Acheter · Promesse d'achat · Règles OACIQ
Ce n'est pas encore la vente, mais c'est déjà le contrat. La promesse d'achat fixe le prix, la date, les inclusions et vos portes de sortie. Une fois signée et acceptée, on ne la réécrit plus.
La promesse d'achat est le document par lequel un acheteur informe un vendeur de son intention ferme d'acheter sa propriété à certaines conditions. C'est un formulaire créé par l'OACIQ, obligatoire quand un courtier est au dossier. Elle engage l'acheteur dès sa signature, avant même d'être présentée. Le vendeur, lui, reste libre : il peut l'accepter, la refuser, faire une contre-proposition ou l'ignorer, auquel cas la promesse devient nulle à l'heure et à la date d'expiration qu'elle indique. Dès que le vendeur accepte, l'engagement devient réciproque et ferme pour les deux. C'est à ce moment précis que le prix, la date de la vente chez le notaire, les inclusions et les conditions deviennent le contrat qui gouvernera la transaction jusqu'à la signature de l'acte de vente.
La promesse d'achat n'est pas la vente. La vente se conclut chez le notaire, avec l'acte de vente, souvent 30 à 60 jours plus tard. La promesse, c'est le contrat qui décrit à l'avance cette vente et qui oblige les deux parties à s'y rendre.
C'est un formulaire de l'OACIQ. L'organisme a développé une cinquantaine de formulaires obligatoires ou recommandés, et pour une transaction résidentielle, le courtier est tenu d'utiliser les formulaires obligatoires. Vous ne négociez donc pas la structure du document, vous négociez ce qu'on écrit dedans.
Beaucoup d'acheteurs pensent qu'ils s'engagent quand le vendeur accepte. En réalité, l'acheteur est engagé dès qu'il signe, même avant que la promesse soit présentée. Elle lie celui qui la signe envers son destinataire. La seule marge qui reste est le retrait par avis écrit tant que le vendeur ne l'a pas reçue.
Tant que la promesse est valide et entre les mains du vendeur, l'acheteur ne peut que la bonifier. C'est une règle que peu de gens connaissent et elle a une conséquence pratique : on ne signe pas une promesse « pour voir », en se disant qu'on ajustera ensuite à la baisse.
L'OACIQ définit la bonne foi de façon concrète pour chaque partie. Pour le vendeur, c'est consigner par écrit ce qu'il sait de l'état de sa propriété. Pour l'acheteur, c'est s'assurer d'avoir la capacité financière d'acheter la propriété qu'il convoite. Pour le courtier, c'est informer toutes les parties de tout ce qui pourrait affecter la transaction. Un acheteur qui signe une promesse sans préapprobation sérieuse ne joue pas seulement contre lui, il manque à une obligation.
Une fois la promesse acceptée, le compte à rebours commence. Chaque condition a son délai. L'inspection se planifie dans les jours qui suivent, le dossier part chez le prêteur, le notaire reçoit le mandat et commence l'examen des titres. Si une condition n'est pas levée dans son délai, la promesse tombe. Si toutes le sont, il ne reste qu'à signer.
En pratique, non. Une transaction immobilière avec un courtier passe par les formulaires obligatoires de l'OACIQ, et tout ce qui compte doit y être écrit. Une entente verbale sur une inclusion ou une date ne vous protège pas le jour où les souvenirs divergent.
Oui, un particulier peut rédiger et signer une promesse d'achat. Le formulaire obligatoire de l'OACIQ s'impose au courtier, pas au citoyen qui agit seul. C'est justement pour cela que la question du formulaire mérite sa propre explication, dans notre page sur le formulaire de promesse d'achat.
En général 30 à 60 jours, le temps de lever les conditions, de finaliser le financement et de laisser le notaire examiner les titres. La date exacte est celle que vous inscrivez dans la promesse, pas une règle. Les frais de notaire se préparent pendant cette période.
Le dossier promesse d'achat : le guide complet, l'annuler, les conditions, le délai de réponse, la contre-proposition, le formulaire et le cas du neuf.
Les règles citées ici viennent du site de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, l'OACIQ, consulté le 11 septembre 2026, et du Code civil du Québec. L'OACIQ est l'organisme qui encadre les courtiers et qui crée les formulaires obligatoires. Son centre Info OACIQ traite plus de 58 000 demandes par année venant du public et des courtiers. Quand une situation dépasse le cadre général décrit ici, c'est un avocat ou un notaire qui tranche, pas un courtier.
L'équipe Loaa & Manseur, dirigée par Lotfi Manseur et Loaa Al Daow, est l'équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial des grandes équipes résidentielles selon le classement officiel RE/MAX, calculé sur les transactions réelles. Sa fiche Google compte plus de 220 avis avec une note de 4,9. Ses bureaux sont au 55, avenue de l'Équinoxe à Brossard, à un pont de l'île, et le permis de chaque courtier se vérifie au registre public de l'OACIQ. Trois choses à vérifier vous-même avant de nous appeler, et à exiger de n'importe quel autre courtier.
Dans le même dossier : Annuler une promesse d'achat au Québec : les trois seules portes de sortie, et ce que ça coûte, Les conditions d'une promesse d'achat : financement, inspection, vente de votre propriété, Formulaire de promesse d'achat au Québec : pourquoi le modèle gratuit trouvé en ligne ne vous servira pas, La déclaration du vendeur : le guide complet et Frais de notaire pour l'achat d'une maison au Québec en 2026 : honoraires, débours, hypothèque, condo, qui paie et comment obtenir un prix.
Publié le 11 septembre 2026 par l'équipe Loaa & Manseur, équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e équipe RE/MAX au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial selon le classement officiel RE/MAX. Confiez-nous votre projet.
Équipe no 1 de RE/MAX Platine en 2024 et en 2025, 6e au Québec, 15e au Canada et dans le top 50 mondial au classement officiel RE/MAX. Réponse en moins de 24 heures, sept jours sur sept.