Acheter · Promesse d'achat · Conditions
Une promesse d'achat sans conditions, c'est un engagement sans issue. Voici les quatre conditions qui comptent, ce que chacune couvre exactement, et le délai réaliste à demander.
Les conditions d'une promesse d'achat sont les seules portes de sortie prévues d'avance dans le contrat. Quatre reviennent presque toujours : l'obtention du financement hypothécaire, l'inspection du bâtiment par un professionnel, l'examen des documents de la propriété comme le certificat de localisation et la déclaration du vendeur, et, pour un acheteur déjà propriétaire, la vente de sa propriété actuelle. Chacune a un délai précis inscrit dans la promesse. Si la condition n'est pas satisfaite dans son délai, celui qu'elle protège est libéré de son engagement, et c'est exactement ce qui permet à l'OACIQ de dire qu'une promesse acceptée peut être annulée quand une clause le prévoit. Retirer une condition pour rendre son offre plus attrayante revient à retirer sa propre protection.
C'est la plus importante et celle qu'on ne devrait jamais retirer sans y avoir pensé deux fois. Elle prévoit que la promesse tombe si vous n'obtenez pas votre prêt hypothécaire dans le délai indiqué.
Une préapprobation n'est pas un financement. La préapprobation qualifie l'emprunteur; l'approbation finale qualifie aussi la propriété, avec une évaluation. Une propriété qui s'évalue sous le prix payé, un immeuble à revenus dont les loyers ne se qualifient pas, un acheteur dont l'emploi change entre les deux étapes : chacun de ces cas se règle par cette condition. Prévoyez un délai réaliste, souvent dix à quinze jours ouvrables, et donnez tout de suite à votre courtier hypothécaire la promesse signée, les taxes et le certificat de localisation.
Elle vous permet de vous retirer si l'inspection révèle un problème qui diminue de façon significative la valeur de la propriété ou son usage. Le mot important est significatif. Elle ne sert pas à se retirer pour une fenêtre à changer ou une peinture à refaire, et un vendeur averti le sait.
En pratique, l'inspection ouvre trois avenues : vous poursuivez, vous renégociez, ou vous vous retirez. La renégociation est la plus fréquente, et sa marge réelle est traitée dans renégocier après l'inspection. Choisissez un inspecteur en bâtiment reconnu et assistez à l'inspection : le rapport écrit ne dit jamais tout ce que l'inspecteur vous dira sur place. Voir l'inspection préachat.
Moins connue, souvent décisive. Elle vous donne le temps de lire ce que vous achetez vraiment : le certificat de localisation et sa date, la déclaration du vendeur sur l'immeuble, le rôle d'évaluation, les comptes de taxes, et, en copropriété, la déclaration de copropriété, les états financiers du syndicat, le carnet d'entretien et l'état du fonds de prévoyance.
Un certificat de localisation périmé ou qui ne montre pas la piscine, un empiètement, une servitude oubliée, un fonds de prévoyance vide : ces découvertes se font ici, pas chez le notaire. Nos pages sur le certificat de localisation et sur la déclaration du vendeur détaillent quoi vérifier.
Si vous êtes déjà propriétaire, elle prévoit que votre achat dépend de la vente de votre propriété. Elle vous évite de vous retrouver avec deux hypothèques, mais elle affaiblit votre offre : un vendeur qui a le choix préférera presque toujours une offre sans cette condition.
Deux solutions existent quand le marché est serré : vendre d'abord et acheter ensuite, ou utiliser un financement relais pour couvrir la période entre les deux. Voir le financement relais.
Une condition sans délai réaliste ne protège personne. Trop court, vous n'arrivez pas à l'exécuter et vous vous retrouvez engagé sans l'avoir voulu. Trop long, votre offre devient moins attrayante qu'une autre. Les délais se comptent en jours inscrits dans la promesse, et ils courent à partir de l'acceptation.
Depuis le 24 août 2026, la façon de communiquer les avis est précisée dans le formulaire : chaque partie doit pouvoir prouver quand elle a reçu ou envoyé un avis. Un avis de levée de condition envoyé à la dernière heure par un moyen qui ne laisse aucune trace est un risque inutile.
Non, pas unilatéralement. Après l'acceptation, la promesse ne se modifie qu'avec l'accord des deux parties, par écrit. C'est pourquoi tout ce qui compte doit être dans la promesse au moment de la signer.
Il n'y a pas de nombre magique. Ce qui compte est que chaque condition ait une raison réelle et un délai tenable. Un vendeur lit une promesse comme un risque : trois conditions claires et courtes passent mieux que six conditions vagues et longues.
C'est déclarer par écrit, dans le délai prévu, que la condition est satisfaite et que vous continuez. Une fois toutes les conditions levées, la promesse devient une obligation ferme d'acheter et de vendre, et il ne reste plus qu'à signer chez le notaire.
Le dossier promesse d'achat : le guide complet, l'annuler, les conditions, le délai de réponse, la contre-proposition, le formulaire et le cas du neuf.
Les règles citées ici viennent du site de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, l'OACIQ, consulté le 11 septembre 2026, et du Code civil du Québec. L'OACIQ est l'organisme qui encadre les courtiers et qui crée les formulaires obligatoires. Son centre Info OACIQ traite plus de 58 000 demandes par année venant du public et des courtiers. Quand une situation dépasse le cadre général décrit ici, c'est un avocat ou un notaire qui tranche, pas un courtier.
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
Dans le même dossier : La promesse d'achat au Québec : ce que vous signez vraiment, clause par clause, Annuler une promesse d'achat au Québec : les trois seules portes de sortie, et ce que ça coûte, La déclaration du vendeur : le guide complet et Blogue · Financement relais.
Publié le 11 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
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