satisfaite et vous êtes libéré. C'est pour cette raison exacte que cette condition existe. Un acheteur qui retire cette condition pour rendre son offre plus attrayante perd cette protection. Voir les conditions de la promesse d'achat.
La condition d'inspection vous permet de vous retirer quand l'inspection révèle un problème qui diminue de façon significative la valeur ou l'usage du bâtiment. Elle ne permet pas de se retirer pour une poignée de porte. Notre page renégocier après l'inspection explique la marge réelle.
Le dossier promesse d'achat : le guide complet, l'annuler, les conditions, le délai de réponse, la contre-proposition, le formulaire et le cas du neuf.
Les règles citées ici viennent du site de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, l'OACIQ, consulté le 11 septembre 2026, et du Code civil du Québec. L'OACIQ est l'organisme qui encadre les courtiers et qui crée les formulaires obligatoires. Son centre Info OACIQ traite plus de 58 000 demandes par année venant du public et des courtiers. Quand une situation dépasse le cadre général décrit ici, c'est un avocat ou un notaire qui tranche, pas un courtier.
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
Dans le même dossier : La promesse d'achat au Québec : ce que vous signez vraiment, clause par clause, Les conditions d'une promesse d'achat : financement, inspection, vente de votre propriété et Acheter du constructeur : le contrat préliminaire et vos dix jours pour changer d'idée.
Publié le 11 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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